Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự có giá trị lớn và khi thực hiện phải đáp ứng các điều kiện theo luật định. Thực tế hiện nay, việc chuyển nhượng, mua bán đất bằng hợp đồng viết tay vẫn còn tồn tại. Trong bài viết dưới đây, NPLaw sẽ phân tích một số quy định về tính pháp lý của việc mua bán đất bằng hợp đồng viết tay.
Hiện nay, vì nhiều lý do khác nhau mà trong thực tế vẫn còn tồn tại việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng viết tay. Theo quy định về đất đai, các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Việc mua bán đất bằng hợp đồng viết tay không chỉ gây khó khăn trong việc đảm bảo tính pháp lý và chắc chắn của giao dịch mà còn có thể gây ra nhiều vấn đề pháp lý và tranh chấp mà các bên không mong muốn. Để bảo vệ tốt nhất quyền lợi của mình, các bên trong giao dịch cần tìm hiểu rõ quy định pháp luật và áp dụng một cách phù hợp đối với mỗi trường hợp cụ thể.
Theo Điều 500 Bộ luật dân sự 2015: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”.
Như vậy, hợp đồng mua bán đất viết tay là hợp đồng về quyền sử dụng đất được các bên lập bằng giấy viết tay, thỏa thuận về việc người sử dụng đất (bên bán) chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng (bên mua).
Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.
Theo quy định trên, hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Do đó, mua bán đất bằng hợp đồng viết tay mà không công chứng hoặc chứng thực là không đúng quy định pháp luật.
Việc mua bán đất bằng giấy viết tay là vi phạm quy định về hình thức của hợp đồng. Khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định giao dịch dân sự vi phạm quy định về điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
“Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.
Như vậy, hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay được công nhận mà không bị vô hiệu do vi phạm về hình thức khi thuộc trường hợp nêu trên.
Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013, hợp đồng về chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng phải được công chứng hoặc chứng thực. Công chứng, chứng thực là quy định bắt buộc về hình thức đối với hợp đồng chuyển quyền quyền sử dụng đất.
Do đó, việc các bên mua bán đất bằng hợp đồng viết tay là không đúng quy định về điều kiện có hiệu lực về hình thức của hợp đồng. Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại lập và không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác (Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP).
Như vậy, giao dịch mua bán đất bằng giấy viết tay và lập vi bằng thì không có hiệu lực pháp luật theo quy định nêu trên.
Theo khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP):
“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;
c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”
Như vậy, người mua bán đất bằng hợp đồng viết tay được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ) lần đầu nếu thuộc trường hợp theo điểm a, b nêu trên.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Mua bán đất bằng giấy viết tay là vi phạm quy định về hình thức của hợp đồng và có thể dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu theo quy định pháp luật.
Theo khoản 2 Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015:
“Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả”.
Như vậy, khi xảy ra tranh chấp về hợp đồng mua bán đất viết tay, bên mua có thể yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng là vô hiệu. Khi đó, các bên có nghĩa vụ trả cho nhau những gì đã nhận, có nghĩa bên bán nghĩa vụ trả lại số tiền chuyển nhượng đã nhận cho bên mua.
Theo khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi bởi khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP) về điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền thì chủ thể được phân lô, bán nền là chủ đầu tư dự án đáp ứng các điều kiện theo luật định. Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.
Như vậy, cá nhân không được tự ý thực hiện phân lô, bán nền bằng giấy viết tay.
Trên đây là bài viết của NPLaw phân tích một số quy định về mua bán đất bằng hợp đồng viết tay. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên pháp lý giàu kinh nghiệm, NPLaw cung cấp dịch vụ pháp lý uy tín, chuyên nghiệp, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho quý khách hàng.
Liên hệ NPLaw để được tư vấn và hướng dẫn theo thông tin sau:
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
