Hiện nay, khi thực hiện các giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên thường áp dụng việc giao kết hợp đồng đặt cọc mua đất nhằm đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ của bên mua. Theo đó, bên mua giao cho bên bán một khoản tài sản đặt cọc nhằm cam kết việc thực hiện việc mua đất trong một khoản thời gian nhất định. Bài viết dưới đây đề cập một số điểm cần lưu ý đối với việc giao kết hợp đồng đặt cọc theo quy định pháp luật hiện hành.
I. Thực trạng về hợp đồng đặt cọc mua đất hiện nay
Hiện nay, khi thực hiện các giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên thường áp dụng việc giao kết hợp đồng đặt cọc mua đất nhằm đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ của bên mua. Theo đó, bên mua giao cho bên bán một khoản tài sản đặt cọc nhằm cam kết việc thực hiện việc mua đất trong một khoản thời gian nhất định. Bài viết dưới đây đề cập một số điểm cần lưu ý đối với việc giao kết hợp đồng đặt cọc theo quy định pháp luật hiện hành.
II. Hợp đồng đặt cọc mua đất được hiểu như thế nào?
1. Căn cứ pháp lý
Hợp đồng đặt cọc được điều chỉnh chủ yếu dưới quy định về đặt cọc và hiện hành, được quy định chủ yếu tại Bộ luật dân sự 2015 và các văn bản hướng dẫn liên quan.
Cụ thể, căn cứ pháp lý của hợp đồng đặt cọc mua đất được quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định về Đặt cọc; Điều 37 quy định về trường hợp không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước và Điều 38 quy định về quyền, nghĩa vụ của các bên trong đặt cọc tại Nghị định 21/2021/NĐ-CP.
Đồng thời, cùng mang tính chất là hợp đồng nên hợp đồng đặt cọc mua đất đương nhiên được điều chỉnh bởi các quy định về hợp đồng tại Bộ luật dân sự 2015.
Ngoài ra, vì đối tượng thực hiện hợp đồng có liên quan đến quyền sử dụng đất và bất động sản như nhà ở nên chịu sự điều chỉnh của các quy định tại Luật đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014.
2. Hợp đồng đặt cọc là loại hợp đồng gì?
Theo Điều 292 Bộ luật dân sự 2015 quy định đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Do vậy, có thể hiểu là hợp đồng đặt cọc thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật giao dịch bảo đảm. Đồng thời, khoản 5 Điều 3 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định các loại hợp đồng bảo đảm bao gồm hợp đồng đặt cọc. Vậy nên, hợp đồng đặt cọc mua đất là loại hợp đồng bảo đảm.
3. Hợp đồng đặt cọc mua đất thế nào là hợp pháp?
Về bản chất, hợp đồng đặt cọc là giao dịch dân sự, do vậy, để có hiệu lực cần đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 như sau:
- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập
- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự tự nguyện
- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội
- Hình thức hợp đồng được thể hiện bằng văn bản
III. Quy định pháp luật về hợp đồng đặt cọc mua đất
1. Mẫu hợp đồng đặt cọc mới nhất hiện nay
Nội dung hợp đồng đặt cọc mua đất cần thỏa mãn các điều kiện quy định tại Bộ luật dân sự 2015, các nội dung chủ yếu bao gồm:
2. Thẩm quyền giải quyết khi có tranh chấp về hợp đồng đặt cọc?
Thông thường, khi có tranh chấp phát sinh liên quan đến hợp đồng, các bên có thể khởi kiện yêu cầu giải quyết tại Tòa án, hoặc các cơ quan có thẩm quyền tương đương.
Căn cứ khoản 1 Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP quy định về tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc, theo đó, đặt cọc được xem là một giao dịch dân sự. Đồng thời, căn cứ khoản 3 Điều 26 và điểm a, khoản 1 Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 quy định tranh chấp về giao dịch dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện.
Do vậy, thẩm quyền giải quyết khi có tranh chấp về hợp đồng đặt cọc sẽ thuộc về Tòa án nhân dân cấp huyện.
3. Hợp đồng đặt cọc được thể hiện dưới hình thức nào?
Theo khoản 1 Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP, hợp đồng đặt cọc có hiệu lực khi được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi tại hợp đồng mua bán đất chính.
Vì vậy, mặc dù có nhiều hình thức của hợp đồng, nhưng đối với hợp đồng đặt cọc cần phải được lập thành văn bản phù hợp với quy định của pháp luật dân sự.
IV. Giải đáp một số thắc mắc liên quan đến hợp đồng đặt cọc mua đất
1. Hợp đồng đặt cọc mua đất có bắt buộc công chứng không?
Theo Điều 328 BLDS 2015 quy định về đặt cọc thì không quy định Hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Việc công chứng, chứng thực có thể do hai bên tự thoả thuận với nhau.
Do đó, hợp đồng đặt cọc mua đất không cần thực hiện công chứng mà vẫn có giá trị pháp lý theo quy định.
2. Trường hợp nào khi có tranh chấp xảy ra sẽ không bị phạt cọc?
Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 và khoản 1 Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP quy định, các trường hợp không bị phạt cọc khi xảy ra tranh chấp đối với hợp đồng đặt cọc bao gồm:
- Việc đặt cọc chỉ để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng mua bán đất, nếu có sự vi phạm dẫn đến hợp đồng không thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng vô hiệu thì không phạt cọc.
- Trường hợp các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định về điều kiện đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng chính bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên vô hiệu khi đặt cọc vô hiệu, khi đó không phạt cọc.
3. Các trường hợp hợp đồng đặt cọc vô hiệu
Căn cứ Điều 122 Bộ luật dân sự 2015 quy định giao dịch dân sự không đáp ứng một trong những điều kiện có hiệu lực được quy định tại Điều 117 thì vô hiệu. Đồng thời, hợp đồng đặt cọc sẽ vô hiệu trong các trường hợp sau:
- Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội
- Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do giả tạo
- Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện
- Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do bị nhầm lẫn
- Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép
- Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình
- Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
4. Một số trường hợp lưu ý khi đặt cọc mua đất
Hợp đồng đặt cọc mua đất được xem như là giai đoạn chuẩn bị cho việc giao kết hợp đồng mua bán đất chính thức giữa các bên, do đó, khi thực hiện đặt cọc mua đất quý khách cần lưu ý những điểm sau:
- Nội dung thỏa thuận về tài sản đặt cọc, phạt cọc và thời hạn đảm bảo giao kết, thực hiện hợp đồng
- Quyền và nghĩa vụ của các bên trong đặt cọc
- Điều kiện có hiệu lực của đặt cọc
- Mối quan hệ giữa hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chính
5. Giấy đặt cọc mua đất viết tay có giá trị pháp luật không?
Về hình thức, giấy đặt cọc mua đất viết tay chính là hình thức văn bản của hợp đồng đặt cọc, căn cứ theo khoản 1 Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP nếu các nội dung trong thỏa thuận đặt cọc đáp ứng điều kiện của pháp luật dân sự thì giấy đặt cọc mua đất viết tay vẫn có hiệu lực pháp lý như các hợp đồng khác.
V. Dịch vụ tư vấn và soạn thảo hợp đồng đặt cọc mua đất
Trên đây là những thông tin về hợp đồng đặt cọc mua đất. Nếu quý khách có nhu cầu tư vấn, hỗ trợ các thủ tục liên quan đến soạn thảo hợp đồng đặt cọc mua đất hãy liên hệ với NP Law để được giải đáp các thắc mắc cụ thể về các vấn đề pháp lý nhanh chóng.
