Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều biến động trong những năm gần đây, từ giai đoạn “sốt” giá cho tới giai đoạn điều chỉnh và khủng hoảng do các yếu tố kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, quyền sở hữu nhà ở vẫn là vấn đề mà người mua nhà quan tâm. Vậy pháp luật đã quy định như thế nào về quyền sở hữu nhà ở? Hãy cùng NPLaw tìm hiểu qua bài viết sau:
Trong những năm gần đây, quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã trở thành một trong những vấn đề được dư luận xã hội và các cơ quan quản lý Nhà nước đặc biệt quan tâm. Đây không chỉ là một nhu cầu cơ bản của con người mà còn là biểu hiện của sự ổn định và phát triển kinh tế - xã hội. Dưới sự điều chỉnh của các văn bản pháp luật như Luật Nhà ở, Luật Đất đai và các chính sách liên quan, thực trạng quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã có nhiều chuyển biến tích cực, song vẫn tồn tại không ít thách thức và điểm nghẽn cần được giải quyết. Bức tranh toàn cảnh về thực trạng này không chỉ phản ánh rõ ràng xu hướng phát triển của thị trường bất động sản mà còn cho thấy mức độ tiếp cận và hiệu quả của các chính sách an sinh xã hội trong lĩnh vực nhà ở. Để hiểu rõ hơn về diện mạo hiện tại của quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, chúng ta sẽ cùng điểm qua các khía cạnh chủ yếu từ pháp lý, thực tiễn cho tới những vấn đề tồn đọng và giải pháp được đưa ra trong bối cảnh hiện nay.
Quyền sở hữu nhà ở là quyền của cá nhân hoặc tổ chức được pháp luật công nhận và bảo vệ, cho phép họ có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, định đoạt đối với ngôi nhà mà họ sở hữu. Quyền sở hữu nhà ở được xác lập thông qua việc ghi nhận trong các giấy tờ pháp lý chính thức như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đây là cơ sở để xác minh và bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữa trước pháp luật.
Theo quy định tại Điều 8 Luật Nhà ở 2014, điều kiện để được công nhận quyền sở hữu nhà ở được quy định như sau:
- Về chủ thể: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 160 của Luật này.
- Phải có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức như:
+ Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật;
+ Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;
+ Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì thông qua các hình thức như: đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan; Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.
Theo quy định pháp luật hiện hành, việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở có thể được hiểu thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, vì vậy thủ tục này được thực hiện như sau:
- Thành phần hồ sơ:
+ Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
+ Các giấy tờ chứng minh việc tạo lập nhà ở hợp pháp: hợp đồng mua bán nhà có công chứng/chứng thực; giấy phép xây dựng; bản vẽ sơ đồ nhà ở...
- Thủ tục:
Bước 1: Người đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nộp hồ sơ và lệ phí cho cơ quan có thẩm quyền (Sở tài nguyên và môi trường/ Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp).
Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền tiến hành xem xét, nếu đủ điều kiện, trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký giấy chứng nhận và thông báo cho chủ nhà thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Bước 3: Chủ nhà thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định và nộp biên lai cho cơ quan.
Bước 4: Chủ nhà nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Theo quy định tại Điều 105 Luật Đất đai 2013, Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là:
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện.
- Sở Tài nguyên và môi trường.
Hiện nay, pháp luật không có hướng dẫn cụ thể về việc nhà ở lâu năm nhưng không có giấy tờ có quyền sở hữu hay không. Tuy nhiên, pháp luật có quy định về việc cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ nhưng đáp ứng quy định pháp luật. Vì vậy, nếu như đất để xây dựng căn nhà ở lâu năm này đáp ứng điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và nhà ở lâu năm này không vi phạm pháp luật về xây dựng thì sẽ được nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở trên đất.
Người nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam, thông qua quy định tại Điều 159 Luật Nhà ở 2014, cụ thể:
Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm những đối tượng sau:
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);
Việc sở hữu này thông qua các hình thức sau đây:
- Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2013, đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Vì vậy, không bắt buộc chủ sở hữu phải đăng ký quyền sở hữu nhà.
- Để xác định được người vợ có quyền sở hữu với căn nhà này không cần làm rõ các yếu tố sau:
+ Căn nhà này đã được ba mẹ người chồng cho trước khi anh này kết hôn, cần xác định, anh này đã đăng ký căn nhà này trước khi kết hôn chưa.
+ Người vợ có góp tiền vào sữa chữa căn nhà, cần làm rõ số tiền này là tiền cá nhân người vợ hay tiền thuộc sở hữu chung.
+ Nếu chưa đăng ký căn nhà này trước đó, cần làm rõ ý chí của người chồng, có muốn cập nhật tên của người vợ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không. Nếu tại thời điểm hiện tại, cũng cần xem xét ý chí của người chồng để xác định người vợ có quyền sở hữu hay không. Với trường hợp xác định là tiền đóng góp là tiền riêng của người vợ nhưng người chồng không đồng ý cập nhật tên, người vợ có thể yêu cầu Tòa án giải quyết để bảo vệ quyền, lợi ích của người vợ.
Theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 25 Quyết định 05/2006/QĐ-BXD, cấp chứng nhận số nhà cho các hộ được gắn biển theo quy định của Quy chế này để chủ sở hữu (hoặc người sử dụng) dùng khi cần thiết. Chứng nhận số nhà không thay thế cho việc công nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng.
Vì vậy, Giấy chứng nhận số nhà không phải giấy tờ chứng minh việc được công nhận quyền sở hữu nhà ở.
Trên đây là những thông tin xoay quanh về quyền sở hữu nhà ở. Để có thể được hỗ trợ cũng như tìm hiểu thông tin, quy định của pháp luật về quyền sở hữu nhà ở. Quý khách có thể liên hệ NPLaw để được tư vấn bởi đội ngũ luật sư, chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
.jpg)
