ĐIỀU KIỆN, NỘI DUNG HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA NHÀ ĐẤT

Hợp đồng đặt cọc mua nhà đất là một văn bản pháp lý quan trọng trong quá trình giao dịch bất động sản. Đây là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, trong đó bên mua sẽ đặt cọc một khoản tiền cho bên bán để đảm bảo rằng giao dịch mua bán nhà đất sẽ được thực hiện theo thỏa thuận. Hợp đồng đặt cọc mua nhà đất là một văn bản pháp lý quan trọng trong quá trình giao dịch bất động sản. Đây là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, trong đó bên mua sẽ đặt cọc một khoản tiền cho bên bán để đảm bảo rằng giao dịch mua bán nhà đất sẽ được thực hiện theo thỏa thuận.

I. Tìm hiểu về hợp đồng đặt cọc mua nhà đất

1. Hợp đồng đặt cọc mua nhà đất được hiểu như thế nào?

Hợp đồng đặt cọc mua nhà đất là một văn bản pháp lý mà bên mua và bên bán ký kết để đảm bảo việc mua bán nhà đất sẽ được thực hiện trong tương lai. Đây là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, trong đó, bên mua giao cho bên bán một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Điều kiện để hợp đồng đ ặt cọc mua nhà đất có hiệu lực

Căn cứ Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Như vậy, hợp đồng đặt cọc mua nhà đất có hiệu lực khi đáp ứng các điều kiện sau: 

• Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với hợp đồng được xác lập;
• Chủ thể tham gia hợp đồng hoàn toàn tự nguyện;
• Mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

II. Quy định pháp luật về hợp đồng đặt cọc mua nhà đất

1. Nội dung của hợp đồng đặt cọc mua nhà đất

Hợp đồng đặt cọc mua nhà đất thường bao gồm các nội dung chính sau:

• Thông tin các bên:
• Bên đặt cọc (Bên A): Gồm họ tên, ngày sinh, số chứng minh nhân dân/căn cước công dân, địa chỉ thường trú.
• Bên nhận đặt cọc (Bên B): Gồm họ tên, ngày sinh, số chứng minh nhân dân/căn cước công dân, địa chỉ thường trú.
• Đối tượng của hợp đồng: Thông tin chi tiết về quyền sử dụng đất, nhà ở, bao gồm diện tích, vị trí, tình trạng pháp lý của tài sản.

• Số tiền đặt cọc: Số tiền đặt cọc bằng chữ và số, phương thức thanh toán (tiền mặt, chuyển khoản).
• Thời hạn đặt cọc: Thời gian cụ thể mà số tiền đặt cọc sẽ được giữ, thường từ ngày ký hợp đồng đến khi hoàn tất thủ tục mua bán.
• Mục đích đặt cọc: Xác định rõ mục đích của việc đặt cọc là để đảm bảo thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất.
• Quyền và nghĩa vụ của các bên: Quyền và nghĩa vụ của bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc, bao gồm việc hoàn trả tiền đặt cọc hoặc bồi thường nếu một trong hai bên vi phạm hợp đồng.
• Xử lý tiền đặt cọc: Quy định về việc xử lý tiền đặt cọc trong trường hợp hợp đồng mua bán không được thực hiện, bao gồm việc hoàn trả hoặc bồi thường.
• Giải quyết tranh chấp: Phương thức giải quyết tranh chấp nếu có phát sinh, thường là thông qua thương lượng, hòa giải hoặc tòa án.
• Hiệu lực của hợp đồng: Thời điểm hợp đồng có hiệu lực và các điều kiện để chấm dứt hợp đồng. 
• Chữ ký của các bên: Chữ ký của bên đặt cọc, bên nhận đặt cọc và người làm chứng (nếu có).

2. Quyền và nghĩa vụ của bên đặt cọc trong hợp đồng đặt cọc mua nhà đất

Căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự, Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, bên đặt cọc trong hợp đồng đặt cọc mua nhà đất có các quyền và nghĩa vụ như sau:

• Quyền của bên đặt cọc:
• Yêu cầu bên nhận đặt cọc:
•  Ngừng việc khai thác, sử dụng hoặc xác lập giao dịch dân sự đối với tài sản đặt cọc.
•  Thực hiện việc bảo quản, giữ gìn để tài sản đặt cọc không bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
• Nhận lại tài sản đặt cọc:
•  Nếu hợp đồng mua bán được thực hiện, tài sản đặt cọc sẽ được trừ vào nghĩa vụ trả tiền mua nhà đất.
•  Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, bên đặt cọc có quyền nhận lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.
• Nghĩa vụ của bên đặt cọc:
• Thực hiện đúng cam kết:
•  Thực hiện việc mua nhà đất theo các điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng.
•  Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc.
• Thanh toán đầy đủ và đúng hạn: Đảm bảo thanh toán số tiền đặt cọc và các khoản tiền còn lại theo đúng thời hạn và phương thức đã thỏa thuận.

3. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc trong hợp đồng đặt cọc mua nhà đất

Căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự, Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, bên nhận đặt cọc trong hợp đồng đặt cọc mua nhà đất có các quyền và nghĩa vụ như sau:

• Quyền của bên nhận đặt cọc:
• Yêu cầu bên đặt cọc chấm dứt giao dịch khác: Yêu cầu bên đặt cọc chấm dứt việc trao đổi, thay thế hoặc xác lập giao dịch dân sự khác đối với tài sản đặt cọc khi chưa có sự đồng ý của bên nhận đặt cọc.
• Sở hữu tài sản đặt cọc: Sở hữu tài sản đặt cọc trong trường hợp bên đặt cọc vi phạm cam kết về giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
• Nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc:
• Bảo quản tài sản đặt cọc: Bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc để tài sản không bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
• Hoàn trả tài sản đặt cọc: Hoàn trả tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc nếu hợp đồng mua bán được thực hiện hoặc nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
• Trong trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, họ phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

III. Giải đáp các câu hỏ i liên quan đến hợp đồng đặt cọc mua nhà đất

1. Hợp đồng đặt  cọc mua nhà đất viết tay được không?

Theo khoản 1 Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015, Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

Như vậy, pháp luật quy định hợp đồng đặt cọc mua nhà đất được thể hiện dưới hình thức mà không đề cập đến phương thức tạo lập văn bản. Do đó, hợp đồng đặt cọc mua nhà đất có thể viết tay, miễn là hợp đồng này đáp ứng các điều kiện về nội dung và hình thức theo quy định của Bộ luật Dân sự.

2. Hợp đồng đặt cọc mua nhà đất có cần công chứng không?

Theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
• Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
• Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;...

Tại Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:

• Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

• Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công; mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu…

Như vậy, hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất không là một trong các loại hợp đồng phải công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Do đó, việc công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất tùy thuộc vào nhu cầu của các bên.

3. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp khi có phát sinh từ hợp đồng đặt cọc mua nhà đất

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, Điều 39, Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú, làm việc có thẩm quyền giải quyết tranh chấp khi có phát sinh từ hợp đồng đặt cọc mua nhà đất.

IV. Vấn đề liên quan đ ến hợp đồng đặt cọc mua nhà đất có nên liên hệ với Luật sư không? Liên hệ như thế nào?

Việc tư vấn và soạn thảo hợp đồng đặt cọc mua nhà đất là một quá trình quan trọng và phức tạp, đòi hỏi sự hiểu biết sâu rộng về pháp luật. Do đó, liên hệ với luật sư để được tư vấn và hỗ trợ là một quyết định rất hợp lý. Dưới đây là một số lý do tại sao bạn nên cân nhắc việc này:

• Đảm bảo tính hợp pháp: Luật sư sẽ giúp bạn đảm bảo rằng hợp đồng tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật hiện hành, tránh các rủi ro pháp lý có thể phát sinh.
• Bảo vệ quyền lợi: Luật sư có thể giúp bạn soạn thảo các điều khoản hợp đồng một cách chi tiết và rõ ràng, bảo vệ quyền lợi của bạn trong trường hợp có tranh chấp xảy ra.
• Tư vấn chuyên môn: Với kiến thức và kinh nghiệm chuyên môn, luật sư có thể đưa ra các lời khuyên hữu ích về các điều khoản cần có trong hợp đồng, giúp bạn hiểu rõ hơn về quyền và nghĩa vụ của mình.
• Tiết kiệm thời gian: Việc soạn thảo hợp đồng có thể tốn nhiều thời gian và công sức. Luật sư sẽ giúp bạn hoàn thành công việc này một cách nhanh chóng và hiệu quả

Với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực pháp lý cùng đội ngũ luật sư chuyên nghiệp, chúng tôi cam kết chất lượng tốt nhất với mức phí phù hợp. Xin vui lòng liên hệ với NPLaw theo thông tin liên hệ sau:

CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ

Hotline: 0913449968

Email: legal@nplaw.vn

CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ

Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343

Hotline: 0913 41 99 96

Email: legal@nplaw.vn