Tư vấn hợp đồng thuê nhà ở xã hội

Hợp đồng thuê nhà ở xã hội được quy định như thế nào? Cần đáp ứng điều kiện gì để được hưởng chính sách ưu đãi khi thuê nhà ở xã hội. Bài viết dưới đây, NPLaw xin gửi đến quý khách hàng một số thông tin cần thiết.

I. Tìm hiểu về hợp đồng thuê nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 7 Điều 2 Luật Nhà ở 2023, là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2023. 

Nhà ở xã hội để cho thuê là nhà ở được Nhà nước xây dựng bằng một phần hoặc toàn bộ vốn đầu tư công (vốn đầu tư công) khi mà đã có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người đều có chỗ ở thông qua việc thúc đẩy phát triển đa dạng các loại hình nhà ở.

Hợp đồng thuê nhà ở xã hội là một thỏa thuận pháp lý giữa Nhà nước và người thuê nhà. Theo đó bên cho thuê nhà giao lại nhà cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Hợp đồng có vai trò quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi và nghĩa vụ của cả hai bên, cũng như giải quyết các tranh chấp có thể phát sinh trong quá trình thuê nhà.

II. Quy định pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở xã hội

1. Những nội dung cơ bản của hợp đồng thuê nhà ở xã hội

Hợp đồng thuê nhà ở xã hội phải được lập thành văn bản bao gồm những nội dung cơ bản căn cứ vào điểm b khoản 3 Điều 89 Luật Nhà ở 2023. Cụ thể nội dung bao gồm những điều dưới đây:

-  Thông tin về các đối tượng được thuê nhà ở xã hội: Họ và tên; Căn cước công dân/số định danh cá nhân; Địa chỉ nơi đăng ký thường trú/đăng ký tạm trú; Những người có tên trong hộ gia đình (nếu đối tượng là hộ gia đình); 

-  Thông tin về dự án nhà ở xã hội: Tên dự án. đặc điểm của nhà ở xã hội thuộc dự án,...;

-  Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

-  Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội

-  Thời hạn cho thuê mua, cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; 

-  Quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của bên cho thuê và bên thuê nhà ở xã hội

-  Thỏa thuận khác;

-   Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

-  Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

-  Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

2. Hình thức thuê nhà ở xã hội hiện nay

Đối với chính sách hỗ trợ nhà ở về xã hội, hình thức thuê nhà ở xã hội hiện nay có hai hình thức là thuê nhà ở xã hội có sẵn và thuê nhà ở xã hội do cá nhân tự đầu tư xây dựng để cho thuê. 

3. Điều kiện để thuê nhà ở xã hội

Để việc cho thuê nhà ở xã hội được thực hiện thì cần đảm bảo các quy định sau: 

Thứ nhất, đối với hình thức cho thuê nhà xã hội có sẵn. Việc cho thuê nhà ở xã hội có sẵn chỉ được thực hiện khi bảo đảm tuân thủ các điều kiện về cho thuê nhà ở xã hội, bao gồm: 

-  Đó là khu vực nhà ở cho thuê đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; 

-  Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được cho thuê, trừ nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công;

-  Nhà ở có đủ điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 160 của Luật nhà ở 2023.

Thứ hai, đối với nhà ở xã hội do cá nhân tự đầu tư xây dựng để cho thuê. Khi áp dụng trường hợp này, chỉ phải thực hiện theo quy định tại Điều 56 của Luật Nhà ở 2023.

Thứ ba, việc cho thuê nhà ở xã hội phải được lập thành hợp đồng có các nội dung theo quy định. 

Thứ tư, không được ký hợp đồng thuê nhà ở xã hội hình thành trong tương lai. 

Trường hợp nhà ở có đủ điều kiện được nêu ở điều thứ nhất và thứ hai thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ được ký hợp đồng đặt cọc và thu tiền đặt cọc thuê nhà ở tối đa bằng 12 tháng tiền thuê nhà tạm tính.

Việc ký hợp đồng đặt cọc thuê nhà ở phải đảm bảo đúng đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở xã hội quy định tại Luật Nhà ở 2023. Sau khi nhà ở có đủ điều kiện trên thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được ký hợp đồng thuê nhà ở với người thuê.

4. Trình tự và thủ tục thuê nhà ở xã hội

Trường hợp 1: Đối với dự án nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước

Bước 1: Nộp hồ sơ đăng ký thuê nhà ở xã hội

Người có nhu cầu thuê nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công nộp 01 bộ hồ sơ trực tiếp cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh hoặc đơn vị quản lý vận hành nhà ở theo phân cấp của địa phương.

Hồ sơ bao gồm đơn đăng ký thuê nhà ở xã hội, giấy tờ chứng minh đối tượng theo hướng dẫn cụ thể và giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền thuê nhà ở xã hội (nếu có).

Bước 2: Tiếp nhận và xem xét hồ sơ

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra và phân loại hồ sơ. Nếu hồ sơ không có đủ các giấy tờ theo quy định thì phải trả lời ngay để người nộp đơn bổ sung giấy tờ.

Trường hợp đơn vị quản lý vận hành nhà ở tiếp nhận hồ sơ thì sau khi kiểm tra và phân loại hồ sơ, đơn vị này phải có báo cáo Danh sách người đủ điều kiện thuê nhà ở kèm theo hồ sơ hợp lệ gửi cơ quan quản lý nhà ở xem xét, kiểm tra.

Bước 3: Gửi danh sách đối tượng đủ điều kiện thuê nhà ở xã hội

Trên cơ sở Danh sách người đủ điều kiện thuê nhà ở kèm theo hồ sơ hợp lệ, thì cơ quan quản lý nhà ở tổ chức lập Danh sách người được thuê nhà ở xã hội và có tờ trình kèm theo Danh sách báo cáo cơ quan đại diện chủ sở hữu quyết định.

 - Nếu tổng số hồ sơ đăng ký thuê hợp lệ (bằng hoặc ít hơn) tổng số căn nhà ở xã hội để cho thuê thì Danh sách người được thuê là Danh sách người đủ điều kiện thuê đã đăng ký.

-  Nếu tổng số hồ sơ đăng ký thuê hợp lệ nhiều hơn tổng số căn nhà ở xã hội để cho thuê thì việc xét duyệt, lựa chọn đối tượng được thuê thực hiện theo hình thức bốc thăm (trực tiếp hoặc trực tuyến) do cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh hoặc đơn vị quản lý vận hành nhà ở theo phân cấp của địa phương tổ chức việc bốc thăm, trường hợp đơn vị quản lý vận hành nhà ở thực hiện thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh giám sát bốc thăm. Việc bốc thăm phải có biên bản kết quả bốc thăm.

-  Nếu là một trong các đối tượng ưu tiên (người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ, người khuyết tật, người được bố trí tái định cư) thì được thuê nhà ở xã hội mà không phải bốc thăm với tỷ lệ nhất định. Số lượng căn nhà ở xã hội để cho thuê dành cho các đối tượng ưu tiên này (không thông qua bốc thăm) được xác định bằng tỷ lệ giữa tổng số hồ sơ của 05 nhóm đối tượng ưu tiên này trên tổng số hồ sơ đăng ký nhân với tổng số căn nhà ở xã hội để cho thuê. Danh sách của nhóm đối tượng ưu tiên được sắp xếp theo thứ tự theo thời điểm nộp hồ sơ. Các căn nhà ở xã hội để cho thuê dành cho các đối tượng ưu tiên được bố trí theo thứ tự của Danh sách ưu tiên cho đến khi hết, các đối tượng còn lại được tiếp tục tham gia bốc thăm.

Bước 4: Xác minh xem xét hồ sơ và trả kết quả lần 2

Trên cơ sở báo cáo của cơ quan quản lý nhà ở, cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở xem xét, ban hành quyết định phê duyệt Danh sách người được thuê nhà ở và gửi cho đơn vị quản lý vận hành nhà ở để ký Hợp đồng thuê nhà với người được thuê nhà ở.

Thời gian giải quyết việc cho thuê nhà ở xã hội là không quá 30 ngày, kể từ ngày đơn vị tiếp nhận hồ sơ nhận đủ hồ sơ hợp lệ. 

Trường hợp 2: Đối với dự án nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn tài chính công đoàn. 

Bước 1: Nộp hồ sơ đăng ký thuê nhà ở xã hội

Công nhân, người lao động thuộc đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội có nhu cầu thuê nhà ở xã hội do Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam đầu tư xây dựng bằng nguồn tài chính công đoàn nộp 01 bộ hồ sơ trực tiếp cho tổ chức được giao quản lý, vận hành nhà ở của Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam hoặc Liên đoàn Lao động tỉnh tại địa phương.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ và xem xét

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra và phân loại hồ sơ

Nếu hồ sơ không có đủ các giấy tờ theo quy định thì phải trả lời ngay để người nộp đơn bổ sung giấy tờ. Trường hợp Liên đoàn Lao động tỉnh tại địa phương tiếp nhận hồ sơ thì sau khi kiểm tra và phân loại hồ sơ, đơn vị này lập Danh sách người đủ điều kiện thuê nhà ở kèm theo hồ sơ hợp lệ .

Bước 3: Gửi danh sách người đủ điều kiện thuê nhà ở xã hội

Danh sách người đủ điều kiện thuê nhà ở kèm theo hồ sơ hợp lệ gửi tổ chức được giao quản lý, vận hành nhà ở của Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam xem xét, kiểm tra.

-  Nếu tổng số hồ sơ đăng ký thuê hợp lệ (bằng hoặc ít hơn) tổng số căn nhà ở xã hội để cho thuê thì Danh sách người được thuê là Danh sách người đủ điều kiện thuê đã đăng ký.

-  Nếu tổng số hồ sơ đăng ký thuê hợp lệ nhiều hơn tổng số căn nhà ở xã hội để cho thuê thì việc xét duyệt, lựa chọn đối tượng được thuê thực hiện theo hình thức bốc thăm trực tiếp do cơ quan quản lý nhà ở của Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam thực hiện. Việc bốc thăm phải có biên bản kết quả bốc thăm. Trường hợp dự án có đối tượng ưu tiên theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 79 của Luật Nhà ở và đoàn viên công đoàn thì được thuê nhà ở xã hội mà không phải bốc thăm.

Bước 4: Xác minh và trả kết quả lần 2

Trên cơ sở Danh sách người đủ điều kiện thuê nhà ở kèm theo hồ sơ hợp lệ, thì tổ chức được giao quản lý, vận hành nhà ở của Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam xét duyệt và ký Hợp đồng thuê nhà với người được thuê nhà ở

Thời gian giải quyết việc cho thuê nhà ở xã hội là không quá 10 ngày, kể từ ngày tổ chức được giao quản lý, vận hành nhà ở của Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

5. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở xã hội

III. Giải đáp một số câu hỏi về hợp đồng thuê nhà ở xã hội

1. Tự ý thay đổi giá thuê trong hợp đồng thuê nhà ở xã hội được không?

Trong hợp đồng thuê nhà ở xã hội, bên cho thuê hay bên thuê đều không được tự ý thay đổi giá thuê nhà. Trong trường hợp đang còn thời hạn từ một phần ba thời hạn hợp đồng trở xuống và được các bên thỏa thuận thì giá thuê mới được điều chỉnh. 

Theo quy định tại Điều 170 Luật Nhà ở 2023 thì bên thuê và bên cho thuê được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà ở theo định kỳ hoặc trả một lần.

Nếu bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở, giá thuê được điều chỉnh (được áp dụng nếu bên thuê đồng ý) trong thời gian cho thuê còn lại từ một phần ba thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở trở xuống. 

-  Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận

-  Nếu không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

2. Có cần công chứng hợp đồng thuê nhà ở xã hội không?

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 thì đối với trường hợp mua bán nhà ở xã hội thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở xã hội không bắt buộc phải thực hiện chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

3. Có được ký hợp đồng thuê nhà ở xã hội hình thành trong tương lai?

Căn cứ tại quy định tại điểm c khoản 3 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 thì không được ký hợp đồng thuê nhà ở xã hội hình thành trong tương lai. Trường hợp đáp ứng được điều kiện theo quy định thì chủ chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ được ký hợp đồng đặt cọc và thu tiền đặt cọc thuê nhà ở tối đa bằng 12 tháng tiền thuê nhà tạm tính.

4. Được thuê nhà ở xã hội trong bao lâu theo quy định hiện nay?

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 170 và khoản 4 Điều 191 Luật Nhà ở 2023 và tại Thông tư số 05/2024/TT-BXD, thời hạn thuê nhà xã hội hiện nay thì do các bên tự thỏa thuận nhưng tối đa không vượt quá 05 năm. Đối với nhà ở xã hội chỉ để cho thuê thì thời hạn tối đa là 10 năm.

5. Nhà ở xã hội có được chuyển nhượng trong thời hạn 05 năm kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà không?

Căn cứ tại khoản 9 Điều 88 Luật Nhà ở 2023 thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê được bán nhà ở này theo cơ chế thị trường sau 10 năm kể từ ngày nghiệm thu đưa vào sử dụng cho đối tượng có nhu cầu nếu dự án phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị và quy định của pháp luật về đất đai. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đó phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và các khoản thuế khác theo quy định của pháp luật về thuế. Đối với nhà ở xã hội thuộc tài sản công thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 125 Luật Nhà ở 2023

Qua đó, sau 10 năm kể từ ngày nghiệm thu, nếu cảm thấy dự án phù hợp thì nhà ở xã hội được chuyển nhượng trong thời hạn và phải nộp tiền theo quy định. Dẫn đến trong thời hạn 05 năm kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê nhà thì nhà ở xã hội không được chuyển nhượng.

IV. Dịch vụ tư vấn pháp lý liên quan đến hợp đồng thuê nhà ở xã hội

Trên đây là bài viết của NPLaw về quy định hợp đồng thuê nhà ở xã hội hiện nay. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên pháp lý giàu kinh nghiệm, NPLaw cung cấp dịch vụ pháp lý uy tín, chuyên nghiệp, đảm bảo tốt nhất quyền lợi hợp pháp cho Quý Khách hàng. Nếu cần hỗ trợ về vấn đề pháp lý, bạn có thể liên hệ NPLaw để được tư vấn và hỗ trợ.

CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ

Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343

Hotline: 0913 41 99 96

Email: legal@nplaw.vn