Tư vấn hợp đồng thuê mua nhà ở tái định cư

Hợp đồng thuê mua nhà ở tái định cư là một loại hợp đồng đặc biệt, trong đó người thuê nhà có quyền sử dụng căn nhà để ở trong một khoảng thời gian nhất định và có quyền mua lại căn nhà đó theo các điều khoản đã thỏa thuận trước. Hợp đồng này thường được áp dụng trong các dự án tái định cư, nhằm hỗ trợ người dân bị ảnh hưởng bởi các dự án phát triển đô thị hoặc công trình công cộng. 

I. Tìm hiểu về hợp đồng thuê mua nhà ở tái định cư

1. Hợp đồng thuê  mua nhà ở tái định cư là gì?

Hợp đồng thuê mua nhà ở tái định cư là một loại hợp đồng trong đó việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một tỷ lệ phần trăm nhất định của giá trị nhà ở thuê mua theo thỏa thuận nhưng không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở tái định cư; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hằng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định do các bên thỏa thuận; sau khi hết thời hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở tái định cư.

2. Có được quyền thuê mua nhà ở tái định cư không?

Theo điểm a khoản 1 Điều 48 Luật Nhà ở 2023, Các hình thức bố trí nhà ở phục vụ tái định cư bao gồm: a) Xây dựng nhà ở theo dự án để bán, cho thuê mua, cho thuê cho người được tái định cư.

Theo quy định trên, tổ chức, cá nhân được quyền thuê mua nhà ở tái định cư.

II. Quy định pháp​​​​​​​ luật về hợp đồng thuê mua nhà ở tái định cư

1. Nội dung cơ bản của hợp đồng  thuê mua nhà ở tái định cư

Theo Điều 163 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng thuê mua nhà ở tái định cư phải gồm các nội dung sau:

• Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
• Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.
• Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
• Thời hạn và phương thức thanh toán tiền.

• Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê mua; thời hạn góp vốn; 
• Quyền và nghĩa vụ của các bên.
• Trường hợp thuê mua nhà ở thì phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên về việc sửa chữa hư hỏng của nhà ở trong quá trình thuê mua;
• Cam kết của các bên;
• Thỏa thuận khác;
• Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
• Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
• Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

2. Đối tượng được thực hiện hợp​​​​​​​ đồng thuê mua nhà ở tái định cư

Theo khoản 1 Điều 48 Luật Nhà ở 2023, Các hình thức bố trí nhà ở phục vụ tái định cư bao gồm:

• Xây dựng nhà ở theo dự án để bán, cho thuê mua, cho thuê cho người được tái định cư;
• Đặt hàng hoặc mua nhà ở thương mại được xây dựng theo dự án để bán, cho thuê mua, cho thuê cho người được tái định cư;
• Bố trí cho người được tái định cư mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội xây dựng theo dự án;
• Người được tái định cư được thanh toán tiền để tự mua, thuê mua, thuê nhà ở;...

Theo đó, đối tượng được thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở tái định cư là người được tái định cư. Cụ thể, theo khoản 1 Điều 35 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, Đối tượng thuộc diện được bố trí nhà ở để phục vụ tái định cư bao gồm:

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thuộc diện bị giải tỏa khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
• Hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất ở gắn với nhà ở và phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai và không có chỗ ở nào khác;
• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân là chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quy định tại khoản 2 Điều 59 của Luật Nhà ở;
• Hộ gia đình, cá nhân là người đang thuê nhà ở thuộc tài sản công thuộc diện bị Nhà nước thu hồi theo quy định, trừ trường hợp bị thu hồi do chiếm dụng nhà ở.

3. Điều kiện thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở tái định cư

Căn cứ khoản 2 Điều 35 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, điều kiện thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở tái định cư được quy định như sau:

• Trường hợp đối tượng quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều này có nhu cầu mua nhà ở thương mại để làm nhà ở phục vụ tái định cư hoặc thuê, thuê mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư xây dựng thì phải có tên trong danh sách được bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và có đơn đề nghị bố trí nhà ở tái định cư lập theo Mẫu số 01 của Phụ lục V ban hành kèm theo Nghị định này.
• Trường hợp đối tượng được tái định cư có nhu cầu thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bố trí mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 4 Điều 39 của Nghị định này và pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
• Đối tượng quy định tại điểm này phải không thuộc diện đã được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở;
• Trường hợp thuộc đối tượng quy định tại điểm c khoản 1 Điều này thì thực hiện bố trí nhà ở tái định cư theo quy định của pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;
• Trường hợp thuộc đối tượng quy định tại điểm d khoản 1 Điều này thì phải thuộc diện đang sử dụng nhà ở theo quy định tại Điều 62 của Nghị định này.

III. Giải đáp những câu hỏi liên quan đến hợp đồng thuê mua nhà ở tái định cư

1. Hợp đồng thuê mua nhà ở  tái định cư bị chấm dứt trong trường hợp nào?

Theo Điều 176 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng thuê mua nhà ở tái định cư bị chấm dứt trong các trường hợp sau:

• Trường hợp thuê mua nhà ở thuộc tài sản công thì việc chấm dứt hợp đồng thuê mua và thu hồi nhà ở được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, c, e, g và h khoản 1 Điều 127 của Luật này. 

• Bên thuê mua nhà ở không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này được chấm dứt hợp đồng thuê mua theo thỏa thuận trong hợp đồng; trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thì phải trả lại nhà ở này cho bên cho thuê mua.

2. Hợp đồng thuê mua nhà ở tái định cư bị vô hiệu có thể đòi lại tiền cọc được không?

Theo khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Theo quy định trên, khi hợp đồng thuê mua nhà ở tái định cư bị vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bao gồm cả tiền cọc. Như vậy, hợp đồng thuê mua nhà ở tái định cư bị vô hiệu có thể đòi lại tiền cọc.

3. Phát sinh vấn đề không nằm trong các thoả thuận của hợp đồng thuê mua nhà ở tái định cư thì có thể bổ sung được không? Bổ sung như thế nào?

Có thể bổ sung các vấn đề phát sinh không nằm trong thỏa thuận ban đầu của hợp đồng thuê mua nhà ở tái định cư. Để bổ sung, các bên cần thực hiện các bước sau:

• Thỏa thuận giữa các bên: Cả hai bên (bên cho thuê và bên thuê) cần thảo luận và đồng ý về các điều khoản bổ sung. Điều này đảm bảo rằng cả hai bên đều hiểu rõ và đồng ý với các thay đổi.
• Lập phụ lục hợp đồng: Soạn thảo một phụ lục hợp đồng ghi rõ các điều khoản bổ sung. Phụ lục này cần được ký kết bởi cả hai bên và có giá trị pháp lý như hợp đồng chính

IV. Dịch vụ tư vấn và thực hiện các thủ tục liên quan đến hợp đồng thuê mua nhà ở tái định cư

Trên đây là thông tin giải đáp vướng mắc về hợp đồng thuê mua nhà ở tái định cư mà NPLaw gửi đến Quý độc giả. Nếu Quý độc giả có bất kỳ vướng mắc nào liên quan đến thủ tục thực hiện cần giải đáp thêm, xin vui lòng liên hệ với NPLaw theo thông tin liên hệ sau:

CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ

Hotline: 0913449968

Email: legal@nplaw.vn

CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ

Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343

Hotline: 0913 41 99 96

Email: legal@nplaw.vn