Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Quy định về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay là gì? Có được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không?
I. Thực trạng về việc mua nhà ở hình thành trong tương lai
Việc mua nhà ở hình thành trong tương lai diễn ra rất phổ biến trong xã hội ngày này. Người mua tìm kiếm nhà hình thành trong tương lai với nhiều mục đích khác nhau. Thường dùng để ở hoặc như một dạng đầu tư bất động sản. Đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai là bất động sản đang trong quá trình đầu tư xây dựng nên việc mua bán tài sản này tiềm ẩn một số rủi ro nhất định. Do vậy, các bên khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cần nắm rõ quy định để hạn chế rủi ro, đảm bảo quyền lợi của mình.
1. Khái niệm
Khoản 19 Điều 4 Luật nhà ở 2014 giải thích “nhà ở hình thành trong tương lai” như sau: “19. Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Quy định này tương đồng với giải thích về “nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai” theo khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Ngoài ra, nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng tài sản theo khoản 2 Điều 105 Bộ luật dân sự 2015.
Do vậy, có thể hiểu hợp đồng thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng hợp đồng thuê, mua tài sản. Thông qua đó, các bên sẽ phát sinh các quyền, nghĩa vụ theo quy định trong hợp đồng.
|
Tiêu chí |
Nhà ở xã hội |
Nhà ở thương mại hình thành trong tương lai |
|
Khái niệm |
Theo khoản 7 Điều 3 Luật nhà ở 2014: Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này |
Theo khoản 4 và khoản 19 Điều 3 Luật nhà ở 2014 có thể hiểu nhà ở thương mại hình thành trong tương lai là: Nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Mục đích đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường. |
|
Đối tượng được hưởng, thuê, mua |
Các đối tượng theo Điều 49 Luật nhà ở 2014 (hướng dẫn bởi Điều 22 Nghị định 100/2015/NĐ-CP và khoản 16 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP) |
Tất cả công dân Việt Nam; tổ chức, cá nhân nước ngoài đủ điều kiện theo Điều 7 Luật nhà ở 2014 |
|
Loại nhà |
Là nhà chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ theo Điều 55 Luật nhà ở 2014 (hướng dẫn bởi điều 100/2015/NĐ-CP và khoản 6 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP) |
Theo Điều 24 Luật nhà ở 2014, loại nhà ở thương mại gồm: - Do chủ đầu tư dự án quyết định lựa chọn phù hợp với quy hoạch và tiêu chuẩn. - Căn hộ chung cư; - Nhà ở riêng lẻ. |
|
Chính sách vay vốn, hỗ trợ |
Được hỗ trợ vay vốn ưu đãi thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định theo Khoản 4 Điều 50 Luật nhà ở 2014 (hướng dẫn bởi Chương III Nghị định 100/2015/NĐ-CP và khoản 10, 11 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP) |
Không hạn chế về ngân hàng hỗ trợ, chỉ cần người mua đáp ứng được điều kiện vay vốn. |
Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh gồm:
“1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
…”
Vậy, để nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh cần thỏa mãn những điều kiện nêu trên.
Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2014 (hướng dẫn bởi Công văn 30/BXD-QLN và Điều 13 Thông tư 11/2022/TT-NHNN) như sau:
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.
Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.
Như vậy, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh. Việc bảo lãnh tuân thủ quy định tại Điều 56 nêu trên.
Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định việc thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như sau:
Vậy, các bên khi thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cần tuân thủ điều kiện nêu trên.
Theo Điều 59 Luật kinh doanh bất động sản 2014 (hướng dẫn bởi khoản 3 Mục II Công văn 1436/BXD-QLN, Điều 7, 8 Nghị định 02/2022/NĐ-CP và Nghị định 35/2023/NĐ-CP):
“1. Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng”.
Như vậy, bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi đáp ứng các điều kiện trên. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng này không được áp dụng với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội (khoản 4 Điều 59).
Quy định về thuê nhà ở xã hội hình thành trong tương lai theo Điều 63 Luật nhà ở 2014 (hướng dẫn bởi Điều 19, 20 Nghị định 100/2015/NĐ-CP và khoản 12, 13 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP) như sau:
“4. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội không được ký hợp đồng thuê nhà ở xã hội hình thành trong tương lai; trường hợp nhà ở có đủ điều kiện quy định tại điểm a và điểm b khoản 2 Điều này thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng đặt cọc và thu tiền đặt cọc thuê nhà ở tối đa bằng 12 tháng tiền thuê nhà tạm tính; …”.
Như vậy, pháp luật hiện nay không cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được ký hợp đồng thuê nhà ở xã hội hình thành trong tương lai.
Để đảm bảo quyền lợi của mình trong việc mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Các bên có thể liên hệ luật sư để được tư vấn, hướng dẫn về các quy định liên quan. NPLaw cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý uy tín, chuyên nghiệp liên quan đến Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Liên hệ NPLaw để được tư vấn sớm nhất theo thông tin dưới đây:
Công ty Luật TNHH Ngọc Phú – Hãng luật NPLaw
Hotline: 0913449968
Website: nplaw.vn
Email: legal@nplaw.vn
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
.jpg)
