Nhà chung cư hiện nay được xây dựng ngày càng nhiều để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, làm việc của người dân. Các vấn đề về quản lý dự án, giám sát xây dựng và đặc biệt là an toàn công trình của nhà chung cư là một trong những vấn được người dân quan tâm hàng đầu. Để làm rõ hơn nội dung này, NPLaw gửi đến bạn đọc một số quy định về xây dựng nhà chung cư theo pháp luật hiện nay trong bài viết dưới đây.
Trong bối cảnh phát triển nhanh chóng của thị trường bất động sản, hoạt động xây dựng nhà chung cư tại Việt Nam đã diễn ra rất mạnh mẽ trong những năm gần đây. Các dự án nhà chung cư phải tuân thủ quy trình xây dựng theo quy hoạch và giấy phép đã được cấp. Quy định pháp luật về xây dựng nhà chung cư hiện nay được áp dụng nhằm đảm bảo quy hoạch, cấu trúc và an toàn cho người dân. Tuy nhiên, thực tế vẫn xuất hiện trường hợp vi phạm, gây ra những vấn đề nghiêm trọng về an toàn cộng đồng, an ninh xã hội.
Theo khoản 3 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.
Việc xây dựng nhà chung cư trong thực tế thường gồm các bước như thiết kế kiến trúc, lập kế hoạch xây dựng, đặt cơ sở hạ tầng, xây dựng hoàn thiện và bàn giao. Việc xây dựng nhà chung cư cần đảm bảo tuân thủ các điều kiện và quy định pháp luật liên quan về nhà ở và xây dựng.
Để được cho phép xây dựng nhà chung cư, chủ đầu tư cần đảm bảo các điều kiện cấp giấy phép xây dựng như sau:
Tương ứng với mỗi trường hợp xây dựng nhà chung cư cụ thể (công trình trong đô thị, công trình không theo tuyến ngoài đô thị) thì sẽ có các điều kiện chi tiết theo quy định pháp luật về xây dựng.
Việc cấp phép xây dựng nhà chung cư được thực hiện theo quy định chung tại Điều 102 Luật xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020):
Bước 1: Chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đến cơ quan có thẩm quyền.
Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, đánh giá hồ sơ và các điều kiện cấp giấy phép xây dựng, tổ chức thẩm định hồ sơ và kiểm tra thực địa.
Bước 3: Trả kết quả
Theo Điều 103 Luật xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020), thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng được quy định như sau:
Như vậy, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; Sở xây dựng; Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; Ủy ban nhân dân cấp huyện là các cơ quan có thẩm quyền giải quyết hồ sơ đăng ký xây dựng nhà chung cư tương ứng với các trường hợp nêu trên.
Căn cứ mục 2.3 Quy chuẩn quốc gia QCVN 04:2021/BXD, các yêu cầu về kết cấu đối với nhà chung cư gồm:
Kết cấu nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp trong thời gian thi công và khai thác sử dụng phải đảm bảo các yêu cầu: An toàn chịu lực; Khả năng sử dụng bình thường; Đảm bảo khả năng chịu lửa; Tuổi thọ thiết kế.
Nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải đảm bảo các yêu cầu:
Móng và kết cấu móng, kết cấu tầng hầm và hệ thống kỹ thuật phần ngầm của nhà phải được tính toán, thiết kế dựa trên các đặc trưng của đất nền, điều kiện địa chất thủy văn tại địa điểm xây dựng, cũng như mức độ xâm thực của đất nền và nước ngầm, phải đáp ứng được các yêu cầu đảm bảo an toàn chịu lực và ổn định; độ lún, lún lệch; an toàn cho bản thân công trình và các công trình lân cận trong quá trình thi công móng và tầng hầm.
Nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp trong quá trình thi công và khai thác sử dụng phải không được gây hư hỏng tới hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình lân cận.
Khi cải tạo nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp cần tính đến sơ đồ kết cấu, tình trạng thực tế của nhà.
Theo mục 2.1.1 Quy chuẩn QCVN 03:2022/BXD về phân cấp công trình, các hậu quả của công trình được phân chia như sau: “Cấp hậu quả của công trình được phân thành ba cấp: C1 (thấp), C2 (trung bình) và C3 (cao), được quy định tại Phụ lục A của quy chuẩn này và được xác định trong nhiệm vụ thiết kế xây dựng công trình”.
Theo đó, các công trình có quy mô kết cấu lớn gồm kết cấu dạng nhà có chiều cao trên 75m thuộc các công trình có cấp C3.
Như vậy, hiện nay việc phân chia cấp công trình dựa theo độ cao của công trình đó. Do đó, nhà chung cư trên 25 tầng và có chiều cao trên 75m thì thuộc cấp C3.
Theo điểm e khoản 1 Điều 18 Nghị định 69/2021/NĐ-CP chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư có quyền: “Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất sử dụng vào mục đích để ở, kinh doanh, dịch vụ, thương mại và các loại đất khác trong phạm vi dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật”.
Như vậy, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư được phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần đất sử dụng vào mục đích kinh doanh.
Theo khoản 1 Điều 99 Luật nhà ở 2014: “Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở”.
Nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định.
Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác.
Trên đây là bài viết của NPLaw phân tích một số quy định về xây dựng nhà chung cư. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên pháp lý giàu kinh nghiệm, NPLaw cung cấp dịch vụ pháp lý uy tín, chuyên nghiệp, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho quý khách hàng.
Liên hệ NPLaw để được tư vấn và hướng dẫn theo thông tin sau:
Công ty Luật TNHH Ngọc Phú – Hãng luật NPLaw
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
