Tình trạng tự ý xây nhà trên đất quy hoạch đang ngày càng gia tăng, gây ảnh hưởng lớn đến quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội và trật tự quản lý đất đai tại nhiều địa phương. Điều này không chỉ xuất phát từ nhu cầu nhà ở của người dân mà còn do sự thiếu hiểu biết về pháp luật liên quan đến đất quy hoạch. Vì vậy, hãy cùng tìm hiểu tự ý xây nhà trên đất quy hoạch là gì? Hành vi này có bị xử phạt không? Các quyền lợi và trách nhiệm của người dân trong trường hợp này được pháp luật quy định ra sao? Những nội dung trên cùng các thắc mắc về tự ý xây nhà trên đất quy hoạch sẽ được NPLaw phân tích và giải đáp chi tiết trong bài viết dưới đây.
Hiện nay, tình trạng tự ý xây nhà trên đất quy hoạch đang diễn ra phổ biến ở nhiều địa phương, đặc biệt là ở những khu vực đô thị hóa nhanh. Nguyên nhân chủ yếu do người dân chưa hiểu rõ về các quy luật pháp luật, sự buông lỏng trong quản lý đất đai hoặc những áp lực về nhu cầu nhà ở. Điều này không chỉ gây khó khăn trong công tác quản lý đất đai mà còn ảnh hưởng đến kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, hạ tầng giao thông và mỹ quan đô thị.
Thực trạng tự ý xây nhà trên đất quy hoạch
Việc tự ý xây nhà trên đất quy hoạch có thể dẫn đến các hậu quả nghiêm trọng như: bị cưỡng chế, không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Để tìm hiểu rõ hơn về tự ý xây nhà trên đất quy hoạch, sau đây chúng ta cùng tìm hiểu tự ý xây nhà trên đất quy hoạch là gì và những quy định của pháp luật liên quan đến tự ý xây nhà trên đất quy hoạch.
Theo quy định tại Khoản 36, Điều 3, Luật Đất đai 2024 thì “Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất và khoanh vùng đất đai cho các mục đích phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng đơn vị hành chính cho thời kỳ xác định”. Vậy có thể hiểu đất quy hoạch là khu vực được Nhà nước xác định để thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, phòng quốc gia hoặc các dự án công cộng. Tự ý xây nhà trên đất quy hoạch là hành vi xây dựng nhà ở trên khu vực đã được cơ quan có thẩm quyền xác định thuộc diện quy hoạch. Việc tự ý xây nhà trên đất quy hoạch là hành vi sử dụng đất không đúng mục đích, điều này vi phạm quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai.
Theo quy định tại Khoản 9, Điều 3, Luật Đất đai 2024 thì: “Chiếm đất là việc sử dụng đất do Nhà nước đã quản lý mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc sử dụng đất của người sử dụng đất hợp pháp khác mà chưa được người đó cho phép” và chiếm đất là hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 11 Luật Đất đai 2024, cụ thể:
“Điều 11. Hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai
1. Lấn đất, chiếm đất, hủy hoại đất”
Như vậy, đối với đất nông nghiệp đã được quy hoạch nhưng tạm thời chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất, việc người dân tự ý xây dựng nhà trên đó được xem là hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.
Căn cứ theo Khoản 1, Điều 13, Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính về lĩnh vực đất đai, việc lấn chiếm đất, tự ý xây dựng nhà trên đất thuộc quy hoạch của huyện thì bị xử phạt từ 3.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng, tùy thuộc vào diện tích đất lấn chiếm. Ngoài ra, tại Khoản 4, Điều 13 của Nghị định trên cũng quy định, người phạm tội còn bị buộc phải khôi phục lại trạng thái ban đầu, buộc loại bỏ hành vi phạm tội hoặc buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi lấn chiếm đất.
Quy định của pháp luật về tự ý xây dựng nhà trên đất quy hoạch
Ngoài ra, tùy theo mức độ và tính chất phạm tội, ngươi vi phạm các quy định về sử dụng đất đai còn có thể phải chịu trách nhiệm hình sự theo quy định tại điều 228 Bộ luật Hình sự năm 2015, cụ thể:
“Điều 228. Tội vi phạm các quy định về sử dụng đất đai
1. Người nào lấn chiếm đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc sử dụng đất trái với các quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai, đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này hoặc đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm.
2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tiền từ 500.000.000 đồng đến 2.000.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 02 năm đến 07 năm:
a) Có tổ chức;
b) Phạm tội 02 lần trở lên;
c) Tái phạm nguy hiểm.
3. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng”.
Vậy tự ý xây nhà trên đất quy hoạch là hành vi vi phạm quy định về pháp luật đất đai, có thể bị xử phạt hành chính và chịu trách nhiệm hình sự.
Một số câu hỏi liên quan đến vấn đề tự ý xây dựng nhà trên đất quy hoạch bao gồm:
Theo Khoản 6, Điều 76, Luật Đất đai 2024: “Đối với diện tích đất phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật này thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng mới cây lâu năm”. Nếu chưa có quyết định thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất vẫn sử dụng tiếp tục, họ có thể được xem xét bồi thường khi đất được thu hồi. Tuy nhiên, không được thực hiện việc xây dựng mới nhà ở trên đất quy hoạch, khi đó người sử dụng đất sẽ không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Về vấn đề người dân có được xây nhà trên đất quy hoạch treo không thì căn cứ theo Khoản 4, Khoản 5, Khoản 6, Điều 76 Luật Đất đai 2024, thì có hai trường hợp như sau:
Trường hợp 1: Đối với trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024, tức là bao gồm cả việc được phép xây dựng nhà ở.
Trường hợp 2: Đối với diện tích đất phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật Đất đai 2024. Thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình,...
Về vấn đề cấp sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), căn cứ theo điểm b, điểm đ, Khoản 2 Điều 151 và Điều 7 Luật Đất đai 2024 thì xây nhà trên đất quy hoạch treo không thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện. Vậy khi đã quá 03 năm từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà Nhà nước không thực hiện việc thu hồi và người dân bắt đầu xây dựng nhà trên đất quy hoạch này thì vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Người dân có quyền khởi kiện khi cho rằng việc cưỡng chế dỡ bỏ là không đúng quy định. Ví dụ trong trường hợp xây dựng nhà trên đất quy hoạch mà đã quá 03 năm từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà Nhà nước không thực hiện thu hồi. Tuy nhiên, nếu việc xây dựng mới nhà ở là vi phạm pháp luật, ví dụ trong trường hợp đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền mà vẫn tiến hành việc xây dựng mới nhà ở thì việc khởi kiện có thể sẽ không được Tòa án chấp nhận. Để bảo vệ quyền lợi, người dân cần cung cấp đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và tuân thủ quy định của pháp luật.
Việc tự ý xây nhà trên đất quy hoạch không những gây ra rủi ro về mặt pháp lý mà còn ảnh hưởng đến kế hoạch phát triển chung của địa phương. Để bảo vệ quyền lợi và tránh những hậu quả không đáng có, người dân cần tìm hiểu kỹ các quy định pháp luật trước khi tiến hành xây dựng trên đất quy hoạch. Trong trường hợp gặp khó khăn, việc tìm kiếm sự cố vấn từ các đơn vị pháp lý là cần thiết để đảm bảo mọi quyết định đều tuân thủ đúng quy định pháp luật hiện hành. CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ là đơn vị có kinh nghiệm trong việc tư vấn cụ thể và thực hiện các dịch vụ pháp lý liên quan trong lĩnh vực đất đai.
Trên đây là thông tin giải đáp các vướng mắc về Tự ý xây nhà trên đất quy hoạch mà NPlaw gửi đến Quý độc giả. Nếu Quý độc giả có bất kỳ vướng mắc nào liên quan cần giải đáp thêm, xin vui lòng liên hệ với NPlaw theo thông tin liên hệ sau:
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
