Tự ý cho thuê lại nhà là hành vi xâm phạm đến quyền lợi hợp pháp của người cho thuê nhà nếu như người cho thuê đó không được biết, không đồng ý với việc cho thuê lại. Thông qua bài viết này, NPLaw sẽ cung cấp cho Quý độc giả những kiến thức pháp lý hữu ích liên quan đến hành vi tự ý cho thuê lại nhà.
Tình trạng tự ý cho thuê lại nhà thường xảy ra khi người thuê nhà chính muốn cho thuê lại phần hoặc toàn bộ căn hộ mà họ đang thuê cho người khác mà không thông báo hoặc được sự đồng ý của chủ nhà. Việc này có thể gây ra nhiều vấn đề pháp lý và không nên thực hiện nếu không có sự đồng ý của chủ nhà. Chủ nhà có quyền yêu cầu người thuê chính chịu trách nhiệm về việc này và có thể chấm dứt hợp đồng thuê nhà nếu phát hiện mà không được sự đồng ý của họ.
Ngoài ra, việc tự ý cho thuê lại nhà cũng có thể tạo ra các vấn đề liên quan đến bảo hiểm, tiền cọc và trách nhiệm về việc bảo quản căn hộ. Để tránh rắc rối và tranh chấp pháp lý, người thuê nhà nên thảo luận và thỏa thuận rõ ràng với chủ nhà trước khi quyết định cho thuê lại căn hộ cho người khác.
Theo Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015 quy định cho thuê lại như sau:
“Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý”.
Như vậy, bên thuê nhà có thể cho người khác thuê lại căn nhà mà mình đang thuê nếu như có sự đồng ý của bên cho thuê.
Căn cứ Điều 131 Luật Nhà ở năm 2014 quy định các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở như sau:
1. Trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà được thực hiện khi có một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 84 của Luật này.
2. Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:
a) Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;
b) Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;
c) Nhà ở cho thuê không còn;
d) Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;
đ) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.
Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
e) Chấm dứt theo quy định tại Điều 132 của Luật này.
Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về các trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà:
“1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.
3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật”.
Như vậy, hợp đồng thuê nhà ở có thể chấm dứt khi thuộc một trong các trường hợp nêu trên.
Theo quy định của pháp luật, bên cho thuê trong hợp đồng thuê nhà không được phép đơn phương chấm dứt hợp đồng và thu lại nhà ở đang cho thuê, tuy nhiên, nếu thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 thì có thể thực hiện được, cụ thể:
+ Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
+ Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
+ Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
+ Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
+ Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
+ Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
+ Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.
Như vậy, ngay cả trường hợp không có thỏa thuận, nếu thuộc một trong các trường hợp được đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định pháp luật, chủ nhà vẫn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng để cho người khác thuê.
Căn cứ Điều 475 Bộ luật dân sự năm 2015: “Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý”.
Như vậy, để bên thuê nhà cho thuê lại nhà ở đang thuê thì bắt buộc phải được sự đồng ý của bên cho thuê. Việc cho người khác thuê lại nhà mình đang thuê phải được báo trước với chủ nhà và được chủ nhà đồng ý trước khi tiến hành cho thuê lại.
Căn cứ khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở, một trong các trường hợp bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
Như vậy, người cho thuê có quyền chấm dứt hợp đồng khi bên thuê tự ý cho người khác thuê lại.
Theo Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền của bên thế chấp như sau:
“… 6. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết…”
Theo đó, nhà đang được thế chấp tại ngân hàng thì được phép cho người khác thuê nhưng phải thông báo cho bên thuê biết về việc ngôi nhà đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên ngân hàng.
Hiểu được nhu cầu tìm hiểu pháp lý về hành vi tự ý cho thuê lại nhà của Quý Khách hàng, Công ty Luật TNHH Ngọc Phú với bề dày kinh nghiệm trong đa dạng lĩnh vực sẽ hỗ trợ, tư vấn cho Quý Khách hàng các vấn đề liên quan đến hành vi tự ý cho thuê lại nhà. Quý độc giả có thể liên hệ ngay tới NPLaw để được các luật sư dày dặn kinh nghiệm của NPLaw tư vấn tận tình và nhanh chóng với thông tin liên hệ dưới đây:
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
