Hiện nay, cá nhân, tổ chức khi phát sinh các giao dịch trong cuộc sống mà không có khả năng trực tiếp thực hiện được thì pháp luật cho phép họ có quyền ủy quyền sang cho cá nhân, tổ chức khác. Tương tự, khi tham gia các giao dịch mua bán nhà đất cũng vậy, khi người bán không thể trực tiếp giao dịch với người mua thì có thể ủy quyền việc bán đất sang cho người khác.
Vậy hợp đồng uỷ quyền bán nhà đất hiện nay được pháp luật quy định như thế nào và có những lưu ý gì cho các bên. Sau đây, NPLAW sẽ giải đáp thắc mắc cho quý khách hàng.
Hiện nay, với tốc độ tăng trưởng vô cùng mạnh mẽ của nền kinh tế cùng với sự sôi nổi của thị trường bất động sản, rất nhiều các giao dịch liên quan đến đất đai được thực hiện trên thực tế. Khi người sử dụng đất vì nhiều lý do khác nhau mà không thể tự mình trực tiếp thực hiện hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người đó hoàn toàn có quyền ủy quyền cho người khác thay mặt và nhân danh, xuất phát từ lợi ích của mình đại diện cho mình thực hiện thay các công việc đó. Theo đó, bên ủy quyền sẽ chỉ phải trả thù lao nếu như các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
Trên thực tế thì việc ủy quyền thường sẽ xảy ra khi người có nhu cầu ủy quyền đang bị ốm đau, công tác xa nhà, ở nước ngoài … nhưng vẫn muốn tiếp tục tiến hành giao dịch với người thứ ba. Tuy nhiên, hoạt động ủy quyền bán nhà đất thông thường sẽ tìm ẩn rất nhiều rủi ro, người dân cần phải cẩn trọng để bảo vệ tối đa quyền lợi hợp pháp của mình.
Căn cứ theo quy định tại Điều 562 của Bộ luật dân sự năm 2015 thì hợp đồng ý quyền là sự thỏa thuận của các bên, trong đó bên được ủy quyền sẽ có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh và vì lợi ích của bên ủy quyền, bên ủy quyền sẽ phải chịu trách nhiệm trả thù lao cho bên được ủy quyền nếu như các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
Có thể hiểu Hợp đồng ủy quyền bán nhà đất là sự thỏa thuận giữa hai bên, được xác lập bằng văn bản nhằm mục đích bên ủy quyền ủy quyền lại cho bên nhận ủy quyền nhân danh mình thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở.
Các bên tự do thỏa thuận nội dung hợp đồng ủy quyền với điều kiện không trái pháp luật, đạo đức xã hội.
Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng nhà đất gồm các điều khoản cơ bản sau:
Theo Điều 1 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định: "Trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản mà cá nhân được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có các quyền như đối với cá nhân sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản"
Theo quy định trên thì người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân khi lập hợp đồng ủy quyền bán nhà đất là người ủy quyền. Nếu các bên thỏa thuận người nhận chuyển nhượng là người nộp thuế thì thực hiện theo thỏa thuận.
Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì thuế thu nhập cá nhân được tính như sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2%
Lưu ý:
+ Nếu hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
+ Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định
Bên ủy quyền cho bên nhận ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhân danh bên ủy quyền, bên nhận ủy quyền thực hiện các công việc sau đây:
Việc ủy quyền để thực hiện mua bán, chuyển nhượng nhà ở được pháp luật quy định tại Khoản 1 điều 138 Luật Dân Sự năm 2015: “Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự”.
Như vậy, có thể ủy quyền cho tổ chức thực hiện việc bán nhà đất.
Trên đây là thông tin giải đáp vướng mắc có liên quan đến hợp đồng uỷ quyền bán nhà đất mà NPLAW gửi đến Quý độc giả. Nếu Quý độc giả có bất kỳ vướng mắc nào liên quan cần giải đáp thêm, xin vui lòng liên hệ với NPLAW theo thông tin liên hệ sau:
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
.jpg)
