Xây nhà lấn sang đất người khác có thể dẫn tới các vấn đề phức tạp như tranh chấp pháp lý, mất lòng tin giữa hàng xóm và cả việc bị yêu cầu tháo dỡ công trình, và tổn thất về tài chính và danh tiếng. Vậy pháp luật quy định như thế nào về xây nhà lấn sang đất người khác. Hãy cùng NPLaw tìm hiểu qua bài viết sau:
Trong những năm gần đây, tình trạng xây dựng nhà ở lấn chiếm đất của người khác đã trở thành một vấn đề phức tạp và nhức nhối trong xã hội Việt Nam. Điều này không chỉ gây ra những tranh chấp, mâu thuẫn giữa các hộ gia đình, cộng đồng dân cư mà còn là thách thức lớn cho cơ quan quản lý nhà nước trong việc duy trì trật tự xây dựng và quản lý sử dụng đất đai theo quy hoạch.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép. Do vậy, xây nhà lấn sang đất người khác được hiểu là hành vi xây dựng một công trình, nhà ở hoặc phần nào của công trình đó vượt ra ngoài ranh giới quyền sử dụng đất đã được pháp luật công nhận cho một chủ thể cụ thể và xâm nhập vào phần đất thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hợp pháp của người khác. Điều này có thể bao gồm việc xây tường rào, móng nhà, cột trụ hoặc bất kỳ cấu trúc nào khác mà không tuân thủ các quy định về ranh giới đất đã được cơ quan có thẩm quyền xác định.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 12 Luật Đất đai 2013, luật hiện hành cấm người sử dụng đất có hành vi lấn đất đai của người khác. Vì vậy, không được xây nhà lấn sang đất của người khác.
Theo quy định tại khoản 4, khoản 5 Điều 14 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, việc xây nhà lấn đất của người khác có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng tùy thuộc vào diện tích đất lấn đối với khu vực nông thôn; còn đối với khu vực đô thị thì mức xử phạt gấp 02 lần mức phạt đối với loại đất tương ứng nhưng không quá 500.000.000 đồng đối với cá nhân, không quá 1.000.000.000 đồng đối với tổ chức.
.jpg)
Việc xây nhà lấn sang đất người khác được coi là hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, cụ thể tại khoản 1 Điều 12 Luật Đất đai 2013. Lúc này, phần đất bị lấn sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Do đó, các cơ quan có thẩm quyền sẽ không cấp Giấy phép xây dựng cho những công trình mà kế hoạch xây dựng của chúng vi phạm ranh giới đất hợp pháp của người khác.
Pháp luật hiện hành bảo vệ quyền của người sử dụng đất. Vì vậy, khi một bên có hành vi xây nhà lấn đất của người khác, người bị lấn có thể nộp đơn khởi kiện để yêu cầu Tòa án có thẩm quyền bảo vệ quyền lợi của họ. Đây được coi là tranh chấp đất đai theo quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013, tranh chấp này thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo quy định tại khoản 9 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
Hành vi xây nhà lấn đất của người khác làm phát sinh tranh chấp đất đai được xem là tranh chấp đất đai. Theo khoản 9 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai là một trong những tranh chấp dân sự thuộc thẩm quyền của Tòa án. Do vậy, Tòa án là cơ quan có thẩm quyền giải quyết vụ việc xây nhà lấn sang đất người khác.
Thẩm quyền theo cấp: Theo điểm a khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, tranh chấp dân sự (tranh chấp đất đai) thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện.
Thẩm quyền theo lãnh thổ: đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết.
Vì vậy, khi có hành vi xây nhà lấn sang đất của người khác thì Tòa án quận/huyện/thị xã nơi có bất động sản sẽ là cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
Khi phát hiện hàng xóm xây nhà lấn sang đất của mình, bạn cần thực hiện các bước sau:
Bước 1: Kiểm tra Giấy tờ: Đảm bảo rằng bạn có đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất hợp pháp, bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các tài liệu liên quan khác.
Bước 2: Trao đổi (đối thoại) với nhà hàng xóm: Cung cấp cho họ bản sao của giấy tờ chứng minh ranh giới đất và yêu cầu họ ngừng ngay việc xây dựng. Nếu có thể, hãy cố gắng đạt được một thỏa thuận với hàng xóm để giải quyết vấn đề mà không cần can thiệp từ bên ngoài. Nếu điều này thành công, nên lập biên bản hoặc thỏa thuận bằng văn bản và có chữ ký của cả hai bên hoặc nhờ Thừa phát lại ghi nhận lại sự việc.
Bước 3: Ghi nhận vi phạm: Nếu hàng xóm không ngừng việc xây dựng, bạn nên ghi lại tình trạng vi phạm thông qua ảnh chụp, video hoặc các tài liệu khác để làm chứng từ khi cần thiết. Đặc biệt, bạn có thể nhờ Thừa phát lại ghi nhận lại hành vi sai phạm của hàng xóm để có chứng cứ xác thực hơn khi khởi kiện.
Bước 4: Liên hệ Cơ quan có thẩm quyền: Nếu không thể giải quyết được thông qua đối thoại và thỏa thuận, bạn nên liên hệ với UBND phường/xã hoặc Sở Xây dựng/Phòng Quản lý Đô Thị tại nơi bạn sinh sống để trình bày sự việc và yêu cầu can thiệp.
Bước 5: Liên hệ Luật sư: Trong trường hợp tranh chấp kéo dài hoặc phức tạp, bạn có thể cần tìm kiếm sự tư vấn từ luật sư hoặc tổ chức tư vấn pháp luật để được hỗ trợ trong việc khởi kiện hay tiến hành các biện pháp pháp lý khác.
Bước 6: Khởi kiện: Nếu mọi biện pháp khác không mang lại kết quả mong muốn, bạn có quyền khởi kiện ra Tòa án để Tòa án bảo vệ quyền, lợi ích của mình.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 178 Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng. Vì vậy, không được xây nhà có cửa sổ nhìn thẳng vào nhà của người khác, trừ trường hợp được chủ nhà đồng ý.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015, người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác. Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Bên cạnh đó, tại khoản 2 Điều 176 Bộ luật Dân sự 2015, các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó. Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ. Như vậy, có thể thấy nếu cây này được trồng để làm mốc giới ngăn cách giữa hai nhà thì theo quy định tại khoản 2 Điều 176 Bộ luật Dân sự 2015 thì cây này sẽ thuộc sở hữu chung, và hai nhà được quyền hưởng hoa lợi từ cây này. Nếu cây này nằm hoàn toàn trong thửa đất của nhà hàng xóm nhưng có cành, trái sang phần đất của nhà mình thì chủ phần đất được quyền yêu cầu hàng xóm cắt tỉa phần lấn qua nhà mình theo quy định tại khoản 2 Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015.
Trên đây là những thông tin xoay quanh về xây nhà lấn sang đất người khác. Để có thể được hỗ trợ cũng như tìm hiểu thông tin, quy định của pháp luật về xây nhà lấn sang đất người khác. Quý khách có thể liên hệ NPLaw để được tư vấn bởi đội ngũ luật sư, chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
