Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở

Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở là loại giấy tờ  nhằm xác định quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu với căn nhà đó. Chủ sở hữu nhà ở là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm rõ các quy định pháp luật về điều kiện cũng như thủ tục cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở. Bài viết dưới đây, NPLaw làm rõ hơn về vấn đề liên quan đến lĩnh vực này nhé. 

I. Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở là gì?

Theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

Như vậy, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (hay còn gọi là giấy hồng hay sổ hồng) là một văn bản (loại giấy tờ) do cơ quan quản lý Nhà nước ở Việt Nam cấp cho chủ nhà (chủ sở hữu) xem như là chứng cứ hợp pháp và duy nhất xác định chủ quyền của một cá nhân, tổ chức đối với căn nhà (bất động sản) của mình.                                                                               

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là cơ sở pháp lý để chủ sở hữu nhà thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình đối với nhà ở đó theo quy định của pháp luật.

II. Điều kiện cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở?

1. Đối tượng được sở hữu nhà ở

Theo quy định tại Điều 7 Luật nhà ở 2014 đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
• Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này, cụ thể là:
• Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;
• Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);
• Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

2. Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở

Theo quy định tại Điều 8 Luật nhà ở quy định về điều kiện công nhận quyền sở hữu nhà ở như sau: 

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 160 của Luật nhà ở 2014;
• Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức được quy định tại khoản 2 Điều 8 Luật nhà ở 2014;                                             
• Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật;
• Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;
• Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 159 của Luật nhà ở, cụ thể:
• Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;
• Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

III. Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

1. Hồ sơ

Theo quy định tại Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính được sửa đổi, bổ sung tại khoản 1 điều 7 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT quy định về hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở lần đầu bao gồm:

• Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK;
• Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
• Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng).

2. Thủ tục

Căn cứ Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai quy định thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở như sau:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký.

Bước 2: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:

Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.

Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:

Trường hợp hồ sơ nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định

• Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở 
• Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất;
• Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa; xác nhận có đủ điều kiện được cấp GCN hay không vào đơn đăng ký;
• Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đó. Trong 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai;
• Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
• Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp GCN thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính; cập nhật bổ sung vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao GCN cho người được cấp hoặc gửi GCN cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp.

Bước 4: Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:

• Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp GCN;
• Trường hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký quyết định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp GCN sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
• Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 5: Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật mà nay có nhu cầu cấp GCN thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc quy định tại Điểm g Khoản 3 và Khoản 4 Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;

IV. Thời gian giải quyết giấy chứng nhận sở hữu nhà ở

Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời hạn giải quyết hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

• Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
• Thời hạn cấp Sổ đỏ không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

V. Phí và lệ phí cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở

Lệ phí trước bạ: Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ thì nhà ở là đối tượng phải nộp lệ phí trước bạ.

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở: Căn cứ theo khoản 5 điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC Hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì lệ phí cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở thuộc Danh mục các khoản lệ phí thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh.                                                  

Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở: Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp GCN căn cứ điều kiện kinh tế – xã hội tại địa phương nơi phát sinh hoạt động cung cấp dịch vụ, thu phí, lệ phí, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định mức thu phí, lệ phí phù hợp theo quy định tại Điều 5 thông tư 85/2019/TT-BTC.

VI. Rủi ro khi không có giấy chứng nhận sở hữu nhà ở

Nếu không có giấy chứng nhận sở hữu nhà ở sẽ gặp phải rất nhiều rủi ro pháp lý. Chúng ta có thể nói đến một số rủi ro như sau: 

• Nhà sẽ không đủ điều kiện để chuyển nhượng vì không đủ điều kiện theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013;
• Hạn chế các quyền khi sở hữu nhà ở;
• Trả tiền cho người bán nhà nhưng không được công chứng, không được sở hữu: nếu nhà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì chỉ được công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì không được công chứng, chứng thực nên khi đăng ký biến động (đăng ký sang tên) sẽ chỉ được sang tên quyền sử dụng đất còn nhà ở không được đăng ký. Điều đó đồng nghĩa với việc người mua trả tiền mua nhà gắn liền với đất nhưng không được sở hữu căn nhà này.
• Khó làm Sổ đỏ, Sổ hồng nhà ở đứng tên người mua.

CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ

Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343

Hotline: 0913 41 99 96

Email: legal@nplaw.vn