Thuê lại đất là một giải pháp phổ biến trong lĩnh vực bất động sản và kinh doanh sản xuất, mang đến sự linh hoạt trong sử dụng đất mà không đòi hỏi doanh nghiệp hay cá nhân phải sở hữu quyền sử dụng đất. Mời bạn đọc cùng theo dõi bài viết dưới đây của NPLaw để tìm hiểu thêm các quy định về thuê lại đất theo quy định mới hiện nay nhé.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phát triển, nhu cầu thuê lại đất trở nên phổ biến, đặc biệt là đối với các doanh nghiệp muốn mở rộng quy mô hoặc triển khai dự án mà không cần mua đứt quyền sử dụng đất. Điều này giúp doanh nghiệp tối ưu hóa chi phí và giảm thiểu rủi ro tài chính. Tuy nhiên, việc thuê lại đất cũng đi kèm với nhiều quy định pháp lý liên quan và yêu cầu các bên phải cẩn trọng để tránh các tranh chấp có thể phát sinh. Hiểu rõ quy định pháp lý về thuê lại đất là điều cần thiết để đảm bảo tính hợp pháp của hợp đồng và quyền lợi của các bên.
Cho thuê lại quyền sử dụng đất là một trong những quyền của người sử dụng đất theo quy định tại Điều 27 Luật đất đai 2024. Theo đó, người sử dụng đất cho người khác thuê lại phần đất mình đang sử dụng hợp pháp. Hình thức này nhằm tận dụng tối đa hiệu quả sử dụng đất, giúp các bên thứ ba có thể tiếp cận nguồn đất đai một cách hợp pháp để phát triển dự án mà không cần trực tiếp thuê từ Nhà nước.
Theo khoản 1 Điều 45 Luật đất đai 2024, điều kiện thực hiện quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất hiện nay bao gồm:
Như vậy, trường hợp đáp ứng các điều kiện nêu trên thì người sử dụng đất có thể cho thuê lại quyền sử dụng đất hợp pháp của mình.
Việc thuê lại đất đòi hỏi các bên cần cẩn trọng để đảm bảo tính hợp pháp và giảm thiểu rủi ro trong quá trình sử dụng. Dưới đây là một số lưu ý quan trọng trong việc thuê lại đất:
Ngoài một số lưu ý trên, các bên khi thuê lại đất cần tìm hiểu kỹ quy định pháp luật liên quan để đảm bảo quyền lợi, tránh rủi ro pháp lý và thực hiện giao dịch thuê lại đất một cách an toàn, hiệu quả.
Theo khoản 3 Điều 184 Luật đất đai 2024: “Người được Nhà nước cho thuê đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên không được chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm”.
Như vậy, các bên không được cho thuê lại đất rừng sản xuất theo quy định nêu trên.
Thuê lại đất là một giao dịch dân sự và sẽ bị vô hiệu khi thuộc một trong những trường hợp theo Điều 122 Bộ luật dân sự 2015 như sau: “Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác”.
Theo đó, Điều 117 quy định điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự gồm:
Như vậy, khi thuộc một trong những trường hợp nêu trên thì việc cho thuê lại đất sẽ bị vô hiệu.
Theo khoản 1 Điều 16 Thông tư 78/2014/TT-BTC về đối tượng chịu thuế: “Doanh nghiệp thuộc diện chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm: Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, mọi ngành nghề có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản; Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất”.
Như vậy, theo quy định hiện nay thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất thuộc đối tượng chịu thuế thu nhập doanh nghiệp.
Khoản 3 Điều 62 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định về thực hiện dự án đầu tư trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế như sau:
“Đối với dự án đầu tư trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế, nhà đầu tư được thực hiện các hoạt động sau:
3. Chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất đã xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà xưởng, văn phòng và các công trình khác phục vụ sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về kinh doanh bất động sản”.
Như vậy, nhà đầu tư được quyền cho thuê lại đất đã xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà xưởng trong khu chế xuất theo quy định nêu trên.
Điểm c khoản 2 Điều 27 Nghị định 35/2022/NĐ-CP quy định quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư trong khu công nghiệp, khu kinh tế và nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chức năng trong khu kinh tế như sau: “Đối với phần diện tích đất công nghiệp của khu công nghiệp dành cho các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 9 của Nghị định này thì giá cho thuê đất, giá cho thuê lại đất đã xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật và các loại phí sử dụng hạ tầng tối đa không quá 70% mức giá và các loại phí sử dụng hạ tầng thực tế tại thời điểm cho thuê, cho thuê lại”.
Theo đó, khoản 4 Điều 9 quy định: “Dành tối thiểu 5 ha đất công nghiệp hoặc tối thiểu 3% tổng diện tích đất công nghiệp của khu công nghiệp (bao gồm cả nhà xưởng, văn phòng, kho bãi) để cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp đổi mới sáng tạo, ... thuê đất, thuê lại đất...”
Như vậy, giá cho thuê lại đất đã xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật và các loại phí sử dụng hạ tầng tối đa không quá 70% mức giá và các loại phí sử dụng hạ tầng thực tế tại thời điểm cho thuê lại theo quy định nêu trên.
Theo điểm c khoản 1 Điều 151 Luật đất đai 2024, người sử dụng đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp sau: “Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt”;
Như vậy, người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất khác được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp thuê, thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Trên đây là bài viết của NPLaw về quy định thuê lại đất hiện nay. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên pháp lý giàu kinh nghiệm, NPLaw cung cấp dịch vụ pháp lý uy tín, chuyên nghiệp, đảm bảo tốt nhất quyền lợi hợp pháp cho Quý Khách hàng. Nếu cần hỗ trợ về vấn đề pháp lý, bạn có thể liên hệ NPLaw để được tư vấn về hỗ trợ.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
