Shophouse là một trong những loại hình bất động sản hấp dẫn hiện nay, thu hút nhiều chủ đầu tư. Vậy Shophouse là gì? Ưu điểm và nhược điểm của loại hình này là gì? Bài viết dưới đây, NPLaw sẽ cung cấp đến bạn đầy đủ và chính xác thông tin về Shophouse.
I. Shophouse là gì?
Hiện tại pháp luật chưa có quy định cụ thể về khái niệm của shophouse. Tuy nhiên có thể nhìn nhận khái niệm này như sau: Nhà ở kết hợp cửa hàng kinh doanh (shophouse) là tên một loại hình bất động sản nhà ở mới xuất hiện trên thị trường bất động sản được đầu tư và xây dựng rất nhiều trong những năm gần đây.
Đây là hình thức bất động sản không mới trên thế giới, tuy mới xuất hiện tại thị trường bất động sản Việt Nam gần đây, Shophouse đã nhanh chóng tạo nên cơn sốt, cơn sóng đầu tư mạnh mẽ do có thiết kế thông minh, đa tính năng, vừa có thể kinh doanh vừa có thể để ở và cũng có thể cho thuê (shophouse for rent) để sinh lời.
II. Ưu điểm và nhược điểm của Shophouse
1. Ưu điểm
Việc đầu tư mua shophouse có nhiều ưu điểm nổi bật:
- Thứ nhất, shophouse sở hữu vị trí đắc địa: Thực tế, những căn Shophouse thường được xây dựng tại chân các tòa căn hộ hoặc liền kề mặt đường lớn. Nhờ đó, với lợi thế tiếp cận với nguồn khách hàng dồi dào mang lại nguồn doanh thu ổn định cho các chủ sở hữu.
- Thứ hai, tính thanh khoản cao: Một trong những ưu điểm vượt trội của Shophouse là khả năng thanh khoản tốt dựa vào các yếu tố vị trí, thiết kế kết hợp với số lượng hữu hạn. Các nhà đầu tư hoàn toàn yên tâm bởi loại hình kinh doanh này sẽ dễ dàng chuyển nhượng hoặc cho thuê lại.
- Thứ ba, trên thực tế, shophouse thường có diện tích khá rộng, thừa hưởng cảnh quan thiên nhiên đẹp, hấp dẫn từ vị trí vàng tại các khu đô thị lớn.
- Thứ tư, lợi nhuận hấp dẫn: từ vị trí, cảnh quan, tính ứng dụng cũng như việc mua đi bán lại dễ dàng. Việc đầu tư vào shophouse mang lại nguồn doanh thu đảm bảo ổn định.
2. Nhược điểm
Bên cạnh những ưu điểm, loại hình shophouse cũng tồn tại những hạn chế:
- Thứ nhất, khung pháp lý của loại hình bất động sản này chưa được pháp luật quy định cụ thể, người mua khi ký hợp đồng không có được câu trả lời rõ ràng từ chủ đầu tư bất động sản về các vấn đề: Các bên sẽ giao kết hợp đồng theo hình thức nào; mẫu hợp đồng gì; việc quản lý vận hành như thế nào… Từ khoảng trống luật này, nhiều chủ đầu tư không cung cấp thông tin chính xác về dự án, áp đặt các quy định bất lợi cho người mua… nhằm trục lợi, gây thiệt hại cho người mua dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện, gây bất ổn thị trường bất động sản.
- Thứ hai, về tiến độ bàn giao: Tiến độ bàn giao ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn tài chính, kế hoạch đầu tư sinh lời cũng như cơ hội mua bán của nhà đầu tư. Những căn shophouse đang xây dựng và chưa bàn giao chắc chắn sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro mà người mua nên cân nhắc.
- Thứ ba, thời gian sử dụng bị giới hạn: Căn cứ Điều 125 và Điều 126 Luật Đất đai 2013, tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất hoặc dự án cụ thể mà thời hạn sử dụng của shophouse là khác nhau, tuy nhiên Shophouse có thời gian sử dụng không quá 50 năm nếu có vị trí trong lô đất Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện các dự án đầu tư (khi hết thời hạn mà người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá 50 năm). Điều này tác động lớn về tâm lý cũng như kinh tế của nhà đầu tư khi muốn làm ăn lâu dài.
III. Vì sao nên đầu tư vào shophouse?
Shophouse là loại hình đã và đang được nhiều nhà đầu tư ưu tiên lựa chọn bởi một số lý do sau:
- Việc đầu tư Shophouse để bán lại hoặc cho thuê trở thành lựa chọn hàng đầu của giới đầu tư - kinh doanh địa ốc. Theo thống kê của CBRE - công ty đầu tư và dịch vụ bất động sản thương mại lớn nhất tại Mỹ, mức lợi nhuận từ việc cho thuê Shophouse đạt khoảng 12 - 15%/năm. Đây là một con số khá hấp dẫn so với gửi tiết kiệm và an toàn hơn nhiều so với đầu tư chứng khoán hay ngoại tệ trước tình hình biến động kinh tế thế giới hiện nay.
- Shophouse thường được phát triển tại những khu đô thị lớn, thừa hưởng những điều kiện hoàn hảo như vị trí thuận tiện, quy hoạch đồng bộ và cư dân đông đúc, góp phần đảm bảo lợi nhuận đầu tư shophouse được ổn định lâu dài và sinh lời liên tục.
IV. Phân biệt các loại shophouse?
Tại Việt nam, shophouse gồm 2 loại: shophouse khối đế và shophouse thấp tầng.
- Shophouse khối đế: Shophouse khối đế là loại căn hộ được thiết kế tại tầng đế các tòa chung cư, thường nằm từ tầng 1 đến tầng 5, có thời hạn sử dụng trong vòng 50 năm.
- Shophouse thấp tầng: là loại nhà được xây dựng ở các trục đường phố, khu vực thương mại, dịch vụ theo quy hoạch được duyệt, có quy định tương đương như đối với các căn biệt thự và sẽ được cấp quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài theo luật đất đai quy định.
V. Quy định pháp luật về shophouse
Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, pháp luật hiện hành vẫn chưa có quy định cụ thể về loại hình Shophouse. Theo đó, các thủ tục mua bán nhà phố thương mại shophouse nhìn chung vẫn được áp dụng tương tự như đối với các loại hình kinh doanh bất động sản khác song vẫn có sự điều chỉnh nhất định của luật dân sự. Căn cứ vào các quy định của pháp luật như: Luật Nhà ở 2014, Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Doanh nghiệp 2020. 
Có 2 loại shophouse 2 thời hạn sở hữu khác nhau: Shophouse khối đế tòa chung cư và Shophouse thấp tầng khu biệt thự liền kề.
- Shophouse khối đế: Căn cứ theo quy định tại Điều 44 Luật Đầu tư năm 2020, khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 thì dự án xây dựng đầu tư nhà ở thương mại, kinh doanh dịch vụ kết hợp để ở ngoài khu kinh tế thì thường có thời hạn 50 năm. Xem xét trong trường hợp công trình nhà phố thương mại của một căn hộ chung cư, thì shophouse sẽ vừa có sự kết hợp giữa mục đích để ở, và mục đích kinh doanh thương mại, dịch vụ nên được quyền sở hữu công trình, quyền sử dụng đất theo thời hạn giao đất cho chủ đầu tư, theo thời hạn thực hiện dự án là 50 năm.
- Shophouse thấp tầng khu biệt thự liền kề: Áp dụng quy định như đối với biệt thự, liền kề và được cấp sổ. Người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài theo các trường hợp được quy định trong Luật Đất đai năm 2013.
VI. Chủ sở hữu shophouse có được cấp sổ đỏ hay không?
Căn cứ theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Đồng thời khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch như sau:
“1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.”
Vì vậy , chủ đầu tư khi chuyển nhượng shophouse cần phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, chủ sở hữu shophouse cũng sẽ được cấp sổ đỏ.
Trên đây là thông tin giải đáp vướng mắc về loại hình bất động sản Shophouse gửi đến Quý độc giả. Nếu Quý độc giả có bất kỳ vướng mắc nào liên quan cần giải đáp thêm, xin vui lòng liên hệ với NPLAW theo thông tin liên hệ sau
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
