Có nhiều trường hợp người dân muốn chuyển nhượng đất nhưng không trực tiếp tìm được người mua và phải thông qua môi giới. Lúc này phía môi giới thường cùng bên bán làm thủ tục ủy quyền sử dụng đất để tiện làm các thủ tục pháp lý về sau. Vậy thủ tục ủy quyền sử dụng đất thực hiện như thế nào mới đúng luật? Hồ sơ, trình tự, phí, thù lao quy định ra sao? Hãy cùng tìm hiểu qua bài viết của NPLaw nhé!
Theo quy định pháp luật hiện hành không có thuật ngữ “ủy quyền sử dụng đất”, đây là cách gọi thông thường của các cá nhân khi họ thực hiện ủy quyền cho người khác làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hiện nay chưa có quy định giải thích chính xác chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì nhưng thông qua giao dịch thực tế của hoạt động này có thể hiểu “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất” là hành vi pháp lý của các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình có quyền sử dụng đất chuyển giao quyền và nghĩa vụ liên quan cho chủ thể khác. Chủ thể được nhận chuyển nhượng phải trả tiền cho bên chuyển nhượng. Hoạt động này giống với giao dịch mua bán hàng hóa.
Đồng thời, căn cứ Điều 562 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hợp đồng ủy quyền như sau:
“Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”
Từ đó, có thể hiểu ủy quyền thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất (ủy quyền sử dụng đất) là việc bên bán (người có quyền sử dụng đất) thông qua hợp đồng ủy quyền để bên nhận ủy quyền thực hiện công việc cần thiết nhằm chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho bên mua (người nhận chuyển nhượng). Và, thủ tục ủy quyền sử dụng đất là phương thức, cách thức theo một trình tự nhất định để thực hiện việc ủy quyền thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên.
Bản chất của hoạt động này là việc bên bán không trực tiếp tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng với người mua mà ủy quyền cho một người khác để thực hiện công việc bán đất của mình cho người khác.
Bên nhận ủy quyền thực hiện thủ tục ủy quyền sử dụng đất có thể được trả thù lao hoặc không.
Khi thực hiện thủ tục này bên bán và bên mua có thể sẽ không gặp và không tiếp xúc với nhau. Tất cả các công việc liên quan sẽ do bên nhận ủy quyền tiến hành thực hiện.
Thủ tục ủy quyền sử dụng đất được điều chỉnh bởi nhiều quy định pháp luật khác nhau gồm cả luật chung và luật chuyên ngành cụ thể như sau:
Để thực hiện thủ tục ủy quyền sử dụng đất các bên phải tiến hành lập hợp đồng ủy quyền sử dụng đất, do đó, điều kiện để thực hiện được thủ tục uỷ quyền sử dụng đất là hợp đồng/giao dịch ủy quyền sử dụng đất phải có hiệu lực pháp luật.
Căn cứ quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 thì điều kiện để hợp đồng thực hiện ủy quyền sử dụng đất có hiệu lực gồm:
Hình thức của hợp đồng là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định. Trong đó, tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013.”
Theo đó, hợp đồng ủy quyền sử dụng đất hay hợp đồng ủy quyền thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất không phải công chứng hoặc chứng thực.
Đồng thời, khoản 1 Điều 55 Luật Công chứng năm 2014 cũng quy định: “1. Khi công chứng các hợp đồng ủy quyền, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền đó cho các bên tham gia.”
Căn cứ quy định trên, Luật Công chứng cũng chỉ quy định về thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền nhưng không quy định bắt buộc tất cả các hợp đồng ủy quyền đều phải công chứng.
Từ đó có thể khẳng định hợp đồng ủy quyền sử dụng đất không bắt buộc phải công chứng, chứng thực nhưng do việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản lớn, phải đăng ký nên trong thực tế nếu không công chứng hoặc chứng thực hợp đồng ủy quyền sử dụng đất thì khi thực hiện thủ tục ủy quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng hoặc UBND các cấp rất khó để các cơ quan này nhận hồ sơ và xử lý công việc. Do vậy, bạn vẫn nên công chứng hợp đồng này.
Ngoài ra, vì hợp đồng này là ủy quyền để chuyển nhượng đất nên bên ủy quyền cho người khác thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 đối với người sử dụng đất gồm:
Trong phạm vi bài viết chúng tôi sẽ hướng dẫn các bạn thủ tục ủy quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng.
Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng năm 2014 thì người yêu cầu công chứng văn bản uỷ quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (ủy quyền sử dụng đất) cần chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ sau:
Theo quy định tại khoản 3,4,5,6,7,8 Điều 40 Luật Công chứng năm 2014 thì trình tự thực hiện thủ tục ủy quyền sử dụng đất như sau:
Bước 1: Sau khi chuẩn bị giấy tờ tại mục 3.1 các bên đến văn phòng công chứng để yêu cầu công chứng hợp đồng ủy quyền sử dụng đất.
Bước 2: Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.
Bước 3: Đối với trường hợp hợp đồng uỷ quyền đã được soạn sẵn: Công chứng viên sẽ kiểm tra tính pháp lý của dự thảo hợp đồng mà hai bên đã soạn. Nếu việc giao kết hợp đồng mà có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng; đối tượng của hợp đồng, giao dịch chưa được mô tả cụ thể thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ. Hoặc công chứng viên có thể tiến hành xác minh, yêu cầu giám định theo đề nghị của người yêu cầu. Nếu vẫn không làm rõ được thì công chứng viên có quyền từ chối thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền đó.
Đối với trường hợp hợp đồng uỷ quyền do văn phòng công chứng soạn thảo theo yêu cầu: Công chứng viên sẽ tiến hành soạn thảo hợp đồng sau khi nhận đủ hồ sơ và hồ sơ hợp lệ.
Bước 4: Công chứng viên hoặc người yêu cầu công chứng đọc lại bản hợp đồng uỷ quyền sau khi đã được soạn thảo xong. Nếu đồng ý toàn bộ nội dung trong hợp đồng thì người yêu cầu công chứng sẽ ký tên vào từng trang trong hợp đồng.
Bước 5: Người yêu cầu công chứng được công chứng viên yêu cầu xuất trình bản chính của các giấy tờ nêu trên để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng uỷ quyền.
Về mức phí công chứng: khi thực hiện công chứng hợp đồng ủy quyền sử dụng đất người yêu cầu công chứng phải nộp phí công chứng là 50.000 đồng (căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 4 Thông tư số 257/2016/TT- BTC).
Về thù lao công chứng: Căn cứ quy định tại Điều 67 Luật Công chứng 2014 thì “Tổ chức hành nghề công chứng xác định mức thù lao đối với từng loại việc không vượt quá mức trần thù lao công chứng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và niêm yết công khai các mức thù lao tại trụ sở của mình.”
Khi không có thời gian để thực hiện các giao dịch liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì việc ủy quyền cho công ty dịch vụ thay bạn làm các công việc này là sự lựa chọn chính xác nhất. Vì:
Nếu bạn không muốn thuê dịch vụ của công ty thì vẫn có thể tư vấn thủ tục ủy quyền sử dụng đất của NPLaw, chúng tôi cung cấp dịch vụ luật sư tư vấn thủ tục chuyển quyền sử dụng đất toàn quốc. Quý khách hàng chỉ cần liên hệ với chúng tôi qua website, tổng đài hỗ trợ tư vấn đều sẽ được kết nối với đội ngũ luật sư giỏi, chuyên viên tư vấn pháp lý nhiệt tình chuyên nghiệp để giải quyết mọi vấn đề, thắc mắc mà quý khách hàng đang gặp phải.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
