Hiện nay, một trong các lĩnh vực giúp thúc đẩy nền kinh tế phát triển nhanh chóng là lĩnh vực bất động sản. Các giao dịch diễn ra xung quanh vấn đề này ngày một càng tăng nhanh kéo theo các hợp đồng mua bán đất được ký kết ngày một nhiều. Vậy, hợp đồng mua bán đất là gì? Điều kiện nào để hợp đồng mua bán đất có hiệu lực? Hãy cùng NPLaw tìm hiểu thông qua các nội dung dưới đây.
Khi tiến hành các giao dịch dân sự, đặc biệt là trong hoạt động mua bán đất thì các bên đều tiến hành lập thành văn bản. Hợp đồng mua bán đất có vai trò rất quan trọng không chỉ đối với người mua mà còn đối với người bán thể hiện cụ thể ở các vai trò sau:
- Đối với người mua: Hợp đồng mua bán đất thể hiện đầy đủ các thông tin của người bán, người mua có các quyền như được yêu cầu người bán bàn giao đất đúng thời hạn, đúng mục đích và các quyền lợi khác. Thông qua đó bảo đảm được quyền lợi của người mua.
- Đối với người bán: Cũng tương tự như trên thì hợp đồng mua bán đất thể hiện đầy đủ các thông tin của người bán. Ngoài ra, trong hợp đồng còn ghi rõ các nội dung về thanh toán, giá cả,... nhằm tránh trường hợp xảy ra mâu thuẫn về việc thanh toán gây bất lợi cho người bán.
Như vậy, hợp đồng mua bán đất có vai trò rất quan trọng. Hợp đồng mua bán đất không chỉ là căn cứ để bảo vệ quyền lợi cho các bên trong quan hệ mua bán khi xảy ra tranh chấp mà đây còn là căn cứ pháp lý để Tòa án dựa vào đó mà giải quyết đúng tranh chấp, trả lại quyền lợi chính đáng cho người được hưởng.
II. Hợp đồng mua bán đất là gì?
Căn cứ theo quy định tại Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015 thì hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.
Từ quy định trên, có thể hiểu một cách đơn giản hợp đồng mua bán đất là sự thoả thuận giữa bên mua và bên bán phải thực hiện đúng quyền, nghĩa vụ của mình đã thoả thuận trong hợp đồng.
Ngoài ra, theo quy định của pháp luật thì hợp đồng mua bán đất phải được lập thành văn bản và được xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền dưới hình thức công chứng, chứng thực.
III. Điều kiện để hợp đồng mua bán đất có hiệu lực.
Hợp đồng mua bán đất được xem như là căn cứ pháp lý nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên trong hợp đồng. Tuy nhiên, không phải bất cứ trong trường hợp nào hợp đồng mua bán đất đều có giá trị pháp lý. Hợp đồng mua bán đất có hiệu lực phải đáp ứng các điều kiện sau:
Hợp đồng mua bán đất là một trong các giao dịch dân sự nên điều kiện để hợp đồng mua bán đất có hiệu lực chính là nội dung của hợp đồng mua bán đất không trái với quy định của pháp luật về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, cụ thể tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật dân sự 2015 thì hợp đồng mua bán đất phải được lập thành văn bản. Ngoài ra, căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì hợp đồng mua bán đất phải được công chứng và chứng thực, trừ một số trường hợp theo quy định của pháp luật.
Như vậy, hợp đồng mua bán đất phải được lập thành văn bản và phải công chứng, chứng thực trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật.
Như đã tìm hiểu nêu trên, hợp đồng mua bán đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Do đó, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán đất là thời điểm hợp đồng đó được công chứng, chứng thực.
IV. Giải đáp một số thắc mắc thường gặp liên quan đến hợp đồng mua bán đất.
NPLaw xin giải đáp một số thắc mắc của khách hàng có liên quan đến hợp đồng mua bán đất như sau:
Một trong các điều kiện để hợp đồng mua bán đất có hiệu lực đó chính là chủ thể tham gia giao dịch phải đáp ứng điều kiện năng lực hành vi dân sự. Tuy nhiên, năng lực hành vi dân sự của cá nhân chấm dứt kể từ thời điểm cá nhân chết. Chính vì vậy, nếu người bán đất qua đời thì hợp đồng mua bán đất có thể có 02 trường hợp như sau:
Trường hợp thứ nhất: Việc mua bán đất đã được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực theo đúng quy định của pháp luật. Ngoài ra, theo khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”. Vì vậy, người bán đất qua đời trong trường hợp này thì hợp đồng vẫn còn hiệu lực.
Trường hợp thứ hai: Việc mua bán đất chưa được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực theo quy định hoặc hợp đồng đã được lập nhưng không có giá trị pháp lý thì bên mua cần xuất trình các chứng cứ để chứng minh được việc thỏa thuận mua bán giữa hai bên, đồng thời bên mua đã chuyển một phần hoặc toàn bộ số tiền theo thỏa thuận hợp đồng. Sau đó, có thể làm đơn yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch mua bán.
Căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì hợp đồng mua bán đất phải bắt buộc công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, trường hợp nếu một trong các bên của hợp đồng mua bán đất là tổ chức kinh doanh bất động sản thì hợp đồng có thể được công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên.
Do đó, hợp đồng mua bán đất bắt buộc phải công chứng, chứng thực trừ trường hợp nếu có một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản thì hợp đồng mua bán đất không cần bắt buộc phải công chứng.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực khi đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự gồm điều kiện về hình thức, chủ thể, nội dung, mục đích theo quy định của pháp luật tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015. Pháp luật hiện hành chưa có quy định hợp đồng bị vô hiệu khi bị ghi sai tên hợp đồng. Do đó, trong trường hợp này nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị ghi sai thành hợp đồng mua bán đất thì hợp đồng trên vẫn không bị vô hiệu.
4. Chỉ cần tiến hành công chứng hợp đồng mua bán đất thì được coi như hoàn thành thủ tục mua bán đúng không?
Căn cứ khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Chính vì vậy, một trong những điều kiện để tiến hành việc mua bán đất là các bên phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Do đó, chỉ công chứng hợp đồng mua bán đất thì chưa được coi là hoàn thành thủ tục mua bán.
5. Người không biết đọc chữ muốn làm thủ tục công chứng hợp đồng mua bán đất thì bắt buộc có người làm chứng không?
Theo quy định của pháp luật hiện hành, cụ thể tại khoản 2 Điều 47 Luật Công chứng 2014 thì trường hợp người không biết đọc chữ muốn làm thủ tục công chứng hợp đồng mua bán đất thì bắt buộc phải có người làm chứng.
Như vậy, nếu người không biết đọc chữ thì phải cần có người làm chứng khi làm thủ tục công chứng hợp đồng mua bán đất.
6. Thời hạn sang tên sổ đỏ sau khi đã ký hợp đồng mua bán đất là bao lâu? Nếu quá hạn có bị xử phạt không?
Thời hạn sang tên sổ đỏ sau khi đã ký hợp đồng mua bán đất là không quá 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng công chứng mua bán đất theo quy định khoản 6 Điều 95 Luật đất đai 2013.
Theo quy định khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ- CP nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ sẽ bị phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng; nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn sẽ bị phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng.
Tuy nhiên, trường hợp trên đối với khu vực nông thôn. Còn đối với khu vực đô thị mà không thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ thì số tiền phạt bằng hai lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng tại khu vực nông thôn.
V. Dịch vụ pháp lý liên quan đến hợp đồng mua bán đất.
Trên đây là một số nội dung cơ bản liên quan đến hợp đồng mua bán đất mà NPLaw đã phân tích cụ thể. Ngoài ra, nếu bạn có thắc mắc về một trong số các nội dung trên thì có thể liên hệ ngay với NPLaw để kịp thời được giải đáp. Với đội ngũ luật sư có trình độ chuyên môn cao và nhiều năm trong nghề thì chúng tôi cam đoan rằng sẽ giải quyết tất cả các thắc mắc của bạn và sẽ hỗ trợ bạn trong việc giải quyết các vấn đề về hợp đồng mua bán đất. Xin chân thành cảm ơn!
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Hotline: 0913449968
Email: legal@nplaw.vn
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
