Cùng với xu hướng phát triển kinh tế hội nhập, các giao dịch về quyền sử dụng đất cũng ngày càng phát triển.
Vậy giao dịch về quyền sử dụng đất là gì? Thực trạng giao dịch về quyền sử dụng đất hiện nay như thế nào? Quy định pháp luật hiện hành về vấn đề này như thế nào? Có những vướng mắc gì trong quá trình giao dịch về quyền sử dụng đất?
Để giải đáp vướng mắc này, Công Ty Luật TNHH Ngọc Phú xin gửi tới Quý độc giả thông tin dưới bài viết sau:
Thực trạng giao dịch về quyền sử dụng đất hiện nay vẫn còn ẩn chứa rất nhiều rủi ro cho các bên như:
-Thứ nhất, nhận chuyển nhượng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thực tế tồn tại nhiều trường hợp, đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn được các bên đem ra giao dịch chuyển nhượng. Người mua vì ham rẻ nên vẫn bỏ tiền ra mua bán bằng giấy tờ viết tay dẫn đến rủi ro phát sinh tranh chấp khi người bán đã đem bán cho rất nhiều người để thu lợi bất chính và bỏ trốn đi nơi khác. Các vụ việc tương tự như trên diễn ra rất phổ biến và khiến cho người mua tốn rất nhiều thời gian, tiền bạc để xử lý nhưng vẫn không đảm bảo được quyền lợi hợp pháp của mình vì người bán đã bỏ trốn.
-Thứ hai, giao dịch quyền sử dụng đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên hoặc không còn thời hạn sử dụng đất. Tương tự trường hợp giao dịch quyền sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc giao dịch quyền sử dụng đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên hoặc không còn thời hạn sử dụng đất diện ra cũng rất phổ biến. Đặc biệt là việc giao dịch quyền sử dụng đất đang bị kê biên để đảm bảo việc thi hành án. Nhiều đối tượng vẫn cố tìm mọi cách để bán rẻ quyền sử dụng đất đang bị kê biên để nhằm tẩu tán tài sản. Người mua không tìm hiểu kỹ và vì ham rẻ nên nhanh chóng bỏ tiền mua dẫn đến hậu quả không thể làm thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xảy ra tranh chấp sau này.
-Thứ ba, Bên tiến hành giao dịch quyền sử dụng đất không có quyền giao dịch. Nhiều trường hợp chủ sở hữu quyền sử dụng đất uỷ quyền cho người khác quản lý, trông coi đất. Tuy nhiên người được uỷ quyền này lại thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất vượt quá phạm vi uỷ quyền dẫn đến giao dịch chuyển nhượng vô hiệu.
-Thứ tư, vi phạm quy định về hình thức giao dịch quyền sử dụng đất. Nhiều trường hợp vì nhiều lý do (như không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, diện tích đất giao dịch không đủ điều kiện tách thửa làm sổ đỏ,...) mà các bên thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất qua giấy viết tay không công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật đất đai. Việc này dẫn đến giao dịch quyền sử dụng đất vô hiệu, khiến phát sinh tranh chấp tốn kém nhiều thời gian, chi phí giải quyết.
Quy định pháp luật hiện này về giao dịch quyền sử dụng đất như sau:
Giao dịch về quyền sử dụng đất là trường hợp các bên liên quan thực hiện việc chuyển đổi hoặc chuyển nhượng hoặc tặng cho hoặc cho thuê, cho thuê lại hoặc thừa kế hoặc thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. (Theo Khoản 4 Điều 3 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP)
Chủ thể giao dịch về quyền sử dụng đất là người sử dụng đất được quy định tại Điều 5 Luật đất đai 2013, cụ thể:
Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:
-Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);
-Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);
-Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;
-Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;
-Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
-Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Điều kiện chung để thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều 188 Luật Đất đai 2013, cụ thể như sau:
- Thứ nhất, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013 (Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam) và trường hợp nhận thừa kế được quy định tại khoản 1, Điều 168 Luật Đất đai 2013;
- Thứ hai, đất không có tranh chấp;
- Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Thứ tư, đất còn trong thời hạn sử dụng.
Trong quá trình thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất thường gặp phải các vướng mắc sau:
- Các giao dịch quyền sử dụng đất như giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. (Theo Điều 500 và Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015).
- Các hợp đồng, văn bản để giao dịch về quyền sử dụng đất phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất theo khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai 2013, cụ thể như sau:
+ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản;
+ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
+ Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất quy định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013, cụ thể như sau:
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
- Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật Đất đai 2013.
Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng gồm các bước như sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Bước 2: Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ
Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện các công việc như sau:
- Kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ;
- Lập Phiếu chuyển thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Bước 3: Cơ quan thuế thực hiện xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
Chi cục thuế quận, huyện thực hiện các công việc theo quy định tại Điều 63 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP như sau:
- Xác định nghĩa vụ tài chính, phí và lệ phí liên quan đến quản lý, sử dụng đất;
- Thông báo việc thực hiện nghĩa vụ tài chính và hướng dẫn người sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nộp theo quy định pháp luật.
Bước 4: Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp
Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện công việc sau:
- Tiếp nhận chứng từ đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất;
- Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
Bước 5: Trả kết quả hồ sơ
-Văn phòng đăng ký đất đai Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất.
(Theo Điều 63, Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; Điều 37 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi Khoản 5 Điều 1 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP)
Theo quy định pháp luật hiện hành không có quy định cấm người đang đi tù thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, người đang đi tù có thể giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Các giấy tờ cần công chứng có chữ ký của người đang thi hành án phạt tù giam có thể được hiện hiện theo một trong hai cách sau:
- Yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngoài trụ sở. Theo đó, đại diện của tổ chức công chứng và những người tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đến trại giam để thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng thực hiện thủ tục công chứng Hợp đồng ủy quyền ngoài trụ sở. Theo đó, đại diện của tổ chức công chứng và chủ thể nhận uỷ quyền của người đang thi hành án phạt tù giam đến trại giam để thực hiện việc ký kết hợp đồng uỷ quyền cho người đại diện xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau đó, người được uỷ quyền có toàn quyền xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật tại tổ chức công chứng mà không cần có sự tham gia và ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang thi hành án phạt tù giam.
(Theo Khoản 2 Điều 44 Luật Công chứng 2014)
Khi thực hiện công chứng, chứng thực giao dịch nhà đất cần lưu ý các vấn đề sau:
-Thứ nhất, các bên tham gia giao dịch có quyền lựa chọn công chứng hoặc chứng thực các hợp đồng giao dịch nhà đất theo nhu cầu do pháp luật không bắt buộc ngoại trừ các loại hợp đồng phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. (Theo Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013)
-Thứ hai, việc công chứng hợp đồng giao dịch nhà đất phải được thực hiện tại nơi có nhà đất. Cụ thể, chỉ được công chứng nhà đất tại nơi cơ quan có thẩm quyền trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương của nhà, đất đó. (Theo Điều 42 Luật Công chứng 2014)
-Thứ ba, giá trị pháp lý khi công chứng, chứng thực hợp đồng giao dịch nhà đất có sự khác nhau khi có tranh chấp phát sinh cụ thể:
+ Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu. (Theo Khoản 3 Điều 5 Luật Công chứng 2014)
+ Hợp đồng, giao dịch được chứng thực theo quy định của Nghị định số 23/2015/NĐ-CP có giá trị chứng cứ chứng minh về thời gian, địa điểm các bên đã ký kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch. (Theo Khoản 4 Điều 3 Nghị định 23/2015/NĐ-CP)
Như vậy, các bên tham gia giao dịch nhà đất có quyền lựa chọn công chứng hoặc chứng thực hợp đồng giao dịch nhà đất. Thông thường để bảo đảm an toàn về mặt pháp lý thì các bên nên lựa chọn hình thức công chứng.
-Thứ tư, lưu ý khi giao dịch nhà đất của hộ gia đình. Cụ thể:
Khi chuyển nhượng đất của hộ gia đình thì phải được sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật. (Theo Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT)
-Thứ năm, thẩm quyền chứng thực hợp đồng giao dịch nhà đất.
Trường hợp các bên lựa chọn chứng thực hợp đồng giao dịch nhà đất được thực hiện tai Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) (Theo Điểm d, đ Khoản 2 Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP)
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ là đơn vị có kinh nghiệm trong việc tư vấn, thực hiện thủ tục liên quan đến thực hiện thủ tục giao dịch về quyền sử dụng đất với quy trình, công việc thực hiện gồm:
-Tiếp nhận thông tin liên quan đến giao dịch về quyền sử dụng đất;
- Hướng các bên chuẩn bị giấy tờ hoàn thiện thực hiện thủ tục;
-Soạn thảo, đại diện, hỗ trợ khách hàng nộp, sửa hồ sơ, làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Nhận kết quả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện thủ tục và bàn giao kết quả cho Khách hàng.
Trên đây là thông tin giải đáp vướng mắc về giao dịch về quyền sử dụng đất NPLAW gửi đến Quý độc giả. Nếu Quý độc giả có bất kỳ vướng mắc nào liên quan cần giải đáp thêm, xin vui lòng liên hệ với NPLAW theo thông tin liên hệ sau:
Thông tin liên hệ với CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
.jpg)
