TƯ VẤN VỀ QUY ĐỊNH TÁCH THỬA ĐẤT HIỆN NAY

Khi tình hình kinh tế - xã hội ngày càng phát triển kéo theo sự gia tăng dân số làm cho nhu cầu sử dụng đất ở, phục vụ sản xuất kinh doanh, sản xuất nông nghiệp gia tăng mạnh mẽ. Trong khi đó diện tích đất ngày càng thu hẹp, chính vì vậy người dân chia tách thửa đất để tặng cho hoặc chuyển nhượng. Vậy vấn đề quy định tách thửa có nội dung như thế nào. Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu trong bài viết dưới đây. 

I. Quy định chung về tách thửa hiện nay.

Tách thửa là hình thức chia đất ra thành nhiều lô đất có diện tích nhỏ khác nhau từ một lô đất lớn, tùy thuộc vào mục đích của người làm thủ tục tách thửa sẽ tách thửa theo diện tích khác nhau, tuy nhiên phải đáp ứng được quy định về tách thửa của pháp luật.

1. Hồ sơ xin tách thửa.

Theo Khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính, hồ sơ xin tách thửa được quy định như sau:

• Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo mẫu số 11/ĐK;
• Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp (sổ đỏ, sổ hồng);

(Số lượng: 1 bộ. Nộp tại phòng Tài nguyên và Môi trường)

2. Thủ tục tách thửa sổ đỏ.

Theo điểm a khoản 3 Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 49 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP (khoản 49 Điều 2 Nghị định 01/2017 được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 3 Điều 3 Nghị định 148/2020/NĐ-CP): 

Trình tự, thủ tục tách thửa đất như sau:

Sau khi người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

• Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
• Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
• Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

• Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất và chuyển Bản trích đo thửa đất mới tách cho người sử dụng đất để thực hiện ký kết hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng một phần thửa đất mới tách;
• Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp; hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

• Đo đạc và chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;
• Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp, trao cho người sử dụng đất; hoặc gửi UBND cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

II. Quy định riêng về tách thửa của từng tỉnh thành hiện nay.

1. Quy định tách thửa mới nhất TP. Hồ Chí Minh.

Căn cứ Điều 3, Điều 4 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND của TP.HCM ngày 05/12/2017

• Điều kiện thửa đất được phép tách thửa.
  • Đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai;.
  • Phải đảm bảo quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề theo quy định.
  • Thửa đất hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa, hợp thửa, điều chỉnh ranh giữa các thửa đất phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định.​​​​​​​

2. Quy định tách thửa Bình Dương.

Tại Điều 3 Quyết định 25/2017/QĐ-UBND của Uỷ ban nhân dân tỉnh Bình Dương quy định diện tích tối thiểu được tách thửa như sau:

• Đối với đất nông nghiệp:​​​​​​​

• Đối với đất phi nông nghiệp:
  • Đối với đất ở:​​​​​​​​​​​​​​

• Đối với loại đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở):

Việc tách thửa đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) được căn cứ cụ thể vào dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt nhưng cần phải đảm bảo phù hợp với kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.

3. Quy định tách thửa Bình Phước.

Theo Quyết định 27/2020/QĐ-UBND của Uỷ ban nhân dân tỉnh Bình Phước ngày 16 tháng 10 năm 2020. Diện tích tối thiểu để tách thửa như sau : 

• Diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp :

Tại các phường, thị trấn : 500m2; Tại các xã : 1000m2 

• Diện tích tối thiểu tách thửa đất ở : Tại phường, thị trấn với tuyến đường có lộ giới >= 19m, diện tích tối thiểu không tính phần diện tích hạn chế quyền sử dụng còn lại là 45m2.  Phải đảm bảo chiều rộng và chiều sâu tính từ chỉ giới xây dựng là 5m. 

Tại phường, thị trấn với tuyến đường có lộ giới =< 19m, diện tích tối thiểu không tính phần diện tích hạn chế quyền sử dụng còn lại là 36m2.  Phải đảm bảo chiều rộng và chiều sâu tính từ chỉ giới xây dựng là 4m. 

Tại các xã thuộc thị xã, thành phố, diện tích tối thiểu không tính phần diện tích hạn chế quyền sử dụng còn lại là 50m2.  Phải đảm bảo chiều rộng và chiều sâu tính từ chỉ giới xây dựng là 5m. Tại các xã thuộc huyện, diện tích tối thiểu không tính phần diện tích hạn chế quyền sử dụng còn lại là 100m2.  Phải đảm bảo chiều rộng và chiều sâu tính từ chỉ giới xây dựng là 5m. 

Trường hợp tuyến đường giao thông chưa quy định chỉ giới xây dựng thì chiều sâu thửa đất tính từ hành lang bảo vệ đường bộ.

4. Quy định tách thửa Gia Lai.

Theo Quyết định 03/2020/QĐ-UBND, điều kiện tách thửa như sau:

Thửa đất nông nghiệp đề nghị tách nằm trong nhóm đất nông nghiệp thuộc khu vực quy hoạch đất phi nông nghiệp (Điều 5 Quyết định 03/2020/QĐ-UBND)

Thửa đất nông nghiệp đề nghị tách nằm trong nhóm đất nông nghiệp thuộc khu vực quy hoạch đất nông nghiệp (Điều 6 Quyết định 03/2020/QĐ-UBND)

5. Quy định tách thửa Đà Nẵng.

Theo Điều 1 Quyết định 29/2018/QĐ-UBND ngày 31/8/2018 của UBND TP. Đà Nẵng, diện tích tối thiểu của thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa phải đảm bảo các điều kiện:

• Diện tích đất ở tối thiểu 50m2; chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 3m: áp dụng cho các phường thuộc quận Hải Châu và quận Thanh Khê.
• Diện tích đất ở tối thiểu 60m2; chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 3,0m, áp dụng cho các khu vực:
  • Các phường thuộc quận Sơn Trà
  • Phường Mỹ An, phường Khuê Mỹ thuộc quận Ngũ Hành Sơn
  • Phường Khuê Trung, phường Hòa Thọ Đông thuộc quận Cẩm Lệ
  • Phường Hòa Minh, Hòa Khánh Nam thuộc quận Liên Chiểu.
  • Diện tích đất ở tối thiểu 70m2; chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 3,5m áp dụng cho các khu vực:
  • Phường Hòa An thuộc quận Cẩm Lệ
  • Các phường còn lại thuộc quận Liên Chiểu, trừ các vị trí đã có quy định ở trên.
  • Diện tích đất ở tối thiểu 80m2; chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 4,0m được áp dụng cho các khu vực sau đây:
  • Các phường còn lại thuộc quận Ngũ Hành Sơn
  • Các phường còn lại thuộc quận Cẩm Lệ
  • Vị trí mặt tiền Quốc lộ 1A, Quốc lộ 14B, Quốc lộ 14G, ĐT 602, ĐT 605 thuộc địa phận huyện Hòa Vang.
  • Diện tích đất ở tối thiểu 120m2; chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 5m được áp dụng cho các xã còn lại thuộc huyện Hòa Vang, huyện Hoàng Sa, trừ các vị trí đã có quy định ở trên.​​​​​​​​​​​​​​

III. Quy định về việc không được tách thửa.

Quy định về việc không tách thửa hiện nay, tất cả các tỉnh thành đều đảm bảo tuân theo quy định chung, cơ bản như sau:

• Đất không có Sổ đỏ (trừ tỉnh Bắc Kạn cho phép tách thửa nếu chỉ cần đủ điều kiện cấp Sổ đỏ, Sổ hồng);
• Đất không đáp ứng được điều kiện về diện tích tối thiểu;
• Việc tách thửa không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất;
• Đất đang có tranh chấp;
• Đất hết thời hạn sử dụng;
• Đất có quyền sử dụng đang bị kê biên;
• Đất đã có thông báo thu hồi.

Trên đây là thông tin giải đáp vướng mắc về thủ tục cấp đổi giấy phép lữ hành quốc tế NPLAW gửi đến Quý độc giả. Nếu Quý độc giả có bất kỳ vướng mắc nào liên quan cần giải đáp thêm, xin vui lòng liên hệ với NPLAW theo thông tin liên hệ sau.

CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ

Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343

Hotline: 0913 41 99 96

Email: legal@nplaw.vn