Trong các giao dịch mua bán đất đai, việc thiếu hiểu biết pháp luật hoặc không cẩn thận có thể dẫn đến những rủi ro lớn cho người bán đất, đặc biệt là bị lừa dối. Đây là một vấn đề gây thiệt hại nghiêm trọng về tài sản và ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người bán. Bài viết sau đây sẽ làm rõ các quy định pháp luật liên quan và đưa ra những hướng xử lý khi người bán đất bị lừa, nhằm giúp bạn đọc bảo vệ quyền lợi của mình tốt hơn.
Người bán đất bị lừa là tình trạng xảy ra khi người bán rơi vào bẫy lừa dối của bên mua hoặc bên trung gian trong quá trình giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Những chiêu trò lừa đảo này thường nhắm vào sự thiếu hiểu biết pháp luật, thiếu kinh nghiệm giao dịch hoặc sự tin tưởng mù quáng của người bán. Hậu quả của việc bị lừa không chỉ khiến người bán mất tài sản mà còn kéo theo nhiều tranh chấp pháp lý phức tạp. Việc nhận biết sớm các hành vi lừa đảo và trang bị kiến thức pháp luật là rất cần thiết để bảo vệ quyền lợi của bản thân trong các giao dịch mua bán đất.
II. Quy định pháp luật về người bán đất bị lừa
Thực tế có thể hiểu người bán đất bị lừa là người tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng bị bên mua hoặc bên môi giới hoặc bên liên quan khác lợi dụng sự thiếu hiểu biết, lừa dối để chiếm đoạt tài sản hoặc đạt được các lợi ích không chính đáng. Các thủ đoạn thường như cung cấp thông tin sai lệch, giả mạo giấy tờ, che giấu các điều khoản bất lợi trong hợp đồng...
2. Biểu hiện người bán đất bị lừa
Một số dấu hiệu thường gặp trong trường hợp người bán bị lừa khi chuyển nhượng đất như sau:
Nhận diện kịp thời các dấu hiệu này sẽ giúp người bán đất phòng tránh rủi ro, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình trong các giao dịch mua bán đất.
Khi phát hiện mình bị lừa trong giao dịch mua bán đất, người bán cần bình tĩnh và thực hiện một số bước xử lý sau để bảo vệ quyền lợi của mình:
Việc xử lý kịp thời và đúng quy định pháp luật không chỉ giúp người bán bảo vệ tài sản mà còn ngăn chặn các hậu quả pháp lý nghiêm trọng từ hành vi lừa đảo.
1. Có được khởi kiện khi người bán đất bị lừa không
Điều 186 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định: “Cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án (sau đây gọi chung là người khởi kiện) tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình”.
Như vậy, người bán khi nhận thấy bị lừa dối khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì được quyền khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.
Theo khoản 2 Điều 5 Bộ luật Tố tụng Hình sự 2015: “Tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ phát hiện, tố giác, báo tin về tội phạm; tham gia đấu tranh phòng, chống tội phạm”.
Như vậy, bất cứ ai cũng có quyền tố giác tội phạm, tham gia đấu tranh phòng, chống tội phạm. Người bán đất khi bị lừa có thể tố giác hành vi lừa đảo với cơ quan chức năng để điều tra và xử lý hình sự đối với đối tượng vi phạm trong trường hợp có dấu hiệu tội phạm xảy ra.
Theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép:
“Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.
Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó”.
Như vậy, hợp đồng mua bán đất được lập do bị lừa dối thì vô hiệu theo quy định nêu trên.
Khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.
Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.”
Theo đó, trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015.
Như vậy, nếu quyền sử dụng đất đã được chuyển quyền sử dụng cho người thứ ba ngay tình thì tùy theo từng trường hợp cụ thể sẽ được giải quyết theo quy định trên.
Theo khoản 1 Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015:
“1. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các Điều 125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày:
a) Người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự biết hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác lập, thực hiện giao dịch;
b) Người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối;
c) Người có hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép;
d) Người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình xác lập giao dịch;
đ) Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức.”
Như vậy, thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán đất vô hiệu do bị lừa dối là 02 năm theo quy định trên.
Trên đây là bài viết của NPLaw về trường hợp người bán đất bị lừa hiện nay. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên pháp lý giàu kinh nghiệm, NPLaw cung cấp dịch vụ pháp lý uy tín, chuyên nghiệp, đảm bảo tốt nhất quyền lợi hợp pháp cho Quý Khách hàng. Nếu cần hỗ trợ về vấn đề pháp lý, bạn có thể liên hệ NPLaw để được tư vấn về hỗ trợ.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
