Bán nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay

Mua nhà ở hình thành trong tương lai trong thời đại hiện nay khá phổ biến . Đối với chủ đầu tư, đây là một kênh huy động vốn mà không phải chịu lãi suất từ khách hàng. Đối với khách hàng thì có thể tham gia ngay từ quá trình xây dựng nhà ở phù hợp với thị hiếu của mình và được trả chậm, trả dần với giá thấp. Hiện nay, pháp luật đã ban hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã có các quy định về các giao dịch liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai . Vậy làm sao để hiểu thế nào là bán nhà ở hình thành trong tương lai và những vấn đề liên quan xoay quanh về bán nhà ở hình thành trong tương lai như thế nào? Hãy cùng NPLaw tìm hiểu về những quy định pháp luật hiện hành liên quan đến vấn đề này bên dưới nhé.

I. Thực trạng liên quan đến bán nhà ở hình thành trong tương lai

Hiện nay, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có thể thấy đây là việc mang lại nhiều lợi ích cho cả chủ đầu tư và khách hàng. Đối với chủ đầu tư, đây cũng là một kênh huy động vốn mà không phải chịu lãi suất từ khách hàng. Đối với khách hàng thì có thể tham gia ngay từ quá trình xây dựng nhà ở phù hợp với thị hiếu của mình và được trả chậm, trả dần với giá thấp. 

Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản được pháp luật ghi nhận và bảo đảm, là đối tượng được kinh doanh khá phổ biến trong thị trường bất động sản ở Việt Nam. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã có các quy định về điều kiện bán nhà ở hình thành tương lai; quy định về trách nhiệm, nghĩa vụ của chủ đầu tư với khách hàng và quy định về chế tài xử lý đối với các hành vi vi phạm quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng nhưng thực tiễn áp dụng còn bộc lộ nhiều điểm hạn chế, còn nhiều vi phạm pháp luật, gây thiệt hại cho khách hàng và cả nhà đầu tư.

II. Các quy định liên quan đến bán nhà ở hình thành trong tương lai

1. Thế nào là bá n nhà ở hình thành trong tương lai

Bán nhà ở hình thành trong tương lai (hay nhà ở hình thành trong tương lai) là hình thức giao dịch bất động sản liên quan đến việc mua bán các dự án xây dựng nhà ở chưa hoàn thiện hoặc chưa được xây dựng. 

Bán nhà ở hình thành trong tương lai

2. Điều kiện để đượ c bán nhà ở hình thành trong tương lai

Theo quy định Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định về điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau:

• Thứ nhất, nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
• Thứ hai, có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, cụ thể: i) quyết định giao đất; ii) quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; iii) quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; iv) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; vi) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; vii) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất….
• Thứ ba, ngoài có giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; ii) Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; iii) Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
• Thứ tư, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
• Thứ năm, nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua
• Thứ sáu, đáp ứng điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2 Điều 14 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
• Thứ bảy, đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
• Thứ tám, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 thì còn phải bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 14 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Như vậy, để nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh thì cần đáp ứng điều kiện tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 nêu trên. Do đó để bán nhà ở hình thành tương lai khi chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh nhằm huy động vốn trái quy định pháp luật.

III. Các thắc mắc liên quan đến bán nhà ở hình thành trong tương lai

1. Bán nhà ở  hình thành trong tương lai được nhận cọc trước bao nhiêu phần trăm giá trị nhà ở?

Căn cứ tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về như sau: Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định.

Theo đó, từ ngày 01/8/2024 khách hàng được đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai chỉ với 5% giá bán.

Lưu ý: Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

2.Thực hiện thanh toán mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như thế nào?

Theo Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về việc Thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai như sau:

• Việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua; trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
• Việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên thuê mua nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Như vậy, việc thanh toán khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở cho bên mua; trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

3. Mua bá n nhà  ở hình thành trong tương lai có bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh có quy định như sau:

• Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây:
• Quyết định giao đất;
• Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
• Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Có các loại giấy tờ sau đây:
• Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
• Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
• Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Như vậy, theo quy định trên thì việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

IV. Dịch vụ tư vấ n pháp lý liên quan đến bán nhà ở hình thành trong tương lai

Trên đây là tất cả các thông tin chi tiết mà NPLaw của chúng tôi cung cấp để hỗ trợ quý khách hàng về vấn đề bán nhà ở hình thành trong tương lai. Trường hợp Quý Khách hàng còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề nêu trên hoặc các vấn đề pháp lý khác thì hãy liên hệ ngay cho NPLaw để được đội ngũ chúng tôi trực tiếp tư vấn và hướng dẫn giải quyết.

CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ

Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343

Hotline: 0913 41 99 96

Email: legal@nplaw.vn