QUY ĐỊNH PHÁP LÝ VÀ GIẢI PHÁP KHI THUÊ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

I. Thực trạng thuê tài sản gắn liền với đất hiện nay

Trong bối cảnh phát triển kinh tế nhanh chóng tại, việc thuê tài sản gắn liền với đất đã trở thành một xu hướng phổ biến, đáp ứng nhu cầu sử dụng tài sản cho nhiều mục đích khác nhau, từ sản xuất, kinh doanh cho đến phát triển bất động sản. Hình thức thuê này không chỉ mang lại lợi ích cho các doanh nghiệp và cá nhân mà còn tạo cơ hội cho chủ sở hữu tài sản tận dụng nguồn lực của mình. Tuy nhiên, việc hiểu rõ các quy định pháp lý liên quan đến thuê tài sản gắn liền với đất là cần thiết để bảo vệ quyền lợi của các bên và hạn chế các tranh chấp có thể phát sinh.

II. Tìm hiểu về thuê tài sản gắn liền với đất

1. Thuê tài sản gắn liền với đất là gì?

    Thuê tài sản gắn liền với đất là việc một bên (bên thuê) thực hiện thỏa thuận với bên cho thuê để sử dụng tài sản không thể tách rời khỏi đất (như nhà, công trình xây dựng, hoặc các cơ sở hạ tầng khác) trong một khoảng thời gian nhất định, với việc bên thuê phải trả tiền thuê. Theo Điều 472 của Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng và bên thuê có nghĩa vụ trả tiền thuê.

Tài sản gắn liền với đất thường có giá trị cao và không thể di chuyển một cách dễ dàng mà không gây thiệt hại, điều này tạo ra một loại hình thuê có đặc thù riêng, khác với việc thuê tài sản thông thường. Việc thuê tài sản này không chỉ phục vụ cho nhu cầu sử dụng mà còn có thể mang lại lợi ích kinh tế lâu dài cho các bên tham gia.

2. Khi thuê tài sản gắn liền với đất có cần lập Hợp đồng không?

Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản.

Hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

III. Quy định pháp luật về thuê tài sản gắn liền với đất

1. Nghĩa vụ của bên cho thuê tài sản gắn liền với đất theo quy định

Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực:

•    Bên cho thuê phải cung cấp thông tin chính xác về quyền sử dụng tài sản gắn liền với đất cho bên thuê, đồng thời chịu trách nhiệm về tính chính xác của thông tin này.

Chuyển giao tài sản đúng thỏa thuận:

• Phải chuyển giao tài sản cho bên thuê theo đúng diện tích, vị trí và tình trạng đã được thỏa thuận trong hợp đồng.

Đăng ký hợp đồng thuê:

• Bên cho thuê có trách nhiệm đăng ký việc cho thuê tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

Thực hiện nghĩa vụ tài chính:

• Bên cho thuê phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước liên quan đến quyền sử dụng đất.

Giám sát việc sử dụng tài sản:

• Cần kiểm tra và nhắc nhở bên thuê về việc bảo vệ và sử dụng tài sản gắn liền với đất theo đúng mục đích.

Bồi thường thiệt hại:

• Bên cho thuê phải bồi thường thiệt hại nếu lỗi của mình gây ra cho bên thuê.

Thông báo quyền của bên thứ ba:

• Thông báo cho bên thuê về quyền của bất kỳ bên thứ ba nào đối với tài sản gắn liền với đất mà bên thuê đang sử dụng.

Thực hiện các nghĩa vụ khác theo hợp đồng:

•  Thực hiện các nghĩa vụ khác đã được quy định trong hợp đồng giữa các bên.

2. Điều kiện để cho thuê tài sản gắn liền với đất

Quyền sở hữu tài sản

• Bên cho thuê phải là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản gắn liền với đất, hoặc phải có quyền cho thuê theo quy định của pháp luật. Điều này có nghĩa là bên cho thuê phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất hợp pháp.

Tình trạng tài sản

• Tài sản gắn liền với đất phải có tình trạng phù hợp với các quy định pháp luật và phải được bảo trì, bảo quản tốt để đảm bảo khả năng sử dụng cho bên thuê. Điều này bao gồm việc không có tranh chấp về quyền sở hữu và tài sản không bị hạn chế trong việc sử dụng.

Đăng ký hợp đồng

• Hợp đồng cho thuê tài sản gắn liền với đất phải được lập thành văn bản và trong một số trường hợp cần thiết phải được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc đăng ký sẽ giúp xác nhận quyền lợi và nghĩa vụ của các bên, đồng thời giảm thiểu rủi ro tranh chấp.

Tuân thủ quy định về mục đích sử dụng

• Bên cho thuê phải đảm bảo rằng việc cho thuê không vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước. Bên thuê cũng cần sử dụng tài sản đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng.

Thực hiện nghĩa vụ tài chính

• Bên cho thuê phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai và tài sản theo quy định của pháp luật. Điều này có thể bao gồm việc nộp thuế và các khoản phí liên quan.

Những điều kiện này giúp đảm bảo rằng quá trình cho thuê tài sản gắn liền với đất được thực hiện một cách hợp pháp và hiệu quả, bảo vệ quyền lợi cho cả bên cho thuê và bên thuê.

IV. Giải đáp những câu hỏi liên quan đến thuê tài sản gắn liền với đất

1. Cho thuê tài sản gắn liền với đất thì có tính thuế không?

       Việc cho thuê tài sản gắn liền với đất có tính thuế hay không phụ thuộc vào một số yếu tố, đặc biệt là doanh thu từ hoạt động cho thuê. Theo quy định hiện hành:

• Đối tượng chịu thuế: Những cá nhân hoặc doanh nghiệp có doanh thu từ việc cho thuê tài sản, bao gồm cả tài sản gắn liền với đất như nhà cửa, mặt bằng kinh doanh, hoặc các công trình xây dựng khác, đều phải chịu thuế. Theo Điều 2 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, những cá nhân có doanh thu từ cho thuê tài sản sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
•  Mức thuế áp dụng: Nếu doanh thu từ việc cho thuê tài sản trong một năm dương lịch không vượt quá 100 triệu đồng, cá nhân đó sẽ được miễn thuế. Điều này áp dụng cho tất cả các hình thức cho thuê, bao gồm cả cho thuê toàn bộ hoặc một phần tài sản gắn liền với đất.
• Cách tính thuế: Nếu doanh thu từ cho thuê tài sản gắn liền với đất vượt quá mức miễn thuế, người cho thuê sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo tỷ lệ quy định. Tỷ lệ thuế này có thể khác nhau tùy thuộc vào hình thức cho thuê và tổng doanh thu.

Tóm lại, cho thuê tài sản gắn liền với đất có thể chịu thuế thu nhập cá nhân nếu doanh thu vượt mức miễn thuế quy định.

2. Trường hợp có tranh chấp hợp đồng thuê tài sản gắn liền với đất thì bị xử lý như thế nào? 

Trong trường hợp xảy ra tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê tài sản gắn liền với đất, các bên có thể lựa chọn một số phương thức giải quyết tranh chấp sau đây:

• Thương lượng giữa các bên

Phương án đầu tiên là thương lượng trực tiếp giữa các bên nhằm tìm ra giải pháp thỏa đáng mà không cần sự can thiệp của bên thứ ba. Phương thức này thường nhanh chóng, tiết kiệm chi phí, và hạn chế tổn hại mối quan hệ giữa các bên. Tuy nhiên, phương án này chỉ hiệu quả khi các bên có tinh thần hợp tác và thiện chí để cùng nhau giải quyết vấn đề.

• Hòa giải

Nếu thương lượng không thành công, các bên có thể lựa chọn hòa giải với sự hỗ trợ của một bên thứ ba đóng vai trò trung gian. Hòa giải viên sẽ giúp đàm phán và thúc đẩy thỏa thuận giữa các bên. Phương thức này cũng tiết kiệm chi phí và bảo mật thông tin, tuy nhiên, không có tính ràng buộc pháp lý cao và chỉ thành công khi cả hai bên cùng đồng ý.

• Trọng tài

Trong trường hợp cần sự phán xét chính thức nhưng muốn tránh quy trình tố tụng phức tạp của tòa án, các bên có thể chọn trọng tài. Đây là phương án cho phép các bên chọn một trọng tài viên hoặc hội đồng trọng tài có chuyên môn phù hợp. Phán quyết của trọng tài có giá trị bắt buộc đối với các bên, nhưng trọng tài không phải là cơ quan tư pháp của Nhà nước nên không có quyền cưỡng chế thi hành. Việc tuân thủ phán quyết của trọng tài phụ thuộc vào tinh thần tự giác của các bên.

• Khởi kiện tại Tòa án

Nếu các phương thức trên không hiệu quả, các bên có thể đưa tranh chấp ra Tòa án. Phương án này là cách giải quyết có tính cưỡng chế cao nhất, do Tòa án là cơ quan đại diện quyền lực tư pháp của Nhà nước. Tòa án sẽ thực hiện theo trình tự tố tụng và đưa ra phán quyết cuối cùng, có tính bắt buộc thi hành. Tuy nhiên, giải quyết tranh chấp qua Tòa án có thể mất nhiều thời gian và chi phí, do quy trình tố tụng khá phức tạp.

Các bên có thể chọn phương thức phù hợp tùy theo tình hình và mong muốn của mình. Phương án khởi kiện tại Tòa án nên là lựa chọn cuối cùng sau khi các biện pháp thương lượng, hòa giải hoặc trọng tài không thành công.

3. Doanh nghiệp cho thuê tài sản gắn liền với đất có phải lập hóa đơn để giao cho bên thuê hay không?

Có, doanh nghiệp cho thuê tài sản gắn liền với đất phải lập hóa đơn để giao cho bên thuê. Theo khoản 1 Điều 4 Nghị định 123/2020/NĐ-CP, khi doanh nghiệp cung cấp hàng hóa hoặc dịch vụ, trong đó bao gồm cả việc cho thuê tài sản, thì phải lập hóa đơn để giao cho bên mua hoặc bên thuê. Điều này áp dụng ngay cả khi tài sản cho thuê là tài sản gắn liền với đất, chẳng hạn như tòa nhà hoặc văn phòng.

Cụ thể, Công văn 38532/CTHN-TTHT năm 2024 cũng hướng dẫn rằng khi công ty cho các đơn vị cùng chủ sở hữu thuê lại một phần trụ sở, văn phòng hoặc tài sản gắn liền với đất thì phải lập hóa đơn giao cho bên thuê, tuân theo quy định tại Điều 4 Nghị định 123/2020/NĐ-CP. Hóa đơn này phải ghi đầy đủ nội dung theo Điều 10 của Nghị định và, nếu là hóa đơn điện tử, phải tuân thủ định dạng dữ liệu của cơ quan thuế theo Điều 12 của Nghị định

V. Dịch vụ tư vấn và thực hiện các thủ tục liên quan đến thuê tài sản gắn liền với đất

  Trên đây là tư vấn của chúng tôi về thuê tài sản gắn liền với đất. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào, xin vui lòng với liên hệ ngay với NPLaw. Là một đơn vị hoạt động chuyên nghiệp trong các lĩnh vực tư vấn doanh nghiệp, thương mại, đầu tư, sở hữu trí tuệ, giấy phép, giải quyết tranh chấp, hình sự, môi trường, NPLaw tự tin có thể giải đáp và hỗ trợ mọi vướng mắc của bạn kịp thời và hiệu quả.

CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ

Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343

Hotline: 0913 41 99 96

Email: legal@nplaw.vn