TÌM HIỂU THỦ TỤC MUA BÁN ĐẤT ĐAI CÙNG NPLAW

Thủ tục mua bán đất đai (hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất) là một trong những thủ tục pháp lý quan trọng, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Vậy điều kiện thực hiện cũng như hồ sơ, quy trình thực hiện thủ tục mua bán đất như thế nào? Bài viết dưới đây, NPLAW sẽ cung cấp đến bạn đầy đủ và chính xác thông tin về thủ tục mua bán đất đai. 

1. Điều kiện thực hiện thủ tục mua bán đất đai

Theo khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định việc mua bán, chuyển nhượng đất đai phải đáp ứng được các điều kiện cụ thể:

Thứ nhất, Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Đây là chứng thư pháp lý để nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của người có đất. trừ 02 trường hợp sau:

• Trường hợp người nhận thừa kế quyền sử dụng đất là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì được quyền chuyển nhượng đất được thừa kế cho người khác. Người nhận thừa kế đất đai được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng đất đai như đối với hợp đồng chuyển nhượng, mua bán đất đai đã có Giấy chứng nhận.
• Trường hợp chuyển nhượng, mua bán đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được chuyển nhượng, mua bán đất đó sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất. Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng, mua bán đất đai khi đất đó đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ hai, đất không có tranh chấp: Đất có tranh chấp nghĩa là các bên đang có có mâu thuẫn, xung đột với nhau về quyền và nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất. 

Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án: Kê biên tài sản là một trong các biện pháp cưỡng chế thi hành án. Đối với những quyền sử dụng đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì không được phép trở thành đối tượng của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.                   

Thư tư, trong thời hạn sử dụng đất: thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian trong đó người sử dụng đất được thực hiện quyền sử dụng của mình. Đất nếu đã hết thời hạn sử dụng, không được gia hạn thì không được phép chuyển nhượng, mua bán đất đai. 

Đồng thời, căn cứ Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định đối tượng không được nhận chuyển nhượng như sau:

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
• Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
• Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

2. Quy định thủ tục mua bán đất đai

 Thủ tục mua bán đất đai được quy định rõ tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật đất đai, cụ thể: Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.                  

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

• Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
• Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.    

3. Hướng dẫn thủ tục mua bán đất đai hiện nay

3.1 Hồ sơ thủ tục mua bán đất đai

Theo Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở hay thực hiện thủ tục mua bán đất phải chuẩn bị các giấy tờ sau:

Bên chuyển nhượng cần chuẩn bị các giấy tờ sau trong thủ tục mua bán đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Bản sao giấy tờ tùy thân (Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu); Sổ hộ khẩu; Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân); Hợp đồng ủy quyền (nếu được ủy quyền để thực hiện việc chuyển nhượng);

Bên nhận chuyển nhượng cần chuẩn bị các giấy tờ sau trong thủ tục mua bán đất: Bản sao giấy tờ tùy thân (Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu; Sổ hộ khẩu; Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân).

3.2 Trình tự thủ tục mua bán đất đai

Bước 1: Đặt tiền cọc (không bắt buộc phải có). Khi 2 bên có nhu cần mua bán đất đai, thì việc bên mua chấp nhận bỏ ra 1 khoản tiền để đặt cọc là chuyện bình thường trên thực tế. Việc đặt cọc nhằm mục đích đảm bảo việc giao kết và thực hiện hợp đồng.

Bước 2: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Sau khi hai bên đã hoàn tất quy trình đặt cọc hoặc thỏa thuận với nhau mà không cần đặt cọc. Hai bên sẽ tiến hành công chứng hợp đồng tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng.                                                                                                 

Bước 3: Kê khai nghĩa vụ tài chính. Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân gồm: Tờ khai thuế thu nhập cá nhân; Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ; Bản sao sổ đỏ; Hợp đồng chuyển nhượng đất.

Bước 4: Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ: Đơn đăng ký biến động đất đai; Giấy chứng nhận đã được cấp (bản chính); Hợp đồng chuyển nhượng đất đai (bản đã được công chứng); CMND/hộ chiếu/căn cước; Sổ hộ khẩu (bản gốc). 

Sau khi hoàn tất mọi hồ sơ : Người hộp hồ sơ mang đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường; Đối với cá nhân , hộ gia đình , cộng đồng dân cư, nộp hồ sơ tại UBND cấp xã. 

Sau khi tiếp nhận hồ sơ: Cơ quan tiếp nhận sẽ điền đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp. 

Trường hợp hồ sơ không được nhận vì lý do không đầy đủ hoặc chưa hợp lệ: Cơ quan tiếp nhận sẽ thông báo hướng dẫn, bổ sung , hoàn chỉnh hồ sơ. Thời hạn tối đa 03 ngày.

Cơ quan tiếp nhận giải quyết yêu cầu : Hồ sơ sau khi được tiếp nhận, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi thông tin địa chính tới cơ quan thuế.

Bước 5: Thực hiện nghĩa vụ tài chính. Các khoản phí mà các bên cần nộp để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng đất bao gồm:

Thuế thu nhập cá nhân: Căn cứ Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập  cá nhân khi được chuyển nhượng được tính như sau: 2% x giá trị chuyển nhượng.

Lệ phí trước bạ: do các bên thỏa thuận nộp, mức lệ phí trước bạ bằng  0,5% giá trị chuyển nhượng

Phí thẩm định hồ sơ thủ tục mua bán đất: Căn cứ Thông tư 85/2019/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ khi chuyển nhượng nhà đất do HĐND quyết định nên mức thu sẽ khác nhau giữa các tỉnh thành.

Các trường hợp chuyển nhượng một phần đất thì phải nộp thêm các khoản phí đo đạc.

4. Dịch vụ thực hiện thủ tục mua bán đất đai

Nếu quý khách cần một đơn vị hỗ trợ pháp lý trong việc tư vấn thủ tục mua bán đất đai, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được hỗ trợ tốt nhất. Ngoài việc tư vấn các vấn đề pháp lý liên quan đến yêu cầu của quý khách hàng, chúng tôi còn trực tiếp soạn thảo hồ sơ, đại diện cho khách hàng làm việc với cơ quan nhà nước cho đến khi nhận được kết quả cuối cùng. 

Chúng tôi sẽ cung cấp cho quý khách hàng dịch vụ uy tín và chất lượng, tiết kiệm thời gian nhanh chóng với mức chi phí phải chăng, phù hợp với từng đối tượng khách hàng khác nhau.

NPLAW tự tin với đội ngũ chuyên viên tư vấn, luật sư có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực xin cấp giấy phép sẽ mang đến cho quý khách những trải nghiệm tốt nhất khi sử dụng dịch vụ của chúng tôi.

CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ

Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343

Hotline: 0913 41 99 96

Email: legal@nplaw.vn