VƯỚNG MẮC PHÁP LÝ VỀ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP KHAI HOANG

Đất khai hoang là cách hiểu thông thường của người dân khi lấn chiếm, sử dụng đất. Vậy theo quy định pháp luật, đất nông nghiệp khai hoang là gì, có được cấp quyền sử dụng đất không? NPLAW sẽ giúp bạn giải đáp thắc mắc liên quan đến vấn đề điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp khai hoang trong bài viết dưới đây. 

I. Đất nông nghiệp khai hoang là gì?

Hiện nay pháp luật đất đai không có quy định hay giải thích thế nào là đất khai hoang.

Trước ngày 27/11/2017, tại khoản 1 Điều 2 Thông tư 52/2014/TT-BNNPTNT quy định, đất khai hoang là đất đang để hoang hóa, đất khác đã quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Tuy nhiên, đây không phải văn bản quy phạm pháp luật chuyên về đất đai (quy định này không hoàn toàn thống nhất với những những quy định của pháp luật đất đai hiện hành) và Thông tư này đã hết hiệu lực từ ngày 27/11/2017.

Căn cứ vào thực tiễn sử dụng và nguồn gốc quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân có thể hiểu như sau: Đất khai hoang là đất đang để hoang hóa, đất khác chưa được nhà nước giao quyền sử dụng cho cá nhân hay tổ chức nào. Do đó thời điểm sử dụng đất trên thực địa không thuộc quyền sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác. Việc sử dụng đất khai hoang là sử dụng đất trên thực địa, định đoạt cũng như tác động khác trên đất. Người dân chưa hoàn thành thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định pháp luật. Do đó mà nhà nước chưa công nhận đối với quyền sử dụng đất của người dân tại thời điểm khai hoang.

II. Quy định về đất nông nghiệp khai hoang

Đất khai hoang trên thực tế chủ yếu là đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. 

Đất nông nghiệp khai hoang vẫn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu thỏa mãn các điều kiện được quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013 và Khoản 4 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, bao gồm: 

• Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất với điều kiện gồm:
• Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn;
• Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định;
• Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với điều kiện sau:
• Được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp;
• Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch theo hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; nếu vượt hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê.

III. Chính sách công nhận quyền sử dụng đất khai hoang

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 9 Luật Đất đai 2013, Nhà nước khuyến khích khai hoang, phục hóa, lấn biển, đưa diện tích đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước hoang hóa vào sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã có những quy định để bảo vệ quyền lợi của người đi khai hoang, cụ thể: Đất nông nghiệp khai hoang vẫn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu thỏa mãn các điều kiện được quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013 và Khoản 4 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã phân tích ở mục trên.

IV. Giải đáp thắc mắc về đất nông nghiệp khai hoang

1. Có phải đóng tiền sử dụng đất khi khai hoang đất nông nghiệp không?

Đất nông nghiệp khai hoang hợp pháp thuộc trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức theo quy định tại Khoản 1 Điều 54 và Khoản 1 Điều 129 Luật Đất đai 2013. Do đó, nếu diện tích đất nông nghiệp khai hoang nằm trong hạn giao đất theo quy định thì sẽ không phải đóng tiền sử dụng đất nếu vượt hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê.

2. Đất nông nghiệp khai hoang thì có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Đất nông nghiệp khai hoang vẫn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu thỏa mãn các điều kiện được quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013 và Khoản 4 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, bao gồm: 

• Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất với điều kiện gồm:
• Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn;
• Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định;
• Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với điều kiện sau:
• Được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp;
• Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch theo hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; nếu vượt hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê.

3. Đất nông nghiệp khai hoang thì có được miễn tiền lệ phí trước bạ không?

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, điểm b Khoản 1 Điều 2 Thông tư 13/2022/TT-BTC quy định thì đất thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bao gồm: các loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai (không phân biệt đất đã xây dựng công trình hay chưa xây dựng công trình). Tại Khoản 6 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân tự khai hoang phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, không có tranh chấp mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc trường hợp được miễn lệ phí trước bạ. 

Như vậy, đất nông nghiệp do tự khai hoang, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và được cấp giấy chứng nhận thì được miễn lệ phí trước bạ. 

Trên đây là thông tin giải đáp vướng mắc về đất nông nghiệp khai hoang mà công ty NPLAW gửi đến Quý độc giả. Nếu Quý độc giả có bất kỳ vướng mắc nào liên quan cần giải đáp thêm, xin vui lòng liên hệ với NPLAW theo thông tin liên hệ sau:

CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ

Hotline: 0913 449968

Email: legal@nplaw.vn

CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ

Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343

Hotline: 0913 41 99 96

Email: legal@nplaw.vn