Do nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội cũng như các nhu cầu cá nhân thiết yếu khác mà ngày càng nhiều giao dịch được thực hiện. Vấn đề ủy quyền chuyển nhượng sử dụng đất hiện nay cũng được áp dụng rộng rãi. Vậy quy định pháp luật liên quan đến việc ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào? Hãy cùng NPLaw tìm hiểu về ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong bài viết dưới đây.
Trên thực tế, vì nhiều nguyên do khác nhau mà không ít người dân thực hiện ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng cho người khác thông qua hợp đồng ủy quyền, chẳng hạn như không đủ điều kiện sang tên hoặc do chưa hiểu rõ quy định của pháp luật. Qua thực tiễn cho thấy các vụ án tranh chấp về hợp đồng uỷ quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng gia tăng và phức tạp hơn. Đây là hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất ẩn chứa rất nhiều rủi ro về mặt pháp lý và khó khăn trong việc giải quyết khi có tranh chấp.
Hiện nay không có quy định nào giải thích cụ thể về khái niệm của ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ủy quyền là việc thỏa thuận của các bên theo đó bên được ủy quyền sẽ có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền.
Theo đó, ủy quyền chuyển nhượng sử dụng đất được hiểu đơn giản là người có quyền hoặc nghĩa vụ thực hiện một công việc hoặc một giao dịch nhất định không có đủ khả năng để thực hiện công việc hoặc giao dịch đó, vì vậy họ chuyển quyền chuyển nhượng sử dụng đất này cho người khác để người khác thực hiện thay. Việc chuyển quyền này không là mất đi quyền của người đó, và thời gian chuyển quyền phụ thuộc vào thỏa thuận giữa các bên, thông thường là đến khi công việc hoặc giao dịch được hoàn thành.
Theo quy định của Luật đất đai 2013 quy định về khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Trên thực tế, vì nhiều nguyên do khác nhau mà không ít người dân ủy quyền chuyển nhượng mua bán đất, chẳng hạn như không đủ điều kiện sang tên hoặc do chưa hiểu rõ quy định của pháp luật, hoặc giao dịch ủy quyền nhằm trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế Thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ….
Theo Điều 138 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về đại diện theo ủy quyền như sau:
Theo quy định của Bộ luật dân sự thì điều kiện đối với bên ủy quyền và bên được ủy quyền khi thực hiện công việc ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng ủy quyền để nhờ người khác bán đất cần phải tuân theo những quy định của pháp luật về lĩnh vực hợp đồng. Nếu bên ủy quyền là cá nhân thì cá nhân đó phải có năng lực hành vi dân sự phù hợp với nội dung ủy quyền mà pháp luật quy định. Nếu bên được ủy quyền là pháp nhân thì pháp nhân thực hiện công việc ủy quyền thông qua người đại diện của pháp nhân đó.
Về hình thức ủy quyền thì hiện tại pháp luật chỉ quy định hình thức ủy quyền thông qua hợp đồng ủy quyền. Theo Điều 562 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hợp đồng ủy quyền như sau:
Ngoài hình thức ủy quyền thông qua hợp đồng ủy quyền, trên thực tế còn có một hình thức ủy quyền khác đó là Giấy ủy quyền. Bộ luật dân sự năm 2015 hiện nay chỉ có quy định chi tiết về hợp đồng ủy quyền nhưng hình thức giấy ủy quyền vẫn được sử dụng rộng rãi và được công nhận giá trị pháp lý trong thực tế. Do đó, giấy uỷ quyền có thể là một hành vi pháp lý đơn phương hoặc là hình thức thể hiện sự thoả thuận của các bên.
Khi mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người dân có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật. Khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ngoài các nghĩa vụ trong hợp đồng, các bên trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán 04 loại phí, lệ phí sau đây:
Như vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên có nghĩa vụ phải thanh toán lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phí công chứng.
Hiện nay, Bộ luật Dân sự 2015, Luật đất đai năm 2013 và Luật Công chứng 2014 không có điều khoản nào quy định hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải có công chứng, chứng thực.
Tuy nhiên, để tránh xảy ra tranh chấp khi ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở thì các bên nên công chứng hợp đồng ủy quyền.
Theo quy định tại Điều 55 Luật công chứng 2014 về Công chứng hợp đồng ủy quyền như sau:
Theo đó trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đi công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền.
Theo điểm d khoản 2 và khoản 6 Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP quy định về thẩm quyền và trách nhiệm chứng thực như sau:
- Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) có thẩm quyền và trách nhiệm:
- Việc chứng thực các hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền của người sử dụng đất được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Việc chứng thực các hợp đồng, giao dịch liên quan đến nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà."
Như vậy, Ủy ban nhân dân xã có thẩm quyền chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013.
Theo khoản 3 Điều 422 Bộ luật dân sự 2015 quy định về Chấm dứt hợp đồng thì:
Hợp đồng chấm dứt trong trường hợp cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;
Theo đó, khi một trong hai bên chết thì hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đương nhiên hết hiệu lực.
Hợp đồng uỷ quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền, bên uỷ quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.
Do đó, khi đã uỷ quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác mà giờ muốn tự ý chuyển nhượng thì thực hiện theo thoả thuận của các bên. Nếu các bên không có thoả thuận thì các bên hoàn toàn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng uỷ quyền và tự mình thực hiện việc bán đất.
Công ty Luật TNHH Ngọc Phú (Hãng Luật NPLaw) là một trong những Công ty Luật cung cấp dịch vụ pháp luật uy tín về ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi sử dụng dịch vụ của chúng tôi, quý khách sẽ được hỗ trợ tận tình bởi các chuyên viên và Luật sư có trình độ chuyên môn cao và kinh nghiệm dày dặn. Quý khách sẽ được nghe ý kiến tư vấn về quy trình giải quyết các vấn đề về ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Kế đó, quý khách có thể đưa ra quyết định lựa chọn Luật sư của NPLaw bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp hoặc là người đại diện theo ủy quyền khi tham gia tố tụng. NPLaw rất hân hạnh trở thành đơn vị đồng hành, cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý cho Quý Khách hàng.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
