QUY ĐỊNH VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một hợp đồng dân sự. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được soạn thảo đúng theo quy định pháp luật. Bên cạnh đó, các bên trong hợp đồng tặng cho cũng cần đáp ứng những điều kiện luật định. Bài viết dưới đây NPLaw sẽ làm rõ các vấn đề liên quan đến hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

I. Nội dung cần có trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 398 Bộ luật Dân sự 2015, nội dung của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cần đảm bảo các nội dung sau:

• Thông tin cá nhân của các bên trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất;
• Đối tượng của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất;
• Số lượng, chất lượng;
• Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;
• Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;
• Quyền, nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng tặng cho;
• Thời hạn sử dụng đất còn lại của bên tặng cho;
• Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
• Phương thức giải quyết tranh chấp.

II. Quy định về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 457 và Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015 thì hợp đồng tặng bất động sản được quy định như sau:

• Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.
• Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.
• Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản

Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền tặng cho quyền sử dụng đất như sau:Người sử dụng đất được thực hiện các quyền tặng cho quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai 2013.

Các trường hợp không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất:  Theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013:

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
• Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
• Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Các trường hợp hộ gia đình, cá nhân tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện tại Việt Nam theo quy định tại Điều 192 Luật Đất đai 2013 bao gồm:

• Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
• Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
• Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.

IV. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bị vô hiệu

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực là hợp đồng phải tuân thủ đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015:

“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Như vậy, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất sẽ vô hiệu nếu không đáp ứng được các quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 bao gồm:

• Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội theo quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015;
• Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bị vô hiệu do giả tạo theo quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015;
• Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bị vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện theo quy định tại Điều 125 Bộ luật Dân sự 2015;
• Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bị vô hiệu do bị nhầm lẫn theo quy định tại Điều 126 Bộ luật Dân sự 2015;
• Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bị vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép theo quy định tại Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015;
• Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bị vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình theo quy định tại Điều 128 Bộ luật Dân sự 2015;
• Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bị vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức của hợp đồng tặng cho tài sản theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015;​​​​​​​

V. Giải đáp các thắc mắc về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

1. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực khi nào?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015,  Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.

2. Có cần phải công chứng, chứng thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không?

Căn cứ khoản 1 Điều 459 Bộ luật Dân sự và khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực  hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

3. Có được hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã công chứng không?

Căn cứ Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định về giá trị pháp lý của văn bản công chứng:

• Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.
• Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.
• Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.
• Bản dịch được công chứng có giá trị sử dụng như giấy tờ, văn bản được dịch.

Như vậy, theo quy định trên thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã công chứng và đã có hiệu lực và các bên không thể tự ý hoặc đơn phuong chấm dứt hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Tuy nhiên,  nếu nhưng trong quá trình lập hợp đồng tặng cho, nếu hợp đồng tặng cho đó có điều khoản quy định việc hủy bỏ hợp đồng tặng cho khi một trong hai bên mất đi hoặc hợp đồng tặng cho đó vi phạm quy định về hình thức của văn bản công chứng, việc công chứng hợp đồng tặng cho thì các bên có quyền đề nghị Tòa án tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu.

4. Tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung như thế nào?

Căn cứ vào Điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định về điều kiện tặng cho nhà ở cần đáp ứng các điều kiện như sau:

• Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014;
• Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
• Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Căn cứ vào Điều 137 Luật Nhà ở 2014 quy định về tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung thì muốn tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung.

Tuy nhiên trường hợp tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì chủ sở hữu chỉ được tặng cho phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình và không được làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác. Sau khi nhận tặng cho phần sở hữu chung thì chủ sở hữu nhà ở mới không được làm ảnh hưởng đến các quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu chung khác.

5. Tặng cho nhà ở đang cho thuê như thế nào?

Theo quy định tại Điều 138 Luật Nhà ở 2014 thì việc tặng cho nhà ở đang cho thuê được quy định cụ thể như sau:

• Chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước về việc tặng cho nhà ở.
• Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà ở đến hết hạn hợp đồng thuê nhà đã ký với bên tặng cho, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Ngoài ra, Luật Nhà ở 2014 còn quy định về việc tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung thì phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung. Trường hợp tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì chủ sở hữu chỉ được tặng cho phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình và không được làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác

VI. Dịch vụ tư vấn và soạn thảo hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

NPLaw cung cấp dịch vụ tư vấn và soạn thảo hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm:

• Tư vấn về điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất;
• Hỗ trợ khách hàng chuẩn bị các hồ sơ, giấy tờ có liên quan đến việc tặng cho quyền sử dụng đất;
• Hỗ trợ khách hàng soạn thảo hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chuẩn theo quy định pháp luật;
• Hỗ trợ khách hàng thực hiện thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất một cách dễ dàng nhất;
• Bên cạnh đó, NPLaw còn cung cấp nhiều dịch vụ tư vấn khác về việc tặng cho quyền sử dụng đất;

Trên đây là những thông tin cơ bản về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Nếu cảm thấy những thông tin trên vẫn còn gây khó khăn vướng mắc cho bạn, hãy liên hệ với chúng tôi. NPLaw luôn cung cấp cho khách hàng những dịch vụ tốt nhất về pháp luật. NPLaw không chỉ tư vấn trong lĩnh vực đất đai, đầu tư mà còn nhiều dịch vụ khác. Đồng thời NPLaw cũng giúp đỡ khách hàng chuẩn bị những hồ sơ, tài liệu khi khách hàng khởi kiện và tham gia tranh tụng tại phiên tòa nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng khi được ủy quyền. NPLaw nỗ lực trở thành đôi cánh đồng hành cùng sự thành công của khách hàng. Sự tin tưởng hôm nay của khách hàng sẽ là nền tảng giúp NPLaw phát triển hơn trong tương lai.

CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ

Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343

Hotline: 0913 41 99 96

Email: legal@nplaw.vn