TƯ VẤN PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG ĐỔI NHÀ Ở

Hiện nay, nhà ở có thể được tham gia các giao dịch bao gồm mua bán, thuê mua, thuê, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ. Trong đó, đổi nhà ở một trong những giao dịch phổ biến hiện nay và thường được xác lập dưới dạng hợp đồng đổi nhà ở. 

Vậy trong trường hợp có nhu cầu đổi nhà ở, cần lưu ý những vấn đề pháp lý nào? Sau đây, NPLAW sẽ tư vấn giải đáp thắc mắc cho quý khách hàng. 

I. Nhu cầu lập hợp đồng đổi nhà ở

Nhu cầu lập hợp đồng đổi nhà ở là một trong những giao dịch phổ biến khi các cá nhân hoặc tổ chức có nhu cầu trao đổi quyền sở hữu nhà ở, nhằm thay đổi nơi cư trú mà không cần phải thực hiện giao dịch mua bán tài sản, thông qua việc đổi nhà với nhau. 

Một số lợi ích của việc lập hợp đồng đổi nhà ở như:

• Hợp đồng đổi nhà ở là văn bản pháp lý, giúp các bên xác định rõ ràng quyền và nghĩa vụ của mình đối với tài sản và các bên liên quan. Việc có hợp đồng giúp bảo vệ quyền lợi của các bên trong trường hợp có tranh chấp hoặc vấn đề phát sinh sau này, đồng thời làm căn cứ để giải quyết các vấn đề pháp lý có thể xảy ra.
• Khi các bên đổi nhà, có thể giá trị tài sản giữa hai bên không tương đương nhau. Hợp đồng đổi nhà sẽ giúp xác định rõ giá trị của từng căn nhà để tránh xảy ra tranh chấp sau này. Nếu có sự chênh lệch giá trị giữa hai căn nhà, các bên có thể thỏa thuận về khoản tiền bù trừ để làm cho giao dịch trở nên công bằng.
• Hợp đồng đổi nhà là cơ sở để các bên thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở. Sau khi ký kết hợp đồng, các bên sẽ thực hiện thủ tục pháp lý tại cơ quan có thẩm quyền (như phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký đất đai, vv.) để chuyển nhượng quyền sở hữu nhà cho bên kia. Điều này giúp việc chuyển nhượng được thực hiện đúng theo quy định của pháp luật và được công nhận hợp pháp.
• Hợp đồng đổi nhà giúp tạo sự minh bạch trong các thỏa thuận giữa các bên. Các thông tin như giá trị tài sản, nghĩa vụ của các bên, cách thức thanh toán hoặc bù trừ giá trị tài sản sẽ được thể hiện rõ ràng trong hợp đồng, tránh được sự mơ hồ và các tranh chấp không đáng có.

II. Quy định pháp luật về hợp đồng đổi nhà ở

1. Hợp đồng đổi nhà ở là gì?

Theo Điều 159 Luật Nhà ở 2023: “Giao dịch về nhà ở bao gồm mua bán, thuê mua, thuê, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở”. Như vậy, đổi nhà ở một trong những giao dịch về nhà ở. Giao dịch đổi nhà ở thường được xác lập dưới hình thức hợp đồng dân sự.

Hợp đồng đổi nhà ở là một loại hợp đồng dân sự trong đó hai bên thỏa thuận trao đổi quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở của mình cho nhau. Thay vì mua bán, hai bên sẽ trao đổi nhà ở với nhau, có thể kèm theo việc thanh toán một khoản tiền chênh lệch (nếu giá trị tài sản giữa hai bên không tương đương).

2. Có được lập hợp đồng đ ổi nhà ở không?

Hiện nay, Điều 159 Luật Nhà ở 2023 chỉ quy định về giao dịch đổi nhà ở. Theo đó, giao dịch đổi nhà ở thường được xác lập dưới hình thức hợp đồng dân sự là hợp đồng đổi nhà ở. 

Như vậy, các bên được lập hợp đồng đổi nhà ở. Việc lập hợp đồng đổi nhà giúp đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ pháp lý của các bên tham gia giao dịch.

3. Nội dung cần phải có trong hợp đồng đổi nhà ở chi tiết gồm những nội dung nào? Nội dung nào quan trọng nhất? Tại sao?

Các điều khoản chính của Hợp đồng đổi nhà ở và các điểm cần lưu ý khi soạn hợp đồng này:

• Thông tin của các bên;
• Thông tin về nhà ở trao đổi: Mô tả chi tiết thông tin, đặc điểm, thực trạng, giá cả của căn nhà đem trao đổi. 
• Giao nhận nhà và các giấy tờ về nhà: Nêu rõ thời điểm bàn giao nhà ở và thời điểm bàn giao giấy tờ pháp lý của nhà ở đó.
• Thỏa thuận về việc nộp thuế và lệ phí: Nêu rõ các loại thuế, phí lệ phí phải nộp và thỏa thuận về mức nộp của các bên.
• Cam kết của các bên: Cam kết về tính chính xác của thông tin ghi trong hợp đồng, cam kết là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản đem trao đổi, cam kết tài sản trao đổi không bị tranh chấp, khiếu nại hoặc đang dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ khác,…; cam kết bàn giao đầy đủ giấy tờ pháp lý liên quan đến tài sản đem trao đổi.
• Bảo mật;
• Bất khả kháng;
• Các thỏa thuận khác phù hợp với quy định pháp luật.

Trong các nội dung trên, nội dung quan trọng nhất là thông tin về nhà ở được trao đổi. Đây là những yếu tố then chốt để xác định rõ tài sản nào sẽ được trao đổi và quá trình chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở được thực hiện như thế nào. Nếu không làm rõ yếu tố này, hợp đồng có thể gặp rủi ro pháp lý, dẫn đến tranh chấp về quyền sở hữu, tài sản hoặc thủ tục pháp lý không hợp lệ.

III. Giải đáp một số câu hỏi về hợp đồng đổi nhà ở

1. Có nên tải hợp đồng  đổi nhà ở trên mạng không? Tại sao?

Không nên tải hợp đồng đổi nhà ở trên mạng mà không kiểm tra kỹ lưỡng, vì những lý do sau:

• Các mẫu hợp đồng có sẵn trên mạng thường chỉ mang tính chất tham khảo và có thể không phù hợp với tình huống cụ thể của bạn. Chúng có thể thiếu hoặc sai sót trong các điều khoản pháp lý quan trọng, dẫn đến việc hợp đồng không có giá trị pháp lý, gây rủi ro cho các bên tham gia giao dịch.
• Hợp đồng đổi nhà là một giao dịch quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các bên. Mỗi trường hợp có thể có những đặc điểm và điều kiện riêng biệt (ví dụ: tình trạng pháp lý của căn nhà, vấn đề tài chính, các cam kết bồi thường nếu có tranh chấp…). Hợp đồng tải từ mạng có thể không bao quát hết các vấn đề này, làm giảm sự bảo vệ quyền lợi cho các bên.
• Hợp đồng trên mạng thường là mẫu chung cho nhiều trường hợp khác nhau, nhưng giao dịch đổi nhà của bạn có thể có những đặc điểm khác biệt (ví dụ: giá trị tài sản không tương đương, có khoản tiền bù trừ, hoặc có các điều kiện thỏa thuận riêng).

Tuy nhiên, khách hàng hoàn toàn có thể tham khảo mẫu hợp đồng từ mạng, từ nguồn đáng tin cậy, chẳng hạn như các trang web chính thức của cơ quan nhà nước, tổ chức pháp lý, hoặc các công ty luật uy tín. Ngoài ra, có thể liên hệ các Công ty Luật, đội ngũ Luật sư để được tư vấn những vấn đề pháp lý về hợp đồng đổi nhà ở. 

2. Lưu ý khi soạn thảo hợp đồng đổi nhà ở

Khi soạn thảo hợp đồng đổi nhà ở, có một số lưu ý quan trọng để đảm bảo hợp đồng có giá trị pháp lý, bảo vệ quyền lợi của các bên và tránh rủi ro pháp lý trong tương lai. 

• Kiểm tra tình trạng pháp lý của căn nhà: Xác minh quyền sở hữu hợp pháp: Trước khi lập hợp đồng, các bên cần đảm bảo rằng mỗi căn nhà có giấy chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp (sổ đỏ, sổ hồng) hoặc giấy tờ chứng minh quyền sở hữu khác, không có tranh chấp, không bị thế chấp.
• Mô tả tài sản rõ ràng và chi tiết: Thông tin về căn nhà, Giới thiệu rõ ràng về tài sản đổi
• Thỏa thuận về giá trị tài sản và tiền bù trừ (nếu có): Cần ghi rõ giá trị ước tính của từng căn nhà, Phương thức thanh toán
• Cam kết về tình trạng tài sản: Cam kết không có tranh chấp, Cam kết về tình trạng pháp lý
• Thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu: Hợp đồng phải quy định rõ các bước để chuyển nhượng quyền sở hữu tại cơ quan có thẩm quyền, Chịu trách nhiệm đối với thủ tục. 

3. Có được thực hiện hợp đồng đổi nhà ở thuộc quyền sở hữu chung không

Theo Điều 178 Luật Nhà ở năm 2023, việc đổi nhà ở thuộc sở hữu chung được quy định như sau:

• Việc đổi nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất;
• Trường hợp đổi nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần chỉ được đổi phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình.

Như vậy, các bên được thực hiện hợp đồng đổi nhà ở thuộc quyền sở hữu chung nhưng cần lưu ý một số điều kiện trên. 

IV. Dịch vụ tư vấn pháp lý  về hợp đồng đổi nhà ở

Trên đây là tất cả các thông tin chi tiết mà NPLaw của chúng tôi cung cấp để hỗ trợ quý khách hàng về vấn đề hợp đồng đổi nhà ở. Trường hợp Quý Khách hàng còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề nêu trên hoặc các vấn đề pháp lý khác thì hãy liên hệ ngay cho NPLaw để được đội ngũ chúng tôi trực tiếp tư vấn và hướng dẫn giải quyết.

CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ

Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343

Hotline: 0913 41 99 96

Email: legal@nplaw.vn