Trong bối cảnh phát triển mạnh mẽ hiện nay, để đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng và phức tạp của người tiêu dùng, bên cung cấp sản phẩm không ngừng đưa ra những lựa chọn phù hợp với mức giá hợp lý, đảm bảo đáp ứng đầy đủ các tiêu chí mà bên cầu mong muốn. Từ đó mà các giao dịch dân sự trong hoạt động cung – cầu đang ngày càng gia tăng. Để đảm bảo cho sự thành công của các giao dịch này, các bên thường thỏa thuận và thống nhất về giá cả, theo đó bên mua sẽ dùng một khoản tiền hoặc hiện vật có giá trị để đặt trước và giữ chỗ cho sản phẩm mà mình mong muốn, hình thành nên hoạt động đặt cọc giữ chỗ. Tuy nhiên, để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu lực của việc đặt cọc giữ chỗ, các bên phải ký kết một hợp đồng chính thức.
Nhu cầu hợp đồng đặt cọc giữ chỗ hiện nay
Vì vậy, nhu cầu ký kết hợp đồng đặt cọc giữ chỗ hiện nay không còn là điều xa lạ, đặc biệt là trong các giao dịch liên quan đến bất động sản, mua bán hàng hóa, dịch vụ hay các sự kiện đặc biệt. Hợp đồng đặt cọc giữ chỗ không chỉ đơn giản là một giao dịch tài chính thông thường, mà còn là biện pháp bảo đảm sự cam kết giữa các bên, tạo dựng lòng tin và giảm thiểu rủi ro trong suốt quá trình thực hiện giao dịch. Điều này giúp tránh tình trạng hủy bỏ giao dịch một cách tùy tiện, bảo vệ quyền lợi cho cả người mua và người bán.
Đối với bên mua, việc đặt cọc giữ chỗ mang lại quyền ưu tiên trong việc sở hữu sản phẩm, dịch vụ hoặc tài sản mà mình mong muốn, đặc biệt trong các trường hợp sản phẩm có số lượng hạn chế hoặc nhu cầu mua cao. Đây cũng là cách thức giúp người mua cảm thấy yên tâm hơn khi biết rằng sản phẩm mình lựa chọn sẽ được giữ chỗ và cơ hội sở hữu trở nên rõ ràng hơn.
Tóm lại, nhu cầu ký kết hợp đồng đặt cọc giữ chỗ ngày càng trở nên phổ biến, không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của các bên mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra sự ổn định, minh bạch và bảo đảm cho các giao dịch. Điều này không chỉ thúc đẩy sự phát triển của các ngành nghề, đặc biệt là bất động sản, mà còn góp phần vào sự phát triển của các lĩnh vực mua bán hàng hóa và dịch vụ có nhu cầu đặt chỗ, mang lại lợi ích cho cả người bán và người mua.
Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 thì đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Hiện nay chưa có quy định cụ thể về hợp đồng đặt cọc giữ chỗ nhưng căn cứ vào quy định của đặt cọc có thể hiểu hợp đồng đặt cọc giữ chỗ là một hợp đồng dân sự trong đó bên mua giao cho bên bán một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị trong một khoảng thời gian nhất định để đảm bảo việc giữ chỗ cho một sản phẩm, dịch vụ hoặc tài sản mà bên mua có ý định mua trong tương lai.
Hợp đồng này thường được sử dụng trong các giao dịch liên quan đến bất động sản và cũng như các giao dịch mua bán hàng hóa, dịch vụ đặc biệt có lượng sản phẩm và hàng hóa tương đối ít.
Hợp đồng là sự thỏa thuận của các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự. Do đó, nếu hợp đồng đặt cọc giữ chỗ thỏa thuận được xác lập theo đúng quy định của pháp luật thì được công nhận về giá trị pháp lý.
Hợp đồng đặt cọc giữ chỗ có giá trị pháp lý không?
Căn cứ vào Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 về điều kiện hiệu lực của giao dịch dân sự thì để đảm bảo giá trị pháp lý của hợp đồng đặt cọc thì các bên tham gia ký kết hợp đồng phải tự nguyện, không bị ép buộc, lừa dối hay đe dọa. Cụ thể: sự đồng thuận của các bên, đối tượng và mục đích hợp pháp, các quyền và nghĩa vụ rõ ràng, điều kiện và thời gian thực hiện hợp đồng. Đồng thời, hợp đồng phải phù hợp với các chuẩn mực đạo đức xã hội và không vi phạm các quy định pháp luật về bảo vệ quyền lợi của các bên, chẳng hạn như các điều khoản không hợp lý hoặc bất lợi quá mức cho một bên.
Tóm lại, khi hợp đồng đặt cọc giữ chỗ được xác lập theo đúng quy định thì hoàn toàn có giá trị pháp lý. Trường hợp một bên vi phạm hợp đồng, bên còn lại có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại theo các điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng hoặc căn cứ vào các quy định của pháp luật.
Ký kết hợp đồng đặt cọc giữ chỗ để mua bất động sản hình thành trong tương lai đã trở thành một hình thức giao dịch phổ biến và được các bên tham gia thỏa thuận một cách hợp pháp. Theo đó, khách hàng sẽ thực hiện việc đặt cọc một khoản tiền để giữ chỗ cho vị trí mong muốn và đồng thời nhận được các ưu đãi từ chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối. Hình thức này không chỉ áp dụng cho việc mua nhà, đất nền, chung cư, mà còn phổ biến trong các giao dịch liên quan đến các loại hình bất động sản khác như condotel, biệt thự nghỉ dưỡng…
Theo Điều 25 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, trong giao dịch mua bán nhà ở hoặc các công trình xây dựng, việc thanh toán được thực hiện theo nhiều đợt. Đặc biệt, đợt thanh toán đầu tiên không được vượt quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc. Các đợt thanh toán tiếp theo sẽ được căn cứ vào tiến độ thi công của dự án, nhưng tổng số tiền thanh toán không được vượt quá 70% tổng giá trị hợp đồng.
Tóm lại, hợp đồng đặt cọc giữ chỗ mua bất động sản hình thành trong tương lai là hợp pháp và có giá trị pháp lý nếu không vi phạm các quy định của pháp luật về Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở. Đây là một hình thức giao dịch phổ biến trong lĩnh vực bất động sản, giúp bảo vệ quyền lợi của cả bên bán và bên mua, đồng thời tạo cơ hội cho người mua có thể sở hữu những bất động sản mình mong muốn trong tương lai.
Căn cứ khoản 1 Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 thì một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định như: nếu bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng; có sự kiện bất khả kháng (như thiên tai, dịch bệnh, thay đổi quy hoạch của nhà nước…) khiến cho việc thực hiện hợp đồng trở nên không thể thực hiện được, các bên có thể xem xét việc đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không bị phạt;...
Do đó, việc đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc giữ chỗ là có thể nhưng phải tuân thủ theo thỏa thuận và phù hợp với quy định pháp luật. Nếu một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không có lý do chính đáng, bên còn lại có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại và giữ lại tiền đặt cọc như một khoản phạt hợp đồng.
Quy định về xử lý tiền đặt cọc trong trường hợp khi hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền, nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trong quá trình ký kết hợp đồng đặt cọc giữ chỗ chủ đầu tư và bên môi giới thường xây dựng một số điều khoản bẫy và có nội dung bất lợi cho khách hàng về sau khi thực hiện hợp đồng. Sau đâu là một số điều khoản bất lợi thường gặp cho người đặt cọc giữ chỗ như sau:
Trên đây là một số điều khoản bẫy và có nội dung bất lợi cho người đặt tiền giữ chỗ thường thấy trong hợp đồng đặt tiền giữ chỗ mà khách hàng thường ký với chủ đầu tư và bên môi giới. Ngoài ra còn rất nhiều những điều khoản bẫy trong quá trình thiết lập hợp đồng đặt tiền giữ chỗ, do đó khi chính thức ký kết bên khách hàng cần đọc kỹ các điều khoản và nếu có thể cần sự tham vấn của Luật sư hoặc những người có chuyên môn trong lĩnh vực này để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình trong các giao dịch
Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về hợp đồng đặt cọc giữ chỗ. Công ty Luật TNHH Ngọc Phú hân hạnh đồng hành cùng khách hàng trong việc giải quyết mọi vấn đề pháp lý. Hãy liên hệ với chúng tôi để được sử dụng dịch vụ tư vấn một cách tốt nhất nhé.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
.jpg)
