Hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư đóng vai trò quan trọng trong việc quy định các quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan. Vậy làm sao để hiểu thế nào là hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư và những vấn đề liên quan xoay quanh về hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư như thế nào? Hãy cùng NPLaw tìm hiểu về những quy định pháp luật hiện hành liên quan đến vấn đề này bên dưới nhé.
Hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư đóng vai trò quan trọng trong việc quy định các quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan (người thuê và chủ sở hữu). Dưới đây là một số vai trò chính của hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư:
Hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư là tài liệu quan trọng giúp thiết lập và duy trì mối quan hệ rõ ràng và minh bạch giữa người thuê và chủ sở hữu, đồng thời bảo vệ quyền lợi của cả hai bên trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng.
Hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư được hiểu là hợp đồng giữa các bên nhằm mục đích thuê tài sản - căn chung cư theo giá, thời hạn thuê, hình thức thanh toán (1 lần hay định kỳ), nghĩa vụ của các bên và các điều khoản được các bên thỏa thuận. Bản chất của hợp đồng cho thuê căn hộ là hợp đồng thuê tài sản nói chung.
Theo quy định tại Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, bên cho thuê giao tài sản cho bên cho thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
.jpg)
Tại Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định như sau:
1. Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản:
a) Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;
b) Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;
c) Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;
d) Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
đ) Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.
2. Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.
Như vậy, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư cần phải công chứng.
Hợp đồng mua bán là một trong những căn cứ để xác lập quyền sở hữu đối với tài sản. Hợp đồng mua bán phải được lập thành văn bản và tuân thủ các quy định của pháp luật về đối tượng, hình thức, nội dung và thực hiện hợp đồng.
Theo Khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định về hình thức của hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau: “Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.”
Theo đó, khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, luật Kinh doanh bất động sản không quy định hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư hình thành trong tương lai phải bắt buộc có công chứng, chứng thực mà việc công chứng, chứng thực sẽ phụ thuộc vào nhu cầu và sự thỏa thuận của các bên khi giao dịch. Tuy nhiên nếu thuộc các đối tượng rơi vào trường hợp được quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì phải bắt buộc thực hiện thủ tục công chứng.
.jpg)
Căn cứ Điều 294 Luật Thương mại 2005 quy định như sau:
“Các trường hợp miễn trách nhiệm đối với hành vi vi phạm
1. Bên vi phạm hợp đồng được miễn trách nhiệm trong các trường hợp sau đây:
a) Xảy ra trường hợp miễn trách nhiệm mà các bên đã thoả thuận;
b) Xảy ra sự kiện bất khả kháng;
c) Hành vi vi phạm của một bên hoàn toàn do lỗi của bên kia;
d) Hành vi vi phạm của một bên do thực hiện quyết định của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền mà các bên không thể biết được vào thời điểm giao kết hợp đồng.
2. Bên vi phạm hợp đồng có nghĩa vụ chứng minh các trường hợp miễn trách nhiệm.”
Như vậy nếu việc chủ đầu tư không thực hiện việc xây dựng nữa do chính sách nhà nước thay đổi thì được miễn trách nhiệm.
Tuy nhiên, nếu theo thông tin đã cung cấp thì việc không thực hiện được việc chuyển nhượng là do lỗi của chủ đầu tư khi không đáp ứng các điều kiện Luật định khi tham gia thi công công trình, thực hiện dự án thì chủ đầu tư đang vi phạm nghĩa vụ cơ bản trong hợp đồng giữa hai bên nên hợp đồng sẽ bị hủy bỏ theo Điều 312 Luật Thương mại 2005 quy định:
“Huỷ bỏ hợp đồng
1. Huỷ bỏ hợp đồng bao gồm hủy bỏ toàn bộ hợp đồng và hủy bỏ một phần hợp đồng.
2. Hủy bỏ toàn bộ hợp đồng là việc bãi bỏ hoàn toàn việc thực hiện tất cả các nghĩa vụ hợp đồng đối với toàn bộ hợp đồng.
3. Hủy bỏ một phần hợp đồng là việc bãi bỏ thực hiện một phần nghĩa vụ hợp đồng, các phần còn lại trong hợp đồng vẫn còn hiệu lực.
4. Trừ các trường hợp miễn trách nhiệm quy định tại Điều 294 của Luật này, chế tài hủy bỏ hợp đồng được áp dụng trong các trường hợp sau đây:
a) Xảy ra hành vi vi phạm mà các bên đã thoả thuận là điều kiện để hủy bỏ hợp đồng;
b) Một bên vi phạm cơ bản nghĩa vụ hợp đồng.”
Căn cứ theo quy định tại Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP có quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau:
“Hợp đồng kinh doanh bất động sản
Việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản phải lập thành hợp đồng theo mẫu quy định dưới đây:
1. Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư quy định tại Mẫu số 01 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.
…”
Như vậy, theo quy định nêu trên, việc thuê mua căn hộ chung cư phải được lập thành hợp đồng theo mẫu hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư quy định tại Mẫu số 01 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.
Việc tải trên mạng hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư có thể k đúng thể thức,đầy đủ nội dung đúng theo như Nghị định 02/2022/NĐ-CP có quy định.
Trên đây là tất cả các thông tin chi tiết mà NPLaw của chúng tôi cung cấp để hỗ trợ quý khách hàng về vấn đề hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư. Trường hợp Quý Khách hàng còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề nêu trên hoặc các vấn đề pháp lý khác thì hãy liên hệ ngay cho NPLaw để được đội ngũ chúng tôi trực tiếp tư vấn và hướng dẫn giải quyết.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
.jpg)
