Việc giao đất cho người khác quản lý của các nhà nước và các tổ chức địa phương đang diễn ra khá phổ biến và phức tạp. Vậy làm sao để hiểu thế nào là giao đất cho người khác quản lý và những vấn đề liên quan xoay quanh về giao đất cho người khác quản lý như thế nào? Hãy cùng NPLaw tìm hiểu về những quy định pháp luật hiện hành liên quan đến vấn đề này bên dưới nhé.
Hiện nay, việc giao đất cho người khác quản lý của các nhà nước và các tổ chức địa phương đang diễn ra khá phổ biến và phức tạp. Dưới đây là một số thực trạng chính về việc giao đất cho người khác quản lý hiện nay:
Thứ nhất, về sự chệch hướng giữa mục đích ban đầu và thực tế: Việc giao đất cho người khác quản lý thường nhằm mục đích sử dụng hữu ích và phát triển kinh tế, nhưng thực tế có những trường hợp đất lại được sử dụng theo mục đích không đúng, làm mất đi giá trị và hiệu quả của đất.
Thứ hai, thiếu sự minh bạch và công khai: Việc giao đất cho người khác quản lý thường diễn ra trong không gian làm việc không minh bạch và thiếu thông tin công khai, dẫn đến việc người dân không được biết về quyền lợi và trách nhiệm của mình.
Thứ ba, về sự vi phạm quy định về quyền sử dụng đất: Có những trường hợp giao đất cho người khác quản lý với việc vi phạm quy định về quyền sử dụng đất, gây ra những tranh chấp và xung đột về quyền sở hữu đất.
Thứ tư, kiểm soát và giám sát chưa hiệu quả: Cơ quan chức năng chưa thực hiện kiểm soát và giám sát đầy đủ và hiệu quả đối với việc giao đất cho người khác quản lý, dẫn đến việc xảy ra các sai phạm và lợi ích nhóm.
Thứ năm, thiếu chính sách và quy định rõ ràng: Hiện nay, còn thiếu chính sách và quy định rõ ràng về việc giao đất cho người khác quản lý, dẫn đến việc không có cơ sở pháp lý và ổn định để thực hiện công tác này.
Cuối cùng là vì tình trạng tham nhũng và tài sản trở nên "nhòm ngó": Với quyền quản lý đất, có những trường hợp xảy ra tham nhũng, nhận lợi ích riêng từ việc giao đất cho người khác quản lý, dẫn đến việc tài sản trở nên "nhòm ngó" và không được sử dụng đúng mục đích.
.jpg)
Theo quy định tại khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 hiện hành, Nhà nước giao quyền sử dụng đất hay còn được gọi là giao đất, là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Theo đó, căn cứ quy định tại Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 thì Nhà nước giao đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất phụ thuộc vào 02 yếu tố:
+Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
+Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất.
Ngoài ra, đối với trường hợp đất đang có người sử dụng, để tiến hành giao đất trong trường hợp này cho người khác, Điều 53 Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định rằng việc Nhà nước quyết định giao đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất theo quy định của Luật này và phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật đối với trường hợp phải giải phóng mặt bằng.
Như vậy, trước khi tiến hành giao đất, Nhà nước sẽ căn cứ vào hai yếu tố được nêu trên để xem xét, đánh giá. Sau khi thỏa mãn những căn cứ trên, Nhà nước sẽ ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho chủ thể có nhu cầu sử dụng đất.
Tuy nhiên, trong trường hợp Nhà nước quyết định giao đất đối với đất đang có người sử dụng, thì trước khi ban hành quyết định giao đất, ngoài việc đáp ứng về mặt căn cứ để giao đất, Nhà nước còn cần phải đảm bảo rằng đất đang có người sử dụng này đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và đã thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật nếu thuộc trường hợp phải giải phóng mặt bằng.
.jpg)
Căn cứ Điều 53 Luật đất đai năm 2013 quy định, khi Nhà nước muốn giao đất hoặc cho thuê đất cho người khác với phần đất đang có người sử dụng thì trước hết Nhà nước phải thực hiện thu hồi đất theo quy định của Luật đất đai và đồng thời hoàn tất việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật đối với trường hợp phải giải phóng mặt bằng.
Theo quy định trên, giao đất đang có người sử dụng chỉ được thực hiện sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất theo Điều 66 Luật đất đai năm 2013 (cụ thể là Ủy ban nhân dân cấp huyện ra quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân). Việc giao đất phải thực hiện xong việc bồi thường theo quy định của pháp luật. Như vậy, nếu như Ủy ban hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tự ý chuyển đổi cho người khác mà chưa có sự đồng ý của cá nhân, hộ gia đình là hành vi trái quy định pháp luật, bởi đất đang có người sử dụng và cơ quan nhà nước không có quyết định thu hồi đất hay bồi thường hỗ trợ.
Việc cá nhân giao đất cho người khác quản lý có thể được thực hiện theo một số điều kiện như sau:
-Có quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất: Người giao đất phải là chủ sở hữu hoặc có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Điều này đảm bảo rằng người giao đất có quyền thực hiện hành động quản lý đất và có thể chịu trách nhiệm về việc giao đất cho người khác.
-Tuân thủ quy định pháp luật: Việc giao đất cho người khác quản lý phải tuân thủ các quy định pháp luật liên quan như Luật Đất đai, Luật sử dụng và quản lý đất công, Luật quản lý, sử dụng tài nguyên đất, các quy định của các cơ quan chức năng có liên quan. Không được thực hiện hành động vượt quá quyền hạn và nghĩa vụ của mình.
-Có thỏa thuận/ hợp đồng/ giấy phép: Việc giao đất cho người khác quản lý cần có thỏa thuận/ hợp đồng/ giấy phép bằng văn bản giữa người giao đất và người được giao đất. Thông qua các văn bản này, các điều khoản, quyền và nghĩa vụ của cả hai bên được thể hiện rõ ràng và đảm bảo sự tuân thủ.
-Các điều kiện khác theo yêu cầu đặc thù của từng trường hợp: Ngoài các yếu tố chung nêu trên, các điều kiện cá nhân khác có thể được áp dụng theo từng trường hợp cụ thể. Ví dụ, nếu đất cần được giao cho người khác quản lý là đất nông nghiệp, có thể yêu cầu người được giao đất có kinh nghiệm trong lĩnh vực nông nghiệp hoặc các yêu cầu khác liên quan đến việc quản lý đất.
|
Tiêu chí |
Giao đất |
Cho thuê đất |
|
Khái niệm |
Nhà nước giao quyền sử dụng đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất (khoản 7 Điều 3 Luật đất đai 2013). |
Nhà nước cho thuê quyền sử dụng là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất (khoản 8 Điều 3 Luật đất đai 2013). |
|
Hình thức sử dụng đất |
Có hai hình thức: -Giao đất không thu tiền sử dụng đất và; -Giao đất có thu tiền sử dụng đất. Tùy theo từng trường hợp cụ thể mà Nhà nước lựa chọn hình thức sử dụng đất phù hợp theo quy định tại Điều 54 và Điều 55 Luật Đất đai 2013. |
Có hai hình thức: -Thuê đất trả tiền hằng năm và; -Thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Luật đất đai 2013 quy định cụ thể trường hợp thuê đất chung. Người thuê đất được thỏa thuận về hình thức trả tiền khi thuê đất, trừ trường hợp thuộc Khoản 2 Điều 2 Nghị định 46/2014/NĐ-CP thì thuê đất trả tiền hàng năm. |
|
Quyền của người sử dụng đất
|
Người được giao đất được chuyển quyền của mình lại cho người khác thông qua các hình thức: chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (theo Điều 179 Luật đất đai 2013). |
Quyền và nghĩa vụ của người thuê đất phụ thuộc vào hình thức trả tiền. -Trường hợp thuê đất trả tiền cho cả thời gian thuê: người thuê đất có các quyền của người sử dụng đất như trường hợp Nhà nước giao đất. -Trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm: người sử dụng đất chỉ được thực hiện việc chuyển quyền đối với tài sản trên đất. Chỉ có trường hợp người được Nhà nước cho thuê đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề thì có quyền cho thuê lại đất đã thuê. |
|
Thời hạn sử dụng đất |
Thời hạn sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có hai hình thức là: -Sử dụng đất ổn định lâu dài: Nhà nước giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho người sử dụng vào các mục đích quy định tại Điều 125 Luật Đất đai 2013. -Sử dụng đất có thời hạn. Trường hợp Nhà nước giao đất được sử dụng lâu nhất là sử dụng ổn định lâu dài. |
Người sử dụng đất thông qua hình thức thuê đất đều có quy định về thời hạn, không có hình thức sử dụng ổn định lâu dài. Thời hạn thuê đất theo từng trường hợp được quy định tối đa là 50 năm, 70 năm và 99 năm. Thời gian thuê với trường hợp thuê lâu nhất là 99 năm. |
|
Hạn mức sử dụng đất
|
Nhà nước quy định về hạn mức giao đất nông nghiệp và hạn mức giao đất ở: -Tùy theo tình hình cụ thể của địa phương thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức cụ thể giao đất ở. -Hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 Luật đất đai 2013. |
Không có quy định về hạn mức cho thuê đất. Diện tích đất cho thuê phụ thuộc vào hai yếu tố là: -Nhu cầu sử dụng đất -Quỹ đất đáp ứng. Diện tích cụ thể cho thuê đất được ghi rõ trong Quyết định cho thuê đất hoặc hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
|
Quá trình giao đất cho người khác quản lý bao gồm một số bước sau đây:
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ: Người giao đất cần có các tài liệu về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất cùng với các giấy tờ liên quan khác như giấy tờ tùy thân, bản đồ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...
Bước 2. Lập hợp đồng giao đất: Người giao đất và người nhận đất cần thỏa thuận và ký kết một hợp đồng giao đất. Hợp đồng này cần ghi rõ các điều khoản về việc giao đất, thời gian giao đất, quyền và trách nhiệm của các bên trong quá trình quản lý đất.
Bước 3. Thực hiện thủ tục pháp lý: Người giao đất cần thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết để chuyển quyền sử dụng đất từ mình sang cho người nhận đất. Thủ tục này có thể bao gồm việc nộp hồ sơ và đăng ký chuyển quyền sử dụng đất tại cơ quan địa chính địa phương.
Bước 4. Thanh toán tiền thuê đất: Nếu người nhận đất phải trả tiền thuê đất, thì người giao đất và người nhận đất cần thực hiện thủ tục thanh toán tiền thuê dựa trên thỏa thuận trong hợp đồng.
Bước 5. Cập nhật thông tin và giấy tờ liên quan: Sau khi giao đất cho người khác quản lý, người giao đất cần cập nhật thông tin và giấy tờ liên quan tại các cơ quan có thẩm quyền như cơ quan địa chính, cơ quan thuế để đảm bảo rằng quyền sử dụng đất đã được chuyển giao đúng quy định.
Giao đất có thu tiền sử dụng đất là những hình thức mà Nhà nước - đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể để thực hiện các hoạt động sử dụng đất phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Chủ sở hữu có tính thuế hay không tùy thuộc vào các trường hợp dưới đây:
*Các trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
Căn cứ Điều 55 Luật Đất đai 2013 thì Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
-Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
-Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
-Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
-Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.
*Các trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất
Căn cứ Điều 54 Luật Đất đai 2013 thì Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
-Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 Luật Đất đai 2013;
-Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 55 Luật Đất đai 2013;
-Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
-Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước;
-Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2013.
Như vậy, đất mà giao người khác quản lý là trường hợp nhà nước đã giao đất cho chủ sở hữu, rồi chủ sở hữu lại giao đất cho người khác quản lý thì người quản lý không cần phải nộp thuế mà chủ sở hữu mới là người nộp thuế tùy thuộc vào từng mục đích đất sử dụng được nêu trên, trừ khi trường hợp trong thỏa thuận hay ghi trong hợp đồng có ghi về khoản thuế đối với người quản lý đất.
Trường hợp không được giao đất cho người khác quản lý có thể xảy ra trong các trường hợp sau:
Thứ nhất, đất thuê trong hợp đồng thuê đất: Nếu trong hợp đồng thuê đất không có điều khoản cho phép người thuê quản lý đất được giao cho người khác, thì người thuê không được quyền giao đất cho người khác quản lý.
Thứ hai, đất sử dụng theo quyền sở hữu: Nếu bạn là chủ sở hữu đất và không có điều khoản trong hợp đồng mua bán hoặc sử dụng đất cho phép giao đất cho người khác quản lý, thì bạn không được quyền giao đất cho người khác quản lý.
Thứ ba, đất công: Đất công là tài sản của nhà nước và không thể giao đất cho người khác quản lý mà không thông qua các quy trình và thủ tục quy định của pháp luật.
Thứ tư, đất trong trường hợp pháp lý cấm: Có những trường hợp pháp luật cấm giao đất cho người khác quản lý, ví dụ như đất trong khu vực cấm xây dựng, đất trong khu vực hạn chế quyền sử dụng đất, đất trong khu vực bảo vệ môi trường, v.v.
Trong trường hợp giao đất cho người khác quản lý đã được 10 năm nhưng người quản lý muốn chiếm hữu luôn, đòi lại không trả thì cần:
Bước 1: Thu thập chứng cứ: Ghi lại các bằng chứng về việc bạn đã trao đất cho người khác quản lý như hợp đồng, giấy tờ, hoặc bằng chứng khác. Các bên có thể chứng minh quyền sử dụng đất thông qua :
-Hợp đồng giao quản lý đất: Đây là sự thỏa thuận giữa các bên, các bên có thể chứng minh được ai là người có quyền sử dụng đất, ai là người được giao quản lý đất; đồng thời xác định được thời hạn cho giao quản lý đất. Khi hết thời hạn trong hợp đồng, bên được giao quản lý có nghĩa vụ phải trả lại đất.
-Chứng minh nguồn gốc đất: Nếu giữa các bên không lập hợp đồng giao quản lý đất hoặc các văn bản chứng minh việc giao quản lý đất thì phải chứng minh được nguồn gốc đất thông qua:
-Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất;
Những loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 (trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), bao gồm:
+Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
+Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
+Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
+Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
+Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định Chính phủ
+Có thể yêu cầu xác minh quá trình sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất.
Bước 2: Thương lượng, thỏa thuận với người quản lý về việc trả lại đất hay tiếp tục cho phép họ quản lý mà không chiếm hữu.
Bước 3: Nếu thương lượng không thành, bạn có thể điều tra các phương án pháp lý như việc tố cáo, kiện tụng sở hữu đất, hoặc tìm cách yêu cầu mở phiên xét xử dân sự.
Khi người giao đất qua đời, miếng đất được giao cho người khác quản lý sẽ được xử lý theo quy định pháp luật của từng quốc gia. Thông thường, quyền sở hữu và quản lý đất sẽ được chuyển đến người thừa kế theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật hậu quả dân sự. Nếu không có di chúc hoặc người thừa kế, thì theo quy định của pháp luật gia đình và di sản, miếng đất có thể được chuyển nhượng cho người thừa kế theo thứ tự quy định, chẳng hạn như con cái, vợ chồng hay người thừa kế theo quy định pháp luật, cụ thể theo Điều 630 Luật Dân sự 2015.
Trong một số trường hợp, miếng đất có thể được quy hoạch lại hoặc bán đấu giá để thanh toán các khoản nợ hoặc chi trả theo quy định pháp luật cụ thể.
Trên đây là tất cả các thông tin chi tiết mà NPLaw của chúng tôi cung cấp để hỗ trợ quý khách hàng về vấn đề giao đất cho người khác quản lý. Trường hợp Quý Khách hàng còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề nêu trên hoặc các vấn đề pháp lý khác thì hãy liên hệ ngay cho NPLaw để được đội ngũ chúng tôi trực tiếp tư vấn và hướng dẫn giải quyết.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
