Đô thị ngày càng phát triển, cùng với đó là sự gia tăng dân số ở các khu đô thị, dẫn đến tình trạng đất đai tăng giá. Chung cư đã không còn xa lạ gì với những nơi có mật độ dân cư đông vì chung cư được coi là giải pháp tốt để giải quyết vấn đề đó, cũng như sự tiện nghi mà nó đem lại từ môi trường sống, chất lượng và dịch vụ sống. Việc mua chung cư để ở là hết sức bình thường nhưng đối với những trường hợp mua hoặc thuê chung cư và tự ý sửa nhà chung cư để kinh doanh có được không, mức phạt đối với hành vi đấy như thế nào? Hãy cùng NPLAW phân tích qua bài viết dưới đây.
Hiện nay với nhu cầu chung cư là nơi để ở nhưng vẫn có nhũng hành vi sửa chung cư để kinh doanh như thay đổi thiết kế, kết cấu chịu lực, màu sơn, kinh doanh hàng hóa nguy hiểm…Dẫn đến những hậu quả nguy hiểm gây cháy nổ.
Sửa nhà chung cư để kinh doanh là việc thay đổi cấu trúc, công năng hoặc mục đích sử dụng của căn hộ chung cư để phục vụ mục tiêu kinh doanh.
-Theo quy định tại khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở:
“Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.
- Căn cứ theo khoản 4 và khoản 5 Điều 3 của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định:
“4. Nhà chung cư có mục đích để ở là nhà chung cư được thiết kế, xây dựng chỉ sử dụng vào mục đích để ở.
5. Nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp là nhà chung cư được thiết kế, xây dựng để sử dụng vào mục đích ở và các mục đích khác như làm văn phòng, dịch vụ, thương mại”.
Như vậy, chỉ có nhà chung cư có mục đích hỗn hợp thì mới có thể được dùng để làm địa điểm kinh doanh.
-Theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 70 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định như sau:
“Điều 70. Vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư đối với người sử dụng nhà chung cư:
-Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với các hành vi sau đây:
+) Sử dụng màu sắc sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư không đúng quy định về thiết kế, kiến trúc;
+) Kinh doanh hàng hóa nguy hiểm gây cháy nổ, dịch vụ sửa chữa xe có động cơ hoặc dịch vụ giết mổ gia súc;
+) Hoạt động kinh doanh tại phần diện tích không dùng để kinh doanh của nhà chung cư theo quy định;
+) Sử dụng nhà chung cư vào mục đích không phải để ở.
-Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
+) Tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư;
+) Sử dụng sai mục đích phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp.
Như vậy, đối với hành vi tự ý sửa nhà chung cư để kinh doanh có thể bị xử phạt tối đa 80.000.000 đồng, ngoài ra còn áp dụng thêm các biện pháp khắc phục khác như khôi phục lại tình trạng ban đầu.
-Các trường hợp không được sửa nhà chung cư:
Theo Khoản 5 Điều 6 Luật Nhà ở 2014 quy định:
+) Chủ sở hữu không được lấn chiếm không gian và các phần thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức
+) Chủ chung cư không được tự ý thay đổi kết cấu chịu lực của chung cư hoặc thay đổi thiết kế của phần sở hữu riêng trong nhà chung cư
Như vậy đối với những trường hợp trên chủ chung cư không được phép tự ý sửa nhà chung cư mà cần phải xin phép xem có được thực hiện hay không.
-Các trường hợp được sửa nhà chung cư:
Tại Điều 4 Phụ lục 02 ban hành kèm theo Thông tư 28/2016/TT-BXD quy định những trường hợp có thể sửa chữa chung cư mà không cần xin phép gồm:
+) Căn hộ chung cư hoặc phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng trong chung cư có hư hỏng thì chủ sở hữu hoặc người sử dụng chung cư được quyền sửa chữa, thay thế nhưng không được làm hư hỏng phần sỡ hữu chung của chung cư và ảnh hưởng đến các chủ sở hữu khác.
+) Thay thế, sửa chữa hoặc lắp đặt thêm các thiết bị thì phải đảm bảo không làm thay đổi, biến dạng hoặc hư hỏng kết cấu của chung cư.
Như vậy với hai trường hợp trên có thể được tự ý sửa nhà chung cư mà không cần phải xin phép.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014: “Nhà chung cư có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi… bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.
Như vậy có thể sửa nhà chung cư để kinh doanh và phải tuân theo đúng quy định của pháp luật và nhà chung cư được sửa để kinh doanh phải là loại chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp.
Tại khoản 3 Điều 70 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định như sau:
“3. Biện pháp khắc phục hậu quả:
+) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu với hành vi quy định tại điểm a, điểm b khoản 1 và điểm a, điểm b khoản 2 Điều này;
+) Buộc chuyển kinh doanh hàng hóa nguy hiểm gây cháy nổ ra khỏi địa bàn dân cư hoặc buộc không sử dụng dịch vụ sửa chữa xe có động cơ hoặc buộc không kinh doanh dịch vụ giết mổ gia súc ở khu vực nhà chung cư;
+) Buộc đảm bảo yêu cầu về cách âm, phòng cháy, chữa cháy;
+) Buộc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích để ở;
+) Buộc trả lại phần diện tích và các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung;
+) Buộc sử dụng đúng phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp. ''
Trên đây là những biện pháp khắc phục hậu quả cho hành vi vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư đối với người sử dụng nhà chung cư.
-Theo quy định tại Điều 103 của Luật Xây dựng 2014 sửa đổi bởi khoản 37 Điều 1 Luật sửa đổi 2020, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép sửa chữa chung cư gồm:
+) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ tiến hành cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn tỉnh, trừ những công trình thuộc về Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp.
+) Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình cấp III, IV và nhà ở riêng.
Như vậy, cần phải đến những cơ quan có thẩm quyền nêy trên để tiến hành xin cấp giấy phép xây dựng khi có nhu cầu sửa chữa chung cư, trừ những trường hợp quy định tại khoản 1 và 2 Điều 4 của Phụ lục 2 ban hành kèm theo Thông tư 28/2016/TT-BXD.
Trên đây là thông tin về Sửa nhà chung cư để kinh daonh mà NPLAW gửi đến Quý độc giả. Nếu Quý độc giả có bất kỳ vướng mắc nào liên quan cần giải đáp thêm, xin vui lòng liên hệ với NPLAW theo thông tin liên hệ sau:
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
