Nợ tiền sử dụng đất là một vấn đề phổ biến ở nhiều quốc gia, bao gồm cả Việt Nam. Nguyên nhân chủ yếu là do người sử dụng đất không có khả năng thanh toán, cụ thể là nhiều hộ gia đình, cá nhân và doanh nghiệp không thể thanh toán số tiền này do gặp khó khăn trong kinh doanh, sản xuất hoặc thu nhập chính của họ không ổn định.Trước thực trạng này, pháp luật Việt Nam đã quy định như thế nào về vấn đề này? Cùng NPLaw tìm hiểu như sau.
Pháp luật hiện nay không đề cập về khái niệm nợ tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, khái niệm này có thể hiểu là:
Nợ tiền sử dụng đất là tình trạng mà người sử dụng đất không thanh toán hoặc không thanh toán đầy đủ số tiền sử dụng đất mà họ phải nộp cho nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng và thuế đất.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi Điều 1 Nghị định 79/2019/NĐ-CP, các trường hợp được nợ tiền sử dụng đất là:
Hộ gia đình, cá nhân (gồm: người có công với cách mạng; hộ nghèo; hộ gia đình, cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số; hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại địa bàn cấp xã được công nhận là địa bàn kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn) được ghi nợ tiền sử dụng đất trong trường hợp được giao đất tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trong đó, việc xác định người có công với cách mạng được thực hiện theo quy định của pháp luật về người có công. Việc xác định hộ nghèo; hộ gia đình, cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số hoặc hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại địa bàn cấp xã được công nhận là địa bàn kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn theo quy định của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Theo khoản 3 Điều 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 4 Điều 1 Nghị định 79/2019/NĐ-CP, trình tự, thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân được thực hiện như sau:
Bước 1: hộ gia đình, cá nhân nộp Đơn đề nghị ghi nợ tiền sử dụng đất và giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất cùng với hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật (trong đó bao gồm: Quyết định giao đất tái định cư và Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt) tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường (sau đây gọi là Văn phòng).
Bước 2: Văn phòng rà soát, kiểm tra hồ sơ của hộ gia đình, cá nhân và lập Phiếu chuyển thông tin gửi đến cơ quan thuế và các cơ quan liên quan theo quy định, trong đó tại Phiếu chuyển thông tin phải có nội dung về số tiền bồi thường về đất, hỗ trợ về đất mà hộ gia đình, cá nhân được nhận; đồng thời trả Giấy hẹn cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định.
Bước 3: Căn cứ Phiếu chuyển thông tin do Văn phòng chuyển đến, cơ quan thuế xác định và ban hành Thông báo theo quy định để gửi đến hộ gia đình, cá nhân, Văn phòng và cơ quan liên quan (nếu cần) trong thời hạn không quá hai (02) ngày làm việc kể từ ngày ban hành Thông báo. Tại Thông báo phải bao gồm các nội dung, như sau:
- Tổng số tiền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phải nộp;
- Số tiền sử dụng đất không được ghi nợ (là số tiền bồi thường về đất, hỗ trợ về đất mà hộ gia đình, cá nhân được nhận);
- Số tiền sử dụng đất được ghi nợ bằng (=) Tổng số tiền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phải nộp trừ (-) Số tiền sử dụng đất không được ghi nợ (là số tiền bồi thường về đất, hỗ trợ về đất mà hộ gia đình, cá nhân được nhận).
- Thời hạn hộ gia đình, cá nhân phải nộp tiền như sau:
+ Thời hạn nộp số tiền sử dụng đất không được ghi nợ (theo thời hạn quy định tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ).
+ Thời hạn nộp số tiền sử dụng đất được ghi nợ (trong thời hạn 05 năm kể từ ngày có quyết định giao đất tái định cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền).
Bước 4: Căn cứ Thông báo của cơ quan thuế, hộ gia đình, cá nhân nộp số tiền sử dụng đất không được ghi nợ (là số tiền bồi thường về đất, hỗ trợ về đất mà hộ gia đình, cá nhân được nhận) tại cơ quan kho bạc nhà nước hoặc đơn vị được cơ quan kho bạc nhà nước ủy nhiệm thu (sau đây gọi là kho bạc) trong thời hạn quy định và nộp chứng từ do kho bạc cung cấp tại Văn phòng để được cấp Giấy chứng nhận.
Bước 5: Kho bạc có trách nhiệm thu tiền sử dụng đất theo Thông báo của cơ quan thuế và cung cấp chứng từ cho hộ gia đình, cá nhân; đồng thời chuyển thông tin về số tiền thu được của hộ gia đình, cá nhân đến các cơ quan liên quan theo quy định.
Bước 6: Căn cứ chứng từ mà hộ gia đình, cá nhân nộp, Văn phòng trả Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định; trong đó tại Giấy chứng nhận có nội dung về số tiền sử dụng đất ghi nợ và thời hạn thanh toán (trong thời hạn 05 năm kể từ ngày có quyết định giao đất tái định cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền).
Theo khoản 3 Điều 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 5 Điều 1 Nghị định 79/2019/NĐ-CP, thanh toán tiền nợ quá hạn được hiểu số tiền sử dụng đất còn nợ, tiền chậm nộp tính trên số tiền còn nợ được xác định từ thời điểm hết thời hạn 05 năm kể từ ngày có quyết định giao đất tái định cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đến thời điểm hộ gia đình, cá nhân đến cơ quan thuế để xác định lại.
Thông báo của cơ quan thuế phải có nội dung: Số tiền sử dụng đất còn nợ, số tiền chậm nộp; thời hạn nộp tiền vào kho bạc là 30 ngày kể từ ngày ghi trên Thông báo. Quá thời hạn ghi trên Thông báo của cơ quan thuế mà hộ gia đình, cá nhân chưa nộp hết thì phải thực hiện xác định lại số tiền sử dụng đất còn nợ, tiền chậm nộp theo quy định nêu trên.
Sau khi hoàn thành việc thanh toán nợ tiền sử dụng đất quy định trên thì hộ gia đình, cá nhân nộp hồ để được xóa nợ tiền sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận. Trường hợp bị mất, thất lạc chứng từ thì hộ gia đình, cá nhân đến kho bạc để được xác nhận số tiền sử dụng đất đã nộp. Văn phòng có trách nhiệm rà soát, đối chiếu hồ sơ mà hộ gia đình, cá nhân nộp để thực hiện xóa nợ tiền sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận và trả lại Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân ngay trong ngày làm việc.
Theo khoản 3 Điều 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 3 Điều 1 Nghị định 79/2019/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân được trả nợ dần trong thời hạn 05 năm kể từ ngày có quyết định giao đất tái định cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và không phải nộp tiền chậm nộp trong thời hạn 05 năm này.Vì vậy, thời hạn tối đa để người sử dụng đất có thể trả dần tiền nợ liên quan đến tiền sử dụng đất là 5 năm.
Theo quy định tại Điều 64 Luật đất đai 2013 về các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật, trong đó có đề cập trường hợp người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành. Trường hợp này được hướng dẫn bởi khoản 13 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, trong đó: Việc thu hồi đất đối với trường hợp người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước quy định trên được thực hiện trong trường hợp người sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật mà đã bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cưỡng chế thực hiện nghĩa vụ tài chính nhưng không chấp hành. Vì vậy, người nợ tiền sử dụng đất mà không thực hiện việc thanh toán, đã bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cưỡng chế thực hiện nghĩa vụ tài chính nhưng không chấp hành thì cơ quan có thẩm quyền có thể tiến hành việc thu hồi.
Theo khoản 1 Điều 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 1 Nghị định 79/2019/NĐ-CP, hộ gia đình chỉ được phép ghi nợ tiền sử dụng đất khi thuộc trường hợp được giao đất tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Vì vậy, hộ gia đình chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp không thể làm hồ sơ xin nợ tiền sử dụng đất theo quy định hiện nay.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 12 Thông tư 76/2014/TT-BTC, trường hợp sổ đỏ bị ghi nợ tiền sử dụng đất thì cần thực hiện thanh toán nợ tiền sử dụng đất tại cơ quan thuế. Sau khi đã hoàn thành việc thanh toán nợ thì cơ quan thuế sẽ cấp cho người sử dụng một giấy xác nhận hoàn thành nghĩa vụ về thuế; lúc này, người nợ tiền sử dụng đất chỉ cần đem nộp giấy xác nhận của cơ quan thuế cho Văn phòng đăng ký đất đai thì người sử dụng đất sẽ được xóa nợ tiền sử dụng đất trên giấy chứng nhận.
Theo khoản 3 Điều 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 3 Điều 1 Nghị định 79/2019/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân được trả nợ dần trong thời hạn 05 năm kể từ ngày có quyết định giao đất tái định cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền như góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, khi người sử dụng đất được ghi nợ nghĩa vụ tài chính (như nợ tiền sử dụng đất) thì cần phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện quyền này. Vì vậy, không được nợ tiền sử dụng đất khi thực hiện các quyền như thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.
Trên đây là những thông tin xoay quanh về nợ tiền sử dụng đất. Để có thể được hỗ trợ cũng như tìm hiểu thông tin, quy định của pháp luật về nợ tiền sử dụng đất. Quý khách có thể liên hệ NPLaw để được tư vấn bởi đội ngũ luật sư, chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm.
Công ty Luật TNHH Ngọc Phú - Hãng luật NPLaw
Hotline: 0913449968
Email: Legal@nplaw.vn
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
