Thời hạn hợp đồng thuê nhà là một nội dung quan trọng được cả bên thuê và bên cho thuê quan tâm, bởi nó ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của các bên. NPLaw xin gửi đến Quý Khách hàng bài viết pháp lý này nhằm cung cấp các thông tin hữu ích liên quan đến thời hạn hợp đồng thuê nhà.
Thời hạn hợp đồng thuê nhà tại Việt Nam thường được quy định trong Bộ luật Dân sự và các văn bản pháp luật liên quan. Hợp đồng thuê nhà có thể được ký kết với thời hạn ngắn hạn (dưới 6 tháng) hoặc dài hạn (từ 6 tháng trở lên). Thời hạn cụ thể sẽ được các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
Trên thực tế, tại Việt Nam, đối với các giao dịch cho thuê nhà giá trị thấp, giữa cá nhân với nhau, việc cho thuê nhà được được diễn ra với thời hạn ngắn vài năm. Trong khi đó, khi các tổ chức hoặc doanh nghiệp có nhu cầu thuê nhà, thời hạn thuê có thể kéo dài đến vài chục năm. Tùy vào nhu cầu, mục đích thuê mà thời hạn hợp đồng thuê nhà sẽ được điều chỉnh khác nhau.
Theo quy định pháp luật Việt Nam, thời hạn hợp đồng thuê nhà được hiểu là khoảng thời gian mà bên cho thuê đồng ý cho bên thuê sử dụng nhà ở và bên thuê có nghĩa vụ trả tiền thuê nhà theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Luật pháp Việt Nam không giới hạn thời hạn tối đa của hợp đồng thuê nhà. Do đó, các bên có thể tự do thỏa thuận về thời hạn thuê nhà, có thể là một khoảng thời gian xác định (ví dụ: 1 năm, 5 năm) hoặc không xác định thời hạn.
Như vậy, thời hạn hợp đồng thuê nhà là nội dung các bên có quyền tự do thỏa thuận và quyết định, là khoảng thời gian xác định quyền và nghĩa vụ của các bên theo hợp đồng thuê nhà.
Việc thỏa thuận cụ thể về thời hạn thuê trong hợp đồng thuê nhà mang lại nhiều lợi ích quan trọng cho cả bên cho thuê và bên thuê. Trước hết, khi quy định về thời hạn thuê, thời điểm bắt đầu và kết thúc quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà được xác định rõ ràng.
Đối với bên cho thuê, có thể xác định rõ thời điểm có thể lấy lại nhà, giúp chủ động trong việc lên kế hoạch sử dụng tài sản. Đối với bên thuê, người thuê đảm bảo có chỗ ở ổn định trong thời gian đã thỏa thuận, không lo bị chấm dứt hợp đồng đột ngột, giúp lên kế hoạch sinh hoạt, công việc một cách chủ động.
Đồng thời, khi thời hạn thuê được ghi rõ ràng trong hợp đồng, các bên sẽ có căn cứ để giải quyết tranh chấp nếu có xảy ra, giảm thiểu rủi ro phát sinh tranh chấp về thời gian thuê nhà.
Như vậy, việc quy định về thời hạn hợp đồng thuê nhà có vai trò trực tiếp và tích cực đối với tất cả các bên trong hợp đồng thuê nhà.
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 170 Luật Nhà ở năm 2023 như sau:
“1. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà ở theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó…”
Theo đó, pháp luật Việt Nam không giới hạn tối đa của hợp đồng thuê nhà mà phụ thuộc vào thỏa thuận giữa các bên.
Căn cứ quy định tại Điều 164 Luật Nhà ở năm 2023 thì hợp đồng thuê nhà, không giới hạn ở hợp đồng thuê nhà ngắn hạn hay dài hạn, đều không thuộc các trường hợp bắt buộc phải công chứng, chứng thực:
“1. Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
2. Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công; mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu”.
Như vậy, hợp đồng thuê nhà không có quy định giới hạn thời hạn thuê tối đa và hợp đồng thuê nhà dài hạn không bắt buộc phải công chứng.
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 170 Luật Nhà ở năm 2023 như sau:
“1. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà ở theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó…”
Theo đó, các bên có quyền tự do thỏa thuận về hình thức trả tiền thuê định kỳ hay một lần, kỳ trả tiền thuê cũng được các bên chủ động thương lượng theo tháng hoặc quý hoặc bán niên…
Như vậy, hợp đồng thuê nhà có thể quy định thời hạn thuê nhà là quý.
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 170 Luật Nhà ở năm 2023 như sau:
“1. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà ở theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó…”
Về nguyên tắc, thời hạn thuê nhà do các bên tự thỏa thuận. Việc ghi hợp đồng hết hạn vào “cuối tháng 10/2024” tuy không xác định được chính xác ngày hết hạn hợp đồng nhưng các bên trong giao dịch thuê nhà vẫn có thể hiểu và giải thích ngày hết hạn là ngày cuối cùng của tháng 10 năm 2024.
Do đó, việc quy định "thời hạn hợp đồng thuê nhà kết thúc vào cuối tháng 10/2024" vẫn có thể được chấp nhận.
Việc quy định hợp đồng thuê nhà kể từ ngày ký nhưng lại không đề cập đến ngày ký hợp đồng là cách quy định không rõ ràng, không xác định được thời gian thuê nhà. Về bản chất, mặc dù hợp đồng có thỏa thuận về thời hạn thuê nhưng việc không xác định được chính xác thời điểm bắt đầu như tình huống nêu trên được đánh giá là không thỏa thuận, thỏa thuận không rõ ràng về thời hạn thuê.
Căn cứ quy định tại Điều 474 Bộ luật Dân sự 2015 về thời gian thuê nhà ở quy định như sau:
“1. Thời hạn thuê do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê.
2. Trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý”.
Như vậy, nếu quy định "thời hạn hợp đồng thuê nhà là 3 năm kể từ ngày ký hợp đồng" nhưng lại không đề cập ngày ký trong đó thì hiểu hợp đồng thuê nhà không thỏa thuận về thời hạn và mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý.
Trong trường hợp hợp đồng thuê nhà chưa hết thời hạn, về nguyên tắc, người thuê vẫn có quyền tiếp tục thuê nhà. Tuy nhiên, người cho thuê muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, người thuê có thể căn cứ điểm d khoản 3 Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về quyền của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn như sau:
“…
3. Bên thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các quyền sau đây:
…
d) Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu;”
Người thuê có thể thỏa thuận với bên cho thuê, người mua nhà để được tiếp tục thuê theo hợp đồng thuê hoặc thỏa thuận để nhận khoản tiền bồi thường đối với khoảng thời gian thuê được chấm dứt trước hạn.
Về nguyên tắc, bên thuê không tiếp tục thực hiện hợp đồng, không thực hiện nghĩa vụ thuê và trả tiền thuê trong thời gian hợp đồng thuê nhà vẫn còn hiệu lực là hành vi vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng, bên thuê phải tiến hành bồi thường do vi phạm hợp đồng, căn cứ quy định tại Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
“Điều 360. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ
Trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác”.
Việc chấm dứt hợp đồng thuê trước hạn và bồi thường khi chấm dứt hợp đồng thuê theo quy định pháp luật hiện hành phụ thuộc vào thỏa thuận giữa các bên. Do đó, trong trường hợp hai bên có thể thỏa thuận để chấm dứt hợp đồng thuê trước hạn, bên thuê vẫn có thể không phải bồi thường trên cơ sở tự nguyện thỏa thuận giữa các bên.
Như vậy, theo quy định pháp luật, bên thuê chấm dứt hợp đồng thuê trước thời hạn thì phải bồi thường thiệt hại cho bên cho thuê vì hành vi vi phạm hợp đồng.
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 170 Luật Nhà ở năm 2023 như sau:
“1. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà ở theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó…”
Theo đó, các bên có thể tự do thỏa thuận về thời hạn cho thuê. Việc thỏa thuận cho thuê nhà giữa cá nhân với cá nhân lên tới 50 năm không vi phạm quy định pháp luật.
Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện hợp đồng thuê dài hạn này, có thể phát sinh rủi ro pháp lý như việc chủ nhà bán nhà, một trong hai bên chết, … Về nguyên tắc, bên thuê hoặc bên kế thừa quyền và nghĩa vụ vẫn có quyền tiếp tục thuê nhà.
Như vậy, hợp đồng thuê nhà ký kết với thời hạn 50 năm giữa cá nhân với cá nhân không vi phạm quy định pháp luật.
Hiểu được nhu cầu tìm hiểu quy định về thời hạn hợp đồng thuê nhà của Quý Khách hàng, Công ty Luật TNHH Ngọc Phú sẽ hỗ trợ, tư vấn cho Quý Khách hàng các vấn đề về thời hạn hợp đồng thuê nhà. Quý độc giả có thể liên hệ ngay tới NPLaw để được các luật sư dày dặn kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn, thủ tục pháp lý của NPLaw tư vấn tận tình và nhanh chóng với thông tin liên hệ dưới đây:
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
