THUÊ ĐẤT THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ ĐƯỢC QUY ĐỊNH NHƯ THẾ NÀO?

Để thực hiện một dự án đầu tư, nhà đầu từ cần thực hiện nhiều thủ tục, trong đó có thực hiện thủ tục thuê đất thực hiện dự án đầu tư. Thủ tục này có thể thực hiện thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc không. Tuy nhiên để được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư thì nhà đầu tư cần đảm bảo đáp ứng các điều kiện mà luật quy định. Vậy điều kiện và thủ tục cũng như các vấn đề liên quan đến việc thuê đất thực hiện dự án đầu tư được quy định như thế nào, cùng NPLaw tham khảo bài viết dưới đây nhé!

I. Điều kiện nhà nước giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư là gì?

Căn cứ Điều 58 Luật Đất đai 2013 và Khoản 11 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP và Khoản 10 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP quy định về điều kiện điều kiện giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư như sau:

Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:

• Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;
• Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.

Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây:

• Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;
• Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
• Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.
• Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác để thực hiện dự án đầu tư thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 58 của Luật đất đai.
• Đối với diện tích đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng đã có văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ hoặc Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua để sử dụng vào mục đích khác nhưng chưa có quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án thì được chuyển sang thực hiện trong các năm tiếp theo nhưng không được quá thời hạn 03 năm theo quy định tại khoản 3 Điều 49 của Luật đất đai và không phải làm lại thủ tục xin ý kiến chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ hoặc trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua theo quy định tại khoản 1 Điều 58 của Luật đất đai nếu tiếp tục thực hiện dự án.

Ngoài ra, tại Khoản 10 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP quy định Các dự án đầu tư có sử dụng đất không có mục đích kinh doanh thì không áp dụng điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai 2013.

Do đó, tùy vào các trường hợp yêu cầu nhà nước giao đất, cho thuê đất mà người yêu cầu phải đáp ứng những điều kiện nhất định theo đúng trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư.

II. Trình tự thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư thực hiện như thế nào?

Theo Điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư như sau:

Trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện theo trình tự, thủ tục sau:

• Bước 1: Cơ quan tài nguyên và môi trường hướng dẫn chủ đầu tư lập hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất; ký hợp đồng đối với trường hợp thuê đất.
• Bước 2: Người được giao đất, cho thuê đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính (nếu có).
• Bước 3: Cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cho thuê đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính. 

Trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện theo trình tự, thủ tục sau:

• Bước 1: Cơ quan tài nguyên và môi trường chỉ đạo lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt.
• Bước 2: Tổ chức được lựa chọn thực hiện đấu giá theo phương án đấu giá quyền sử dụng  đất đã được phê duyệt tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất. 
• Bước 3: Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá. 
• Bước 4: Sau khi người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, ký hợp hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; tổ chức giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận, chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Trường hợp người trúng đấu giá không hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo đúng yêu cầu thì cơ quan tài nguyên và môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá.

III. Quy định thuê đất thực hiện dự án đầu tư như thế nào?

Thuê đất thực hiện dự án đầu tư được quy định tại Điều 58, 59 Luật Đất đai 2013 và hướng dẫn chi tiết tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cụ thể:

Về điều kiện và thủ tục, tham khảo tại mục I và II của bài viết này.

Về thẩm quyền giải quyết: 

+ Đối với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

• Một, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
• Hai, giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
• Ba, giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;
• Bốn, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;
• Năm, cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

+ Đối với Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

• Một, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
• Hai, giao đất đối với cộng đồng dân cư.

+ Đối với Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

Ngoài ra, tại Khoản 62 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định trường hợp đã được Thủ tướng Chính phủ quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà nay phải điều chỉnh thì việc điều chỉnh nội dung quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định nếu việc điều chỉnh đó không làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất so với quyết định của Thủ tướng Chính phủ.

Trường hợp việc điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của Thủ tướng Chính phủ mà làm thay đổi về cơ cấu sử dụng đất đã được thể hiện trong quyết định của Thủ tướng Chính phủ thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ trước khi quyết định điều chỉnh.

IV. Giải đáp thắc mắc về thuê đất thực hiện dự án đầu tư

1. Cơ quan nào có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án sản xuất, kinh doanh thuê đất trong khu công nghiệp?

Theo quy định của Điều 30 và Điều 31 Luật Đầu tư năm 2020 (sửa đổi, bổ sung năm 2022), dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Quốc hội hoặc của Thủ tướng Chính phủ. Các dự án đầu tư có quy mô lớn, tác động hoặc ảnh hưởng mạnh mẽ đến môi trường, nguồn lực đất đai, vấn đề dân sinh hoặc chính sách đặc thù sẽ thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Quốc hội. 

2. Thời điểm điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án trong trường hợp chưa được giao đất, cho thuê đất được thực hiện như thế nào?

Theo quy định tại khoản 3 Điều 42 Luật Đầu tư 2020 thì nhà đầu tư có trách nhiệm tuân thủ quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư trong quá trình triển khai thực hiện dự án đầu tư.

Do vậy, trường hợp dự án có khả năng không được thực hiện theo tiến độ quy định của văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, nhà đầu tư do chưa được giao đất, cho thuế đất thì phải thực hiện thủ tục điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án theo quy định tại Điều 41 Luật Đầu tư.

Cơ quan nhà nước xem xét nội dung đề nghị đăng ký của nhà đầu tư để thẩm định việc điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án phù hợp với quy định tại Điều 41 Luật Đầu tư và các quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành của Nghị định số 31/2021/NĐ-CP.

Trên đây là bài viết liên quan đến thuê đất thực hiện dự án đầu tư, nếu bạn còn vướng mắc cần giải đáp, liên hệ ngay với NPLaw theo thông tin sau.

CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ

Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343

Hotline: 0913 41 99 96

Email: legal@nplaw.vn