Thủ tục sang tên khi mua bán nhà là một trong các thủ tục quan trọng nhằm xác định việc mua bán nhà thành công. Thông qua bài viết này, NPLaw xin gửi đến Quý bạn đọc các nội dung pháp lý có liên quan đến thủ tục sang tên khi mua bán nhà.
Sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là thủ tục bắt buộc phải thực hiện sau khi hoàn tất giao dịch mua bán nhà đất. Thủ tục này nhằm xác nhận quyền sở hữu mới của ngôi nhà đã chuyển từ người bán sang người mua.
Bước 1. Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng:
Căn cứ theo Điều 40, Điều 41 Luật Công chứng 2014 thì các bên cần chuẩn bị các giấy tờ sau:
- Giấy chứng nhận (Sổ đỏ).
- Hợp đồng ủy quyền (nếu có).
- Giấy tờ tùy thân: CMND/thẻ Căn cước công dân gắn chip/thẻ Căn cước/hộ chiếu; Giấy xác nhận tình trạng cư trú; Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc xác nhận độc thân) của các bên mua bán.
- Phiếu yêu cầu công chứng thường do bên mua chuẩn bị theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng, nhưng có thể do các bên thỏa thuận vì theo quy định: Bên nào có yêu cầu công chứng thì bên đó phải nộp phí công chứng (trừ các bên có thỏa thuận khác).
- Ngoài các giấy tờ trên, các bên có thể soạn trước hợp đồng. Tuy nhiên, các bên thường sẽ yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo.
Bước 2. Kê khai nghĩa vụ tài chính (kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ):
Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động đất đai cho Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (nơi có đất) để được giải quyết đăng ký biến động theo thẩm quyền.
Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định cho người sử dụng đất
Sau khi nhận được thông báo nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ của cơ quan thuế, người sử dụng đất thực hiện nộp tiền thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ vào ngân sách nhà nước và gửi các chứng từ nộp thuế, lệ phí trước bạ hoặc xác nhận của cơ quan thuế về việc được miễn thuế, lệ phí trước bạ cho Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi đã nộp hồ sơ đăng ký biến động.
Bước 3. Đăng ký biến động (đăng ký sang tên Sổ đỏ):
Cơ quan đăng ký đất đai sẽ tiến hành kiểm tra hồ sơ và thực hiện các thủ tục cần thiết.
Thời gian xử lý hồ sơ không quá 10 ngày làm việc theo Thông tư số 10/2024/TT-BTNMT.
Sau khi hoàn tất thủ tục, người mua sẽ được cấp sổ đỏ mới mang tên mình.
Căn cứ theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024 quy định về đăng ký biến động, có nội dung như sau:
“3. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều này thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền; trường hợp thi hành án thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án, tài sản bán đấu giá; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự hoặc kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.”
Như vậy, thời hạn phải đăng ký thủ tục sang tên khi mua bán nhà 30 ngày kể từ ngày có biến động (ngày thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất).
Các khoản thuế, phí phải nộp khi tiến hành sang tên sổ đỏ trong mua bán nhà, đất:
– Phí công chứng Hợp đồng, văn bản (được tính theo giá trị nhà đất giao dịch) theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 4 Thông tư số 257/2016/TT-BTC (sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số 111/2017/TT-BTC);
– Thuế thu nhập cá nhân: 2% Giá trị nhà đất giao dịch theo quy định tại điểm e khoản 2 Điều 23 Luật Thuế thu nhập cá nhân hiện hành;
– Lệ phí trước bạ: 0.5% Giá trị nhà đất giao dịch theo quy định tại khoản 1 Điều 8 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP;
– Phí thẩm định cấp sổ tùy thuộc quy định từng địa phương theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư số 85/2019/TT-BTC đã được sửa đổi, bổ sung;
Thuế thu nhập cá nhân: Theo Điều 23, Điều 29 Luật thuế thu nhập cá nhân quy định về Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản:
“Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam của cá nhân không cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 2%.”
Như vậy, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản là 2%.
Lệ phí trước bạ: là 0,5 % giá trị quyền sử dụng đất, cụ thể Tiền lệ phí phải nộp = (Diện tích đất) x (Giá đất) x 0,5%.
(Lệ phí trước bạ là 1 khoản lệ phí mà người sở hữu TSCĐ (từ hoạt động mua, chuyển nhượng, thừa kế...) phải kê khai và nộp cho cơ quan thuế trước khi đưa TSCĐ vào sử dụng). Khoản lệ phí trước bạ sẽ được miễn đối với những đối tượng thuộc diện được tặng cho, thừa kế... nhà đất nếu có hồ sơ chứng minh theo quy định của pháp luật.
Lưu ý: Lệ phí trước bạ nhà ở, đất ở: Bên nhận quyền sở hữu đất sẽ nộp toàn bộ hồ sơ, chứng từ đã được thực hiện theo các bước nói trên tại sở địa chính nhà đất (nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ban đầu do UBND thành phố cấp), hoặc tại UBND quận, huyện (nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND quận, huyện cấp) để làm thủ tục đăng ký trước bạ, sang tên vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Căn cứ theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định: “3. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều này thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền; trường hợp thi hành án thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án, tài sản bán đấu giá; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự hoặc kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật”.
Như vậy, thủ tục sang tên khi mua bán nhà, đất được xem là đăng ký biến động nên đây là thủ tục bắt buộc theo quy định pháp luật Việt Nam khi tiến hành các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, tặng cho nhà ở và tài sản gắn liền.
Bước 1. Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng:
Căn cứ theo Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014 thì các bên cần chuẩn bị các giấy tờ sau:
- Giấy chứng nhận (Sổ đỏ).
- Hợp đồng ủy quyền (nếu có).
- Giấy tờ tùy thân: CMND/thẻ Căn cước công dân gắn chip/thẻ Căn cước/hộ chiếu; Giấy xác nhận tình trạng cư trú; Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc xác nhận độc thân) của các bên mua bán.
- Phiếu yêu cầu công chứng thường do bên mua chuẩn bị theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng, nhưng có thể do các bên thỏa thuận vì theo quy định: Bên nào có yêu cầu công chứng thì bên đó phải nộp phí công chứng (trừ các bên có thỏa thuận khác).
- Ngoài các giấy tờ trên, các bên có thể soạn trước hợp đồng. Tuy nhiên, các bên thường sẽ yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo.
Bước 2. Kê khai nghĩa vụ tài chính (kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ):
Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động đất đai cho Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (nơi có đất) để được giải quyết đăng ký biến động theo thẩm quyền.
Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định cho người sử dụng đất
Sau khi nhận được thông báo nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ của cơ quan thuế, người sử dụng đất thực hiện nộp tiền thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ vào ngân sách nhà nước và gửi các chứng từ nộp thuế, lệ phí trước bạ hoặc xác nhận của cơ quan thuế về việc được miễn thuế, lệ phí trước bạ cho Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi đã nộp hồ sơ đăng ký biến động.
Bước 3. Đăng ký biến động (đăng ký sang tên Sổ đỏ):
Cơ quan đăng ký đất đai sẽ tiến hành kiểm tra hồ sơ và thực hiện các thủ tục cần thiết.
Thời gian xử lý hồ sơ không quá 10 ngày làm việc theo Thông tư 10/2024/TT-BTNMT.
Sau khi hoàn tất thủ tục, người mua sẽ được cấp sổ đỏ mới mang tên mình.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy tờ pháp lý quan trọng nhất chứng minh quyền sở hữu bất động sản tại Việt Nam. Thủ tục sang tên là quá trình cập nhật thông tin chủ sở hữu mới vào sổ đỏ. Khi hoàn tất thủ tục này, quyền sở hữu mới sẽ được pháp luật công nhận.
Trong trường hợp mua bán nhà không thực hiện thủ tục sang tên, chỉ có giấy viết tay làm bằng chứng giao dịch, thì quyền sở hữu về mặt pháp lý vẫn thuộc về người bán. Vì về nguyên tắc theo quy định tại khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, các bên mua bán có nghĩa vụ phải thực hiện việc sang tên cho người mua nhằm xác định quyền sở hữu của người mua cũng như để nhà nước bảo vệ, thừa nhận quyền sở hữu đối với chủ thể được ghi nhận trên Giấy chứng nhận tương ứng.
Như vậy, nếu không thực hiện sang tên, chỉ có giấy viết tay thì chủ sở hữu được thừa nhận vẫn là chủ thể được ghi nhận trên Giấy chứng nhận (tức bên bán), trừ trường hợp phát sinh tranh chấp và cơ quan có thẩm quyền đã xác định lại chủ sở hữu nhà ở.
Hiểu được nhu cầu tìm hiểu quy định liên quan đến thủ tục sang tên khi mua bán nhà của Quý Khách hàng, Công ty Luật TNHH Ngọc Phú sẽ hỗ trợ, tư vấn cho Quý Khách hàng các vấn đề về thủ tục sang tên khi mua bán nhà. Quý độc giả có thể liên hệ ngay tới NPLaw để được các luật sư dày dặn kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn, thủ tục pháp lý của NPLaw tư vấn tận tình và nhanh chóng với thông tin liên hệ dưới đây:
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
.jpg)
