Để phục vụ cho nhu cầu đầu tư kinh doanh dưới hình thức vay thế chấp được nhiều khách hàng lựa chọn, Tuy nhiên, khi tình hình kinh doanh diễn ra nhiều biến động, nhiều chủ thể mất hoàn toàn khả năng chi trả khoản vay đồng nghĩa với việc mất trắng tài sản thế chấp. Vì vậy, việc nghiên cứu và tìm hiểu phát mại tài sản thế chấp có vai trò quan trọng đối với mỗi cá nhân, tổ chức.
Thời gian gần đây, nhiều ngân hàng tổ chức phát mại tài sản thế chấp vay vốn của cá nhân, tổ chức không đủ năng lực trả nợ các khoản vay
Trong bối cảnh doanh nghiệp khó khăn, kinh tế toàn cầu có biểu hiện suy thoái, ngân hàng cũng bị ảnh hưởng. Chất lượng tài sản suy giảm, vấn đề kiểm soát nợ xấu gặp nhiều khó khăn. Việc bán tài sản bảo đảm, đặc biệt là các khoản nợ lớn cần tổ chức bán nợ theo giá thị trường khó thực hiện trong điều kiện thị trường bất động sản đóng băng (Ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam).
Để hạn chế tình trạng trên, chính phủ và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần siết chặt hơn nữa việc cho vay kinh doanh, thẩm định làm tài sản thế chấp, nhằm giảm thiểu nợ xấu liên quan đến trong thời gian tới.
Phát mại tài sản là quá trình ngân hàng hoặc đơn vị cho vay vốn công bố và bán tài sản bảo đảm công khai theo thủ tục do pháp luật quy định.
.jpg)
Phát mại tài sản diễn ra khi người thế chấp tài sản không còn đủ khả năng chi trả
Phát mại tài sản thực hiện khi người thế chấp tài sản không thực hiện nghĩa vụ, vi phạm nghĩa vụ quy định tại hợp đồng thế chấp thì tài sản thế chấp có thể bị xử lý thông qua các phương thức khác nhau.
Theo đó, các trường hợp phải phát mại tài sản được quy định tại Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
- Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
- Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.
- Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.
Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây (Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015):
- Bán đấu giá tài sản;
- Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;
.jpg)
Phát mại tài sản có nhiều phương thức khác nhau
- Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;
- Phương thức khác.
Lưu ý: Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại khoản 1 Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015 thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Bước 1: Thông báo về việc xử lý phát mại tài sản
Thông báo về việc xử lý phát mại tài sản (Căn cứ Điều 300 Bộ luật Dân sự 2015):
- Trước khi xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm phải thông báo bằng văn bản trong một thời hạn hợp lý về việc xử lý tài sản bảo đảm cho bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm khác.
- Đối với tài sản bảo đảm có nguy cơ bị hư hỏng dẫn đến bị giảm sút giá trị hoặc mất toàn bộ giá trị thì bên nhận bảo đảm có quyền xử lý ngay, đồng thời phải thông báo cho bên bảo đảm và các bên nhận bảo đảm khác về việc xử lý tài sản đó.
Lưu ý: Trường hợp bên nhận bảo đảm không thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại khoản 1 Điều 300 Bộ luật Dân sự 2015 này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên bảo đảm, các bên cùng nhận bảo đảm khác.
Bước 2: Định giá tài sản
Định giá tài sản được quy định như sau (Căn cứ Điều 306 Bộ luật Dân sự 2015):
- Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận về giá tài sản bảo đảm hoặc định giá thông qua tổ chức định giá tài sản khi xử lý tài sản bảo đảm. Trường hợp không có thỏa thuận thì tài sản được định giá thông qua tổ chức định giá tài sản.
- Việc định giá tài sản bảo đảm phải bảo đảm khách quan, phù hợp với giá thị trường.
- Tổ chức định giá phải bồi thường thiệt hại nếu có hành vi trái pháp luật mà gây thiệt hại cho bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm trong quá trình định giá tài sản bảo đảm.
Bước 3: Bán tài sản
Quy định về việc bán tài sản (Điều 304 Bộ luật Dân sự 2015):
- Việc bán đấu giá tài sản cầm cố, thế chấp được thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản .
- Việc tự bán tài sản cầm cố, thế chấp của bên nhận bảo đảm được thực hiện theo quy định về bán tài sản đảm bảo sau đây:
Bước 4: Thanh toán số tiền có được từ việc xử lý phát mại
Quy định việc thanh toán số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp như sau (Căn cứ Điều 307 Bộ luật Dân sự 2015 ):
- Số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản cầm cố, thế chấp được thanh toán theo thứ tự ưu tiên.
- Trường hợp số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản cầm cố, thế chấp lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì số tiền chênh lệch phải được trả cho bên bảo đảm.
- Trường hợp số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản cầm cố, thế chấp nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì phần nghĩa vụ chưa được thanh toán được xác định là nghĩa vụ không có bảo đảm, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận bổ sung tài sản bảo đảm. Bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ được bảo đảm phải thực hiện phần nghĩa vụ chưa được thanh toán.
Bước 5: Chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho người sở hữu sau khi phát mại tài sản
Trong trường hợp pháp luật quy định việc chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản phải có sự đồng ý bằng văn bản của chủ sở hữu.
Hợp đồng mua bán tài sản giữa chủ sở hữu tài sản hoặc người thi hành án với người mua tài sản về việc xử lý tài sản bảo đảm thì hợp đồng cầm cố tài sản, thế chấp tài sản được dùng để thay thế cho các loại giấy tờ này.
Thủ tục chuyển quyền sở hữu cho người có quyền sử dụng tài sản bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản sau khi xử lý được thực định của pháp luật.
Sau đó thì người nhận chuyển quyền sở hữu đất và quyền sử dụng tài sản đó được văn phòng đăng ký đất đai các cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho người sử dụng đất theo quy định.
Vấn đề cốt lõi dẫn đến tình trạng phát mại tài sản là do khách hàng không hoàn tất nghĩa vụ thanh toán khoản vay theo đúng kỳ hạn. Do đó, để tránh bị phát mại tài sản, người vay vốn cần phải thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ của mình vào đúng kỳ hạn quy định đã thỏa thuận trong hợp đồng đối với bên cho vay.
Tiến hành thanh toán đầy đủ dư nợ gốc, tiền lãi và phí phát sinh nếu có, tuyệt đối không để khoản nợ quá hạn dẫn đến nợ chú ý, nợ xấu và cuối cùng là bắt buộc bị phát mại tài sản để đền bù vào số tiền nợ.
Phát mại tài sản được coi là một biện pháp xử lý tài sản bảo đảm thông dụng hiện nay. Có thể hiểu phát mại tài sản là quá trình ngân hàng hoặc đơn vị cho vay vốn công bố và bán tài sản bảo đảm công khai theo thủ tục do pháp luật quy định. Thông thường ngân hàng và bên vay thế chấp sẽ thỏa thuận điều khoản về xử lý tài sản đảm bảo, nếu bên vay vốn ngân hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ thì ngân hàng có quyền yêu cầu bên thế chấp chuyển giao tài sản thế chấp để phát mại. Nếu bên thế chấp đồng thuận về việc này thì ngân hàng có quyền tiếp quản tài sản và tiến hành thủ tục phát mại, đấu giá tài sản theo quy định.
Trước tiên bạn cần xác định các giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất. Nếu như bạn đủ các giấy tờ hợp lệ mà người chủ trước chuyển quyền sử dụng đất lại cho bạn thì có thể thực hiện việc phát mại tài sản chuyển nhượng căn nhà đó cho B.
Hi vọng với những thông tin trên về phát mại tài sản sẽ giúp bạn có được kiến thức cơ bản khi có ý định vay vốn dưới dạng vay thế chấp tài sản đảm bảo. Do đó, nếu gặp khó khăn về vấn đề này, bạn đọc có thể liên hệ NPlaw để được tư vấn cụ thể và chi tiết. Chúng tôi hy vọng rằng với câu trả lời trên bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
