Hiện nay, khi thực hiện các giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên thường áp dụng việc giao kết hợp đồng đặt cọc mua đất nhằm đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ của bên mua. Theo đó, bên mua giao cho bên bán một khoản tài sản đặt cọc nhằm cam kết việc thực hiện việc mua đất trong một khoản thời gian nhất định. Bài viết dưới đây đề cập một số điểm cần lưu ý đối với việc giao kết hợp đồng đặt cọc theo quy định pháp luật hiện hành.
Hiện nay, khi thực hiện các giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên thường áp dụng việc giao kết hợp đồng đặt cọc mua đất nhằm đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ của bên mua. Theo đó, bên mua giao cho bên bán một khoản tài sản đặt cọc nhằm cam kết việc thực hiện việc mua đất trong một khoản thời gian nhất định. Bài viết dưới đây đề cập một số điểm cần lưu ý đối với việc giao kết hợp đồng đặt cọc theo quy định pháp luật hiện hành.
Hợp đồng đặt cọc được điều chỉnh chủ yếu dưới quy định về đặt cọc và hiện hành, được quy định chủ yếu tại Bộ luật dân sự 2015 và các văn bản hướng dẫn liên quan.
.jpg)
Cụ thể, căn cứ pháp lý của hợp đồng đặt cọc mua đất được quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định về Đặt cọc; Điều 37 quy định về trường hợp không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước và Điều 38 quy định về quyền, nghĩa vụ của các bên trong đặt cọc tại Nghị định 21/2021/NĐ-CP.
Đồng thời, cùng mang tính chất là hợp đồng nên hợp đồng đặt cọc mua đất đương nhiên được điều chỉnh bởi các quy định về hợp đồng tại Bộ luật dân sự 2015.
Ngoài ra, vì đối tượng thực hiện hợp đồng có liên quan đến quyền sử dụng đất và bất động sản như nhà ở nên chịu sự điều chỉnh của các quy định tại Luật đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014.
Theo Điều 292 Bộ luật dân sự 2015 quy định đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Do vậy, có thể hiểu là hợp đồng đặt cọc thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật giao dịch bảo đảm. Đồng thời, khoản 5 Điều 3 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định các loại hợp đồng bảo đảm bao gồm hợp đồng đặt cọc. Vậy nên, hợp đồng đặt cọc mua đất là loại hợp đồng bảo đảm.
Về bản chất, hợp đồng đặt cọc là giao dịch dân sự, do vậy, để có hiệu lực cần đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 như sau:
Nội dung hợp đồng đặt cọc mua đất cần thỏa mãn các điều kiện quy định tại Bộ luật dân sự 2015, các nội dung chủ yếu bao gồm:
.jpeg)
Thông thường, khi có tranh chấp phát sinh liên quan đến hợp đồng, các bên có thể khởi kiện yêu cầu giải quyết tại Tòa án, hoặc các cơ quan có thẩm quyền tương đương.
Căn cứ khoản 1 Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP quy định về tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc, theo đó, đặt cọc được xem là một giao dịch dân sự. Đồng thời, căn cứ khoản 3 Điều 26 và điểm a, khoản 1 Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 quy định tranh chấp về giao dịch dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện.
Do vậy, thẩm quyền giải quyết khi có tranh chấp về hợp đồng đặt cọc sẽ thuộc về Tòa án nhân dân cấp huyện.
Theo khoản 1 Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP, hợp đồng đặt cọc có hiệu lực khi được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi tại hợp đồng mua bán đất chính.
Vì vậy, mặc dù có nhiều hình thức của hợp đồng, nhưng đối với hợp đồng đặt cọc cần phải được lập thành văn bản phù hợp với quy định của pháp luật dân sự.
Theo Điều 328 BLDS 2015 quy định về đặt cọc thì không quy định Hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Việc công chứng, chứng thực có thể do hai bên tự thoả thuận với nhau.
Do đó, hợp đồng đặt cọc mua đất không cần thực hiện công chứng mà vẫn có giá trị pháp lý theo quy định.
Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 và khoản 1 Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP quy định, các trường hợp không bị phạt cọc khi xảy ra tranh chấp đối với hợp đồng đặt cọc bao gồm:
Căn cứ Điều 122 Bộ luật dân sự 2015 quy định giao dịch dân sự không đáp ứng một trong những điều kiện có hiệu lực được quy định tại Điều 117 thì vô hiệu. Đồng thời, hợp đồng đặt cọc sẽ vô hiệu trong các trường hợp sau:
.png)
Hợp đồng đặt cọc mua đất được xem như là giai đoạn chuẩn bị cho việc giao kết hợp đồng mua bán đất chính thức giữa các bên, do đó, khi thực hiện đặt cọc mua đất quý khách cần lưu ý những điểm sau:
Về hình thức, giấy đặt cọc mua đất viết tay chính là hình thức văn bản của hợp đồng đặt cọc, căn cứ theo khoản 1 Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP nếu các nội dung trong thỏa thuận đặt cọc đáp ứng điều kiện của pháp luật dân sự thì giấy đặt cọc mua đất viết tay vẫn có hiệu lực pháp lý như các hợp đồng khác.
Trên đây là những thông tin về hợp đồng đặt cọc mua đất. Nếu quý khách có nhu cầu tư vấn, hỗ trợ các thủ tục liên quan đến soạn thảo hợp đồng đặt cọc mua đất hãy liên hệ với NP Law để được giải đáp các thắc mắc cụ thể về các vấn đề pháp lý nhanh chóng.
Công ty Luật TNHH Ngọc Phú – Hãng luật NPLaw
Hotline: 0913449968
Website: nplaw.vn
Email: legal@nplaw.vn
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
