Cao ốc văn phòng là các công trình xây dựng có chiều cao và số tầng nhiều, thường được sử dụng chủ yếu để làm văn phòng, đáp ứng nhu cầu của các doanh nghiệp thuê làm văn phòng đại diện hoặc trụ sở chính. Nói một cách đơn giản, nếu chung cư là nơi cư trú của cư dân, thì cao ốc văn phòng là không gian làm việc của nhiều doanh nghiệp, bao gồm cả công ty nội địa và quốc tế. Hiện nay, nhu cầu thuê văn phòng hoặc mua cao ốc văn phòng ngày một tăng cao với nhiều lựa chọn khác nhau.
Vậy khi mua cao ốc văn phòng, cần lưu ý những vấn đề pháp lý gì? Sau đây, NPLAW sẽ giải đáp thắc mắc cho quý khách hàng.
Hiện tại thị trường mua bán tòa nhà văn phòng, cao ốc văn phòng diễn ra vô cùng sôi động. Tình trạng nhu cầu khách mua tòa nhà cao ốc văn phòng, tòa nhà khách sạn luôn nhiều hơn khách bán, giá bán tòa nhà thì luôn cao. Nguyên nhân chính do khan hiếm nguồn hàng tòa nhà bán. Nguyên nhân của việc này là đa phần chủ sở hữu các tòa nhà là giới siêu giàu, rất ít chủ tòa nhà bán mà chỉ mua thêm, 1 số ít chuyển đổi đầu tư, hoặc lý do khác nên mới bán. Điều này làm cho thị trường mua bán tòa nhà luôn khan hiếm.
Hiện tại có nhiều tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp trong và ngoài nước đang tìm mua tòa nhà văn phòng để sử dụng để khai thác cho thuê và sử dụng làm văn phòng công ty. Các tổ chức doanh nghiệp nước ngoài thì săn tìm mua các tòa nhà cao ốc văn phòng hạng a, hạng b, tòa nhà khách sạn 4 đến 5 sao, giá trị chuyển nhượng từ 500 tỷ - 1000 tỷ trở lên, còn các tổ chức cá nhân trong nước thì tìm mua các tòa nhà cao ốc văn phòng hạng c, khách sạn, giá trị mua bán nhà đất, tòa nhà, từ 100 tỷ đến 300 tỷ là phổ biến.
Như bạn đã thấy, nhìn bên ngoài, cao ốc cũng giống như những khu nhà chung cư, đều là nhà cao tầng với rất nhiều tầng. Tuy nhiên, cao ốc chủ yếu là để làm văn phòng, cho các doanh nghiệp thuê làm đại diện văn phòng hoặc làm trụ sở công ty.
Nếu như chung cư là những nơi để cho cư dân sinh sống, thì cao ốc là nơi làm việc của các doanh nghiệp, công ty trong và ngoài nước.
Không giống như thiết kế của các căn hộ cao cấp, cao ốc chủ yếu thiết kế mô hình văn phòng để cho doanh nghiệp thuê và hoạt động có hiệu quả hơn.
Việc mua cao ốc đề làm văn phòng là cần thiết vì khi mua văn phòng tại cao ốc sẽ có nhiều lợi ích:
Để mua cao ốc văn phòng, các điều kiện cần thiết bao gồm:
Để bên mua và bên bán cao ốc văn phòng thỏa thuận được các điều khoản, quy định, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên trong quá trình hợp tác giữa 2 bên theo những quy định của pháp luật. Điều này được quy chuẩn hóa bằng một bản Hợp đồng mua bán cao ốc văn phòng.
.jpg)
Thông thường, hợp đồng mua cao ốc văn phòng cần nêu được những điều khoản bắt buộc như sau:
Trong đó, điều khoản quan trọng nhất là điều khoản về cơ sở vật chất: diện tích cho thuê, cơ sở vật chất đi kèm, diện tích sử dụng,… Vì đối tượng hợp đồng mua cao ốc văn phòng chính là cao ốc văn phòng, nên các bên thỏa thuận cần nêu rõ những thông tin về cao ốc văn phòng như địa điểm, diện tích, cơ sở vật chất kèm theo. Điều này nhằm xác định quyền hạn và trách nhiệm mỗi bên, cũng như hạn chế những tranh chấp xảy ra.
Nếu không thuộc trường hợp được hợp được miễn lệ phí trước bạ theo Điều 10 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ thì người mua sẽ là chủ thể phải đóng tiền lệ phí trước bạ đối với cao ốc văn phòng.
- Trường hợp 1: Khi giá chuyển nhượng trên hợp đồng cao hơn so với giá nhà, đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp hợp này giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà đất là giá tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà:
Lệ phí trước bạ = 0.5% x giá chuyển nhượng
- Trường hợp 2: Khi giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định khi tặng cho, thừa kế nhà đất.
Lệ phí trước bạ = 0.5% x (Diện tích x giá 1 mét vuông x tỷ lệ (%) chất lượng còn lại)
Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền. Hiện nay pháp luật cho phép uỷ quyền ký hợp đồng mua cao ốc văn phòng. Tuy nhiên, cần lưu ý việc ủy quyền cần phải lập thành văn bản.
Tùy từng trường hợp mà hành vi lừa đảo bán cao ốc văn phòng ảo có thể bị xử phạt hành chính hoặc xử phạt hình sự.
Lừa đảo bán cao ốc văn phòng
Nhẹ, thì xử phạt hành chính về vi phạm quy định về nhà ở, đất đai theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP. Nếu đủ yếu tố cấu thành tội phạm, có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự ở một số tội như tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản tại Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015.
Theo quy định mới tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Trong đó, thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình.
Việc đặt cọc có thể được ghi trong hợp đồng đặt cọc hoặc là một nội dung của hợp đồng mua cao ốc văn phòng. Hợp đồng đặt cọc có thể được công chứng hoặc không được công chứng theo thỏa thuận của các bên.
Trên đây là những thông tin pháp lý cần lưu ý về mua cao ốc văn phòng. Nếu bạn quan tâm về các vấn đề pháp lý liên quan đến mua cao ốc văn phòng hay có nhu cầu tư vấn về pháp luật bất động sản, pháp luật đất đai, vui lòng liên hệ NPLAW để được tư vấn hỗ trợ tốt nhất!
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
.jpg)
