Dự án nhà ở thương mại tại Việt Nam hiện nay đang gặp nhiều thách thức. Vậy chủ đầu tư cần lưu ý những vấn đề gì khi thực hiện các dự án này. Hãy cùng NPLaw tìm hiểu qua bài viết sau:
.jpg)
Ngành xây dựng và bất động sản Việt Nam đã bắt đầu phục hồi sau những ảnh hưởng nặng nề từ COVID-19. Tuy nhiên, quá trình phục hồi không diễn ra đồng đều giữa các khu vực và phân khúc thị trường. Bên cạnh đó, nhu cầu về nhà ở có sự chuyển dịch do tác động của việc làm việc từ xa và sự quan tâm nhiều hơn tới không gian sống rộng rãi, thoáng đãng. Điều này khiến cho các dự án ở vùng ven thành phố hoặc các tỉnh lân cận trở nên thu hút hơn. Ngoài ra, một số dự án gặp khó khăn trong việc hoàn thiện các thủ tục pháp lý, từ giấy tờ quyền sử dụng đất cho tới việc xin cấp phép xây dựng, làm chậm tiến độ triển khai. Cho thấy, dự án xây dựng nhà ở thương mại tại Việt Nam hiện nay đang gặp nhiều khó khăn.
Theo quy định tại Điều 24 Luật Nhà ở 2014, nhà ở thương mại gồm:
- Căn hộ chung cư: thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín, có diện tích sàn căn hộ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.
- Nhà ở riêng lẻ: xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế được phê duyệt theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.
Theo quy định tại Điều 21 Luật Nhà ở 2014 về điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại cụ thể như thế nào:
- Doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam.
- Có vốn ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư.
- Có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.
Thủ tục thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại gồm các bước sau:
Bước 1: Thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” dự án nhà ở thương mại do Sở Kế hoạch và Đầu tư thực hiện.
Bước 2: Thủ tục “phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500” do Sở Xây dựng (hoặc Sở Quy hoạch và Kiến trúc) thực hiện.
Bước 3: Thực hiện các thủ tục “giao thuê đất; cấp Giấy phép xây dựng; chuyển mục đích sử dụng đất; xác định nghĩa vụ tài chính, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất”
Cụ thể: Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện thủ tục giao đất dự án nhà ở thương mại, sau đó Sở Xây dựng thực hiện thủ tục cấp Giấy phép xây dựng cho chủ đầu tư trên cơ sở “Quyết định giao đất”, “quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500” và kết quả “Thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng của cơ quan chuyên môn về xây dựng” (bao gồm thiết kế cơ sở), “Thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở của cơ quan chuyên môn về xây dựng” theo quy định của Luật Xây dựng. Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính chủ trì thực hiện các thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất căn cứ mục đích sử dụng đất theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt song song với Sở Xây dựng thực hiện thủ tục cấp Giấy phép xây dựng dự án nhà ở thương mại để chủ đầu tư triển khai thực hiện công tác xây lắp các công trình của dự án. Trong giai đoạn này thì Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính thực hiện thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án nhà ở thương mại của chủ đầu tư.
Bước 4: Thủ tục cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất”.
- Tùy vào thủ tục, mà thẩm quyền giải quyết hồ sơ đăng ký dự án xây dựng nhà ở thương mại khác nhau:
+ Chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư do Sở Kế hoạch và Đầu tư thực hiện.
+ Phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500” do Sở Xây dựng hoặc Sở Quy hoạch và Kiến trúc thực hiện.
+ Giao đất/ chuyển mục đích sử dụng đất do Sở Tài nguyên môi trường tham mưu cho Ủy ban nhân dân thực hiện.
+ Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Sở Tài nguyên môi trường thực hiện.
+ Cấp giấy phép xây dựng do Sở Xây dựng thực hiện.
+ Liên quan đến vấn đề giao thông do Bộ giao thông vận tải cho ý kiến.
+ Các vấn đề về tài chính do Sở Tài chính thực hiện.
.jpg)
Theo quy định tại Điều 25 Luật Nhà ở 2014, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có những quyền là:
- Yêu cầu cơ quan, tổ chức có liên quan thực hiện các thủ tục theo đúng quy định của pháp luật trong quá trình lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án.
- Cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở; thực hiện huy động vốn, thu tiền cho thuê, cho thuê mua, tiền bán nhà ở theo quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản và theo nội dung hợp đồng đã ký kết.
- Thực hiện các quyền của người sử dụng đất và kinh doanh sản phẩm trong dự án theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về kinh doanh bất động sản.
- Được chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
- Được thực hiện quản lý, khai thác hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án theo quyết định chủ trương đầu tư dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định tại Điều 9 của Luật này và pháp luật về đất đai.
- Được hưởng các chính sách ưu đãi của Nhà nước trong quá trình thực hiện dự án theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện các quyền khác theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.
Theo quy định tại Điều 26 Luật Nhà ở 2014, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có những nghĩa vụ là:
- Lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án theo đúng quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.
- Ký quỹ để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư; đóng tiền bảo lãnh giao dịch nhà ở theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; bảo đảm năng lực tài chính để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật.
- Xây dựng nhà ở và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án theo đúng quy hoạch chi tiết, nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tuân thủ thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở và tiến độ của dự án đã được phê duyệt.
- Dành diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.
- Công khai trên trang thông tin điện tử và tại trụ sở Ban quản lý dự án của mình các thông tin quy định tại điểm b khoản 5 Điều 19 của Luật này; báo cáo tình hình triển khai, kết quả thực hiện dự án theo định kỳ và khi kết thúc dự án theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản.
- Thực hiện đầy đủ các cam kết trong hợp đồng kinh doanh sản phẩm của dự án, bàn giao nhà ở và các giấy tờ liên quan đến nhà ở giao dịch cho khách hàng; thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở và kinh doanh quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
- Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp xây dựng nhà ở để cho thuê thì có trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở theo quy định tại Điều 76 và Điều 77 của Luật này.
- Bảo hành nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng; thực hiện các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.
- Chấp hành các quyết định đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền về xử lý hành vi vi phạm pháp luật khi có sai phạm trong việc phát triển nhà ở, huy động vốn, ứng tiền trước của khách hàng, thực hiện các giao dịch về nhà ở và các hoạt động khác quy định tại Điều này.
- Bồi thường trong trường hợp gây thiệt hại cho khách hàng hoặc cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình tham gia đầu tư xây dựng nhà ở.
Khi chủ đầu dự án xây dựng nhà ở thương mại có quyền sử dụng đất ở thì đương nhiên làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại đúng, bởi họ phải đáp ứng được các điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại tại Điều 21 Luật Nhà ở 2014 (sửa đổi 2020) và thuộc vào trường hợp được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư thì nhà đầu tư đó được xác định là chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại điểm c khoản 2 Điều 22 Luật Nhà ở 2014.
Theo khoản 2 Điều 22 Luật Nhà ở 2022, việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua các hình thức sau đây:
- Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư. Trường hợp có nhiều nhà đầu tư được chấp thuận thì việc xác định chủ đầu tư theo quy định của Luật Xây dựng.
Theo khoản 4 Điều 25 Luật Nhà ở 2014, chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Vì vậy, khi thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại thì chủ đầu tư có quyền chuyển nhượng lại dự án cho người khác.
Trên đây là những thông tin xoay quanh về dự án xây dựng nhà ở thương mại. Để có thể được hỗ trợ cũng như tìm hiểu thông tin, quy định của pháp luật về dự án xây dựng nhà ở thương mại. Quý khách có thể liên hệ NPLaw để được tư vấn bởi đội ngũ luật sư, chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
.jpg)
