Hợp đồng mua bán công trình xây dựng được điều chỉnh theo pháp luật kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn liên quan. Theo đó, khi tham gia giao dịch mua bán công trình xây dựng, bên mua và bên bán cần lưu ý về các thỏa thuận về quyền và lợi ích chính đáng của mình trong hợp đồng. Bài viết dưới đây sẽ làm rõ những điểm pháp lý kể trên.
I. Thực trạng về tranh chấp hợp đồng mua bán công trình xây dựng
Hợp đồng mua bán công trình xây dựng là một trong những loại hợp đồng phải được lập thành văn bản và phải công chứng, chứng thực trong một số trường hợp nhất định. Theo đó, để đảm bảo quyền và lợi ích của các bên khi tham gia giao dịch kinh doanh bất động sản, Luật kinh doanh bất động sản 2014 và Nghị định số 02/2022/NĐ-CP điều chỉnh nội dung cụ thể về hợp đồng mua bán công trình xây dựng.
II. Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán công trình xây dựng
Theo khoản 1 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định, hợp đồng mua bán công trình xây dựng là hợp đồng kinh doanh bất động sản. Khái niệm về hợp đồng kinh doanh bất động sản được quy định tại khoản 3 Điều 3 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP.
Cụ thể, hợp đồng mua bán công trình xây dựng là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa doanh nghiệp/hợp tác xã đủ điều kiện kinh doanh bất động sản với tổ chức/cá nhân/hộ gia đình về việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ trong hoạt động mua bán công trình xây dựng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản và được lập theo mẫu quy định.
1. Thuê mua công trình xây dựng là gì?
Khái niệm về thuê mua công trình xây dựng được quy định tại khoản 7 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Cụ thể, thuê mua công trình xây dựng là thỏa thuận giữa các bên về việc bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được sử dụng công trình xây dựng đó; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê; sau khi đã thanh toán đầy đủ số tiền mua thì bên thua mua sẽ trở thành chủ sở hữu đối với công trình xây dựng đó.
2. Nguyên tắc mua bán công trình xây dựng
Để đảm bảo việc mua bán công trình xây dựng đúng quy định pháp luật và không vi phạm những điều cấm, Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về nguyên tắc mua bán công trình xây dựng như sau:
- Việc mua bán công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất.
- Bên mua công trình xây dựng được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Việc mua bán công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về công trình xây dựng.
- Thời điểm chuyển quyền sở hữu công trình xây dựng là thời điểm bên bán bàn giao công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
3. Bảo hành công trình xây dựng đã bán
Theo Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, khi giao kết hợp đồng mua bán công trình xây dựng thì bên bán có trách nhiệm bảo hành công trình xây dựng đã bán cho bên mua.
Ngoài ra, trường hợp công trình xây dựng đang trong thời hạn bảo hành thì bên bán có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công công trình có trách nhiệm thực hiện bảo hành theo quy định pháp luật.
4. Nội dung hợp đồng mua bán công trình xây dựng
Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về các nội dung cơ bản cần có trong hợp đồng mua bán công trình xây dựng. Bên cạnh đó, mẫu hợp đồng mua bán công trình xây dựng còn được quy định tại Mẫu số 04 kèm theo Nghị định số 02/2022/NĐ-CP.
Theo đó, nội dung hợp đồng mua bán công trình xây dựng bao gồm: Tên, địa chỉ của các bên; Các thông tin về bất động sản; Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua; Phương thức và thời hạn thanh toán; Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo; Bảo hành; Quyền và nghĩa vụ của các bên; Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; Phạt vi phạm hợp đồng; Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý; Giải quyết tranh chấp; Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
III. Giải đáp một số câu hỏi liên quan đến hợp đồng mua bán công trình xây dựng
1. Có được mua bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai không?
Theo Điều 54 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định chủ đầu tư bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai và việc mua bán này phải được thực hiện theo quy định pháp luật. Bên cạnh đó, loại công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều 55 Luật này.
2. Bên bán có được thu của bên mua 100% giá trị hợp đồng khi khi bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Căn cứ Điều 21 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về quyền và nghĩa vụ của bên bán công trình xây dựng. Theo đó, bên bán có quyền yêu cầu bên mua thanh toán đầy đủ tiền theo thời hạn và phương thức được thỏa thuận tại hợp đồng mua bán công trình xây dựng. Tuy nhiên, trong trường hợp các bên không có thỏa thuận thì bên bán chỉ được thu không vượt quá 95% giá trị hợp đồng từ bên mua khi bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Vì vậy, bên bán vẫn được quyền thu của bên mua 100% giá trị hợp đồng trong trường hợp nêu trên nếu các bên đã thỏa thuận về nội dung này cụ thể tại hợp đồng. Trường hợp không thỏa thuận thì bên bán không được quyền thu 100% từ bên mua.
IV. Dịch vụ tư vấn pháp lý liên quan đến hợp đồng mua bán công trình xây dựng
Trên đây là những thông tin về hợp đồng mua bán công trình xây dựng. Nếu quý khách có nhu cầu tư vấn pháp luật liên quan đến hợp đồng mua bán công trình xây dựng hãy liên hệ với NP Law để được giải đáp các thắc mắc cụ thể về các vấn đề pháp lý nhanh chóng.
