Giao dịch về đất đai là một trong những giao dịch phổ biến nhất của pháp luật dân sự. Kèm theo đó, thủ tục sang tên sổ đỏ là một thủ tục được các bên quan tâm trong chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế đất đai. Vậy sang tên sổ đỏ là gì và pháp luật Việt Nam quy định như thế nào về thủ tục này?
Thủ tục sang tên sổ đỏ.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là chứng từ mà chủ thể sử dụng đất được Nhà nước cấp. Do đó, người có tên trên sổ đỏ sẽ có tất cả quyền và nghĩa vụ đối với mảnh đất thuộc quyền sử dụng của mình. Điều đó cho thấy thủ tục sang tên sổ đỏ khi thực hiện giao dịch về đất đai rất quan trọng. NPLaw sẽ cung cấp cho Quý Khách hàng các thông tin về thủ tục sang tên sổ đỏ qua bài viết dưới đây.
Sổ đỏ không phải là thuật ngữ được sử dụng chính thức trong pháp luật đất đai Việt Nam. Tên gọi sổ đỏ xuất phát từ bìa của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp ở giai đoạn trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có màu đỏ và chỉ chứng nhận duy nhất quyền sử dụng đất. Hiện nay, Luật Đất đai 2013 quy định cả nước sử dụng một mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (Sổ hồng loại mới) do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành. Tuy nhiên, Nhà nước vẫn thừa nhận giá trị pháp lý của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ hay gọi ngắn gọn là sổ đỏ.
Sang tên sổ đỏ là cách gọi của người dân để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi thực hiện giao dịch dân sự về đất đai như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế,..., thay đổi quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Kết quả sang tên Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) được thể hiện qua một trong hai trường hợp sau:
Trường hợp 1: Người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nhà đất được cấp Giấy chứng nhận mới đứng tên mình.
Trường hợp 2: Người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nhà đất không được cấp Giấy chứng nhận mới.
Nếu không được cấp Giấy chứng nhận mới, thông tin chuyển nhượng, tặng cho nhà đất được thể hiện tại trang 3, trang 4 của Giấy chứng nhận. Khi đó người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nhà đất vẫn có đầy đủ quyền.
Sang tên sổ đỏ là một thủ tục được quan tâm nhiều nhất khi giao dịch dân sự đất đai diễn ra vì ai cũng muốn mình chắc chắn sẽ có hoàn toàn quyền sử dụng đất mà không có bất kỳ sự cố nào ảnh hưởng đến quyền lợi của mình. Vậy tại sao cần sang tên sổ đỏ và các trường hợp nào bắt buộc phải thực hiện thủ tục này?
Người sử dụng đất cần làm thủ tục sang tên sổ đỏ vì một số lý do sau đây:
- Sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất là thủ tục bắt buộc theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 đối với các trường hợp:
Từ những quy định trên, có thể thấy thủ tục sang tên sổ đỏ là bắt buộc thực hiện khi đã thực hiện đa số các giao dịch dân sự về đất đai;
Tại sao phải thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ?
- Sang tên Giấy chứng nhận để chủ thể sử dụng đất được Nhà nước công nhận có quyền hợp pháp đối với mảnh đất đó. Theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất có các quyền như chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho,... mảnh đất của mình khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đó là chứng thư pháp lý thể hiện thời điểm người sử dụng đất được hưởng đầy đủ quyền định đoạt cũng như các quyền quy định tại Điều 166 Luật Đất đai, đó là:
“1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai”.
- Người sử dụng đất sẽ bị áp dụng một số chế tài nếu không thực hiện sang tên sổ đỏ, đăng ký đất đai như phạt chậm đăng ký sang tên sổ đỏ, phạt chậm kê khai sang tên sổ đỏ,...
Người sử dụng đất không thực hiện thủ tục sang tên theo quy định của pháp luật đất đai sẽ bị xử phạt về các hành vi với mức chế tài sau:
Theo khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19 tháng 11 năm 2019 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, sửa đổi, bổ sung năm 2022 (sau đây gọi là Nghị định 91/2019/NĐ-CP), trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất mà không thực hiện đăng ký biến động thì bị xử phạt vi phạm hành chính như sau:
- Tại khu vực nông thôn:
+ Phạt tiền từ 1.000.000 đồng - 3.000.000 đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký biến động;
+ Phạt tiền từ 2.000.000 đồng - 5.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký biến động.
- Tại khu vực đô thị: Mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng tại khu vực nông thôn (cao nhất là 10.000.000 đồng/lần vi phạm).
Lưu ý:
- Khu vực đô thị gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn;
- Khu vực nông thôn là khu vực còn lại.
- Mức xử phạt trên áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân.
Ngoài mức phạt tiền trên, thì người có hành vi vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định.
Một số quy định của pháp luật đất đai hiện hành cần lưu ý như sau:
Để có thể thực hiện sang tên sổ đỏ, người sử dụng đất và đất đai phải đáp ứng một số điều kiện sau đây:
* Điều kiện bên bán, bên tặng cho đất:
Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Lưu ý: Thông thường chỉ cần 04 điều kiện trên nhưng trong một số trường hợp phải có thêm điều kiện của bên nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho.
Quy định pháp luật về sang tên sổ đỏ.
* Điều kiện bên mua, được tặng cho
Người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho phải không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, cụ thể là 04 trường hợp sau theo quy định tại khoản 1 Điều 191 Luật Đất đai 2013 là:
Trường hợp 1: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
Trường hợp 2: Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Trường hợp 3: Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
Trường hợp 4: Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Hồ sơ của thủ tục sang tên sổ đỏ gồm một số tài liệu như sau:
- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký Mẫu 01/LPTB – nếu có);
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký. Riêng trường hợp cho tặng bổ sung 04 bản mẫu 11/TK-TNCN- nếu có);
- Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính).
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền).
- CMND và Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền).
- Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ
- Nơi nộp hồ sơ:
Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.
Cách 2: Hộ gia đình, cá nhân không nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
- Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).
- Đại phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu chưa có Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 2: Tiếp nhận, giải quyết
- Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
- Người dân nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế.
Bước 3: Trả kết quả
Thời gian giải quyết: Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn. Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ,…
Xoay quanh thủ tục sang tên sổ đỏ có một số thắc mắc và NPLaw sẽ gửi đến Quý Khách hàng thông tin giải đáp tương ứng như sau:
Hiện nay, pháp luật chỉ quy định thủ tục sang tên sổ đỏ là bắt buộc khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng đất đai mà không yêu cầu bên mua hay bên bán sẽ là người thực hiện thủ tục. Thông thường, bên mua sẽ là bên thực hiện thủ tục sang tên vì chỉ khi hoàn tất thủ tục, bên mua được cấp Giấy chứng nhận mang tên mình thì bên mua mới có đầy đủ quyền của chủ thể sử dụng đất. Do đó, để đảm bảo quyền lợi của mình thì bên mua thường chủ động thực hiện thủ tục này khi hai bên không có thỏa thuận khác. Trường hợp các bên có thỏa thuận bên bán là người thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ thì bên bán là bên tiến hành thủ tục.
.jpg)
Một số câu hỏi về thủ tục sang tên sổ đỏ.
Câu trả lời là có. Thời hạn thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ theo khoản 6 Điều 95 Luật đất đai năm 2013, trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực; nếu chuyển nhượng nhưng không đăng ký sang tên sẽ bị phạt tiền. Tùy mức độ chậm trễ, người sử dụng đất sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định của Nghị định 91/2019/NĐ-CP.
Căn cứ Thông tư 92/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính ban hành ngày 15 tháng 6 năm 2015 hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh, hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân theo quy định của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế số 71/2014/QH13 và Nghị định số 12/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định về thuế; Nghị định 10/2022/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 15 tháng 01 năm 2022 quy định về lệ phí trước bạ (sau đây gọi là Nghị định 10/2022/NĐ-CP); Thông tư 85/2019/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 29 tháng 11 năm 2019 hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trục thuộc trung ương; khi chuyển nhượng, tặng cho nhà đất các bên có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ theo quy định, cụ thể:
* Thuế thu nhập cá nhân
Mức thuế phải nộp:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng
* Lệ phí trước bạ
- Mức nộp lệ phí trước bạ:
Căn cứ Điều 6 và khoản 1 Điều 8, lệ phí trước bạ trong giao dịch nhà đất được tính như sau:
Trường hợp 1: Khi giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định
Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá chuyển nhượng
Trường hợp 2: Khi giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định, khi tặng cho, thừa kế nhà đất.
* Phí thẩm định hồ sơ khi sang tên
Phí thẩm định hồ sơ do UBND cấp tỉnh quy định nên mức thu giữa các tỉnh, thành khác nhau.
Việc bên nào sẽ phải chịu các chi phí khi sang tên sổ đỏ tùy vào sự thỏa thuận của các bên. Nhưng trên thực tế thường thì người bán sẽ phải chi trả thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất (vì đó là thuế tính trên thu nhập của cá nhân người bán nhà đất), còn người mua sẽ chi trả phí trước bạ, lệ phí cấp sổ mới.
Tuy nhiên, trên thực tế thì người mua và người bán có thể tự thỏa thuận với nhau, tùy thuộc vào giá bán, vị thế mua-bán, sự thuận lợi cho việc chịu phí của hai bên. Các khoản phí này, nên được quy định rõ vào trong hợp đồng chuyển nhượng để tránh các tranh chấp không đáng có phát sinh.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
