Công chứng hợp đồng mua bán nhà là một thủ tục quan trọng và cần thiết, xác định hiệu lực và giá trị pháp lý của hợp đồng mua bán nhà. Thông qua bài viết này, NPLaw xin gửi đến Quý bạn đọc thông tin pháp lý liên quan đến công chứng hợp đồng mua bán nhà.
Thị trường công chứng hợp đồng mua bán nhà đất đã có những chuyển biến tích cực trong năm 2024 khi Nhà nước tăng cường quản lý hoạt động công chứng,
chứng thực nhằm đảm bảo tính minh bạch và an toàn cho các giao dịch, khắc phục tình trạng văn phòng công chứng ở các huyện chuyển về địa bàn trung tâm, dẫn đến thiếu hụt tổ chức hành nghề công chứng ở địa bàn cấp huyện còn có điều kiện khó khăn, qua đó tạo ra sự cạnh tranh không lành mạnh giữa các tổ chức hành nghề công chứng. Đồng thời, thời gian qua, thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi, giao dịch mua bán nhà đất tăng lên sau thời gian dài im ắng. Do đó, lượng hồ sơ công chứng hợp đồng mua bán nhà đất cũng bắt đầu tăng nhẹ so với các năm trước.
Các quy định pháp luật mới sẽ có tác động lớn đến hoạt động công chứng, chứng thực trong thời gian tới, hứa hẹn hoạt động công chứng hợp đồng mua bán nhà sẽ sôi nổi hơn trong tương lai.
Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng 2014, công chứng được giải thích như sau:
“1. Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng”.
Theo đó, Công chứng hợp đồng mua bán nhà là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng mua bán nhà mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.
Công chứng là việc công chứng viên của mỗi tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận xác thực, có tính hợp pháp của hợp đồng mua bán nhà, đất. Giá trị văn bản công chứng của phòng công chứng nhà nước và văn phòng công chứng tư nhân đều có giá trị ngang nhau, đều được quy định tại khoản 2 Điều 5 Luật Công chứng 2014: “2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác”.
Theo quy định pháp luật, công chứng không có sự phân biệt nào về giá trị công chứng giữa công chứng của phòng công chứng nhà nước hay văn phòng công chứng tư nhân.
Như vậy giá trị pháp lý của văn bản công chứng được lập tại công chứng của phòng công chứng nhà nước và văn phòng công chứng tư nhân là như nhau.
Bước 1. Tiếp nhận yêu cầu công chứng
- Đánh giá yêu cầu của pháp luật với người công chứng:
Cá nhân phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ (nếu không sẽ từ chối yêu cầu công chứng).
- Kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ công chứng:
Trường hợp 1: Hồ sơ đầy đủ, đúng pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.
Trường hợp 2. Hồ sơ chưa đầy đủ thì yêu cầu bổ sung..
Bước 2. Thực hiện công chứng
Trường hợp 1. Nếu các bên có hợp đồng soạn trước
- Công chứng viên phải kiểm tra dự thảo hợp đồng
+ Nếu đáp ứng được yêu cầu thì chuyển sang đoạn tiếp theo.
+ Nếu không đúng hoặc có vi phạm thì yêu cầu sửa, nếu không sửa thì từ chối công chứng.
Trường hợp 2. Với hợp đồng công chứng viên soạn thảo theo yêu cầu người công chứng
- Người yêu cầu công chứng (2 bên mua bán) đọc lại toàn bộ hợp đồng để kiểm tra và xác nhận vào hợp đồng.
- Người yêu cầu công chứng ký vào từng trang của hợp đồng (việc ký phải thực hiện trước mặt công chứng viên).
- Công chứng viên yêu cầu các bên xuất trình bản chính các giấy tờ có trong hồ sơ để đối chiếu.
- Ghi lời chứng, ký và đóng dấu.
Căn cứ theo Điều 40, khoản 1 Điều 41 dẫn chiếu đến Điều 40 Luật Công chứng 2014 như sau:
“1. Hồ sơ yêu cầu công chứng được lập thành một bộ, gồm các giấy tờ sau đây:
…
d) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;
đ) Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có”.
Như vậy, công chứng hợp đồng mua bán nhà không cần Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bản chính mà có thể sử dụng bản sao như quy định tại điểm d khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng 2014 nêu trên.
Theo điểm a khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định về mức phí công chứng hợp đồng mua nhà như sau:
“2. Mức thu phí công chứng hợp đồng, giao dịch được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch:
a) Mức thu phí đối với việc công chứng các hợp đồng, giao dịch sau đây được tính như sau:
a1) Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, chia, tách, nhập, đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Tính trên giá trị quyền sử dụng đất”.
…
|
TT |
Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
Mức thu (đồng/trường hợp) |
|
1 |
Dưới 50 triệu đồng |
50 nghìn đồng |
|
2 |
Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng |
100 nghìn đồng |
|
3 |
Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng |
0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
|
4 |
Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng |
01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng |
|
5 |
Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng |
2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng |
|
6 |
Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng |
3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng |
|
7 |
Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng |
5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng. |
|
8 |
Trên 100 tỷ đồng |
32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp). |
Như vậy, phí công chứng hợp đồng mua bán nhà ở được thu tùy theo giá trị tài sản.
Căn cứ theo quy định Luật Công chứng 2014 thì thực hiện việc công chứng đối với hợp đồng mua bán nhà đã được soạn sẵn tại Điều 40 và công chứng hợp đồng mua bán nhà được công chứng viên soạn thảo tại Điều 41 thì chủ thể có mặt tại thời điểm công chứng là “người yêu cầu công chứng”. Khái niệm này được giải thích tại khoản 3 Điều 2 Luật Công chứng 2014 như sau:
“3. Người yêu cầu công chứng là cá nhân, tổ chức Việt Nam hoặc cá nhân, tổ chức nước ngoài có yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch theo quy định của Luật này”.
Về nguyên tắc, pháp luật không có quy định bắt buộc tất cả những người sở hữu tài sản phải có mặt khi công chứng hợp đồng mua bán nhà. Trên thực tế, các bên có thể ủy quyền cho vợ hoặc chồng đại diện thực hiện các thủ tục liên quan đến mua bán nhà.
Như vậy, ngay cả trong trường hợp nhà là tài sản chung thì hợp đồng mua bán nhà không bắt buộc phải có cả vợ và chồng khi công chứng.
Tại khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng như sau:
“1. Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực”.
Các trường hợp loại trừ được liệt kê tại khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 không bao gồm trường hợp mua bán nhà chung cư giữa cá nhân với cá nhân.
Như vậy, khi mua bán nhà chung cư giữa các cá nhân với nhau cần phải công chứng hợp đồng mua bán.
Căn cứ theo Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 có quy định như sau:
"1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."
Mặt khác, pháp luật không có quy định phải công chứng hợp đồng đặt cọc. Theo đó hiểu rằng, hiệu lực của hợp đồng đặt cọc này độc lập với hợp đồng chuyển nhượng nhà ở, do đó mặc dù các bên chưa thực hiện việc sang tên hay công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà ở thì hợp đồng này vẫn có giá trị hiệu lực, và ràng buộc các bên về nghĩa vụ theo quy định trên. Bên đặt cọc đã đặt cọc trước khi công chứng hợp đồng đặt cọc cũng không ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên. Căn cứ theo khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 có quy định như sau:
“1. Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
…”
Trong trường hợp khách hàng thanh toán trước thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng thì vẫn có thể phát sinh rủi ro bởi thời điểm đó hợp đồng vẫn chưa có hiệu lực.
Như vậy, việc đặt cọc, thanh toán trước khi công chứng không ảnh hưởng đến hợp đồng đặt cọc nhưng có rủi ro không được bảo đảm hiệu lực đối với hợp đồng mua bán chưa sang tên.
Căn cứ quy định tại Điều 51 Luật Công chứng 2014 như sau:
“1. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.
2. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch…”
Như vậy, hợp đồng mua bán nhà đã được công chứng vẫn có thể hủy bỏ.
Hiểu được nhu cầu tìm hiểu quy định về công chứng hợp đồng mua bán nhà của Quý Khách hàng, Công ty Luật TNHH Ngọc Phú sẽ hỗ trợ, tư vấn cho Quý Khách hàng các vấn đề về công chứng hợp đồng mua bán nhà. Quý độc giả có thể liên hệ ngay tới NPLaw để được các luật sư dày dặn kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn, thủ tục pháp lý của NPLaw tư vấn tận tình và nhanh chóng với thông tin liên hệ dưới đây:
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
