Sổ đỏ là một loại chứng từ quan trọng đối với việc sở hữu, sử dụng và định đoạt đất đai hoặc tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, hiện nay vẫn có nhiều thửa đất được sử dụng lâu đời gắn với các thế hệ gia đình nhưng không có sổ đỏ. Vậy đất không có sổ đỏ được pháp luật Việt Nam quy định như thế nào?
Tìm hiểu quy định pháp luật về đất không có sổ đỏ cùng NPLaw
Đất không có sổ đỏ có được xem là có quyền sử dụng hợp pháp không? Các giao dịch dân sự đối với đất không có sổ đỏ sẽ diễn ra như thế nào? Đó là những thắc mắc thường gặp đối với những Quý Khách hàng đang sử dụng đất hoặc muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không có sổ đỏ. Hãy cùng NPLaw tìm hiểu về vấn đề này trong nội dung bài viết dưới đây.
Cơ sở pháp lý
1. Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 24 tháng 11 năm 2015;
2. Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013;
3. Nghị định 43/2014/NĐ-CP được Chính phủ ban hành ngày 15 tháng 5 năm 2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều Luật Đất đai, sửa đổi bổ sung năm 2017 và 2020;
4. Nghị định 53/2017/NĐ-CP được Chính phủ ban hành ngày 08 tháng 5 năm 2017 Quy định các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng.
Sổ đỏ là một từ ngữ gần gũi với tất cả mọi người thường nói khi đề cập đến đất đai. Sổ đỏ không phải là thuật ngữ chính thức được sử dụng trong các văn bản quy phạm pháp luật. Sổ đỏ hay chính xác hiện nay là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, là một loại chứng thư quan trọng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất nhằm xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Đất không có sổ đỏ là gì?
Đất không có sổ đỏ là đất mà người sử dụng không được cấp loại chứng từ trên để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đất này thường là đất ở của hộ gia đình, cá nhân, được giữ gìn và sử dụng qua nhiều thế hệ gia đình. Do đó, đất được xác lập quyền sở hữu thuộc về hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng hiện tại nhưng trên thực tế lại không có chứng thư hoặc giấy tờ hợp pháp minh chứng cho quyền sử dụng này.
Đất không có Giấy chứng nhận gồm 02 trường hợp:
- Không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.
- Đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp.
Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho…từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất.
Đối với đất không có sổ đỏ, người đang sử dụng đất vẫn có quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, các quyền nhỏ trong quyền sử dụng đất sẽ không đầy đủ hoặc bị hạn chế. Người sử dụng đất không có sổ đỏ vẫn có một số quyền như sau:
- Đối với trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất nhưng chưa được cấp:
Căn cứ khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013, dù chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện được cấp thì hộ gia đình, cá nhân vẫn được bồi thường về đất nếu không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
- Đối với trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:
Mặc dù không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được bồi thường về đất với điều kiện đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 theo quy định tại khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai 2013.
Pháp luật về đất đai quy định nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường mà không đề cập đến việc có hay không có Giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất.
Như vậy, mặc dù không có Giấy chứng nhận nhưng chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất vẫn được bồi thường nếu có thiệt hại do việc thu hồi đất gây ra.
Căn cứ tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, chỉ áp dụng cho đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp, có 02 trường hợp được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất dù chưa có Giấy chứng nhận:
Trường hợp 1: Khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận.
Trường hợp 2: Tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế.
Duy nhất đối với trường hợp xây dựng nhà ở trên đất ở, tuy không có Giấy chứng nhận nhưng nếu có một trong các loại giấy tờ sau đây thì vẫn được cấp Giấy phép xây dựng:
- Giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ sau ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, gồm: Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc Quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và hợp đồng thuê đất kèm theo (nếu có) hoặc giấy tờ về trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Báo cáo rà soát, kê khai hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất kiểm tra và quyết định xử lý;...
Và một số loại giấy tờ khác ngoài Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Pháp luật hiện hành quy định, trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ. Ngoài ra, nếu không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất và phải kê khai đăng ký đất đai.
Như vậy, dù không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng người sử dụng đất có quyền tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất.
Xoay quanh vấn đề về đất không có sổ đỏ có một số thắc mắc được NPLaw giải đáp như sau:
.jpg)
1. Chủ đất đi định cư nước ngoài, nên cho mình đất để sinh sống, sau đó mình xây nhà trên mảnh đất đó. 20 năm sau chủ đất về đòi lại đất thì sẽ xảy ra các trường hợp nào?
Khi chủ đất đã định cư ở nước ngoài và trở về sau 20 năm khi người trông coi tài sản đã tiến hành xây nhà trên đất thì một số trường hợp có thể xảy ra như sau:
Người sử dụng đất hiện tại đang thực hiện sáp nhập động sản (vật chất tạo nên căn nhà) vào bất động sản của chủ đất để tạo thành tài sản mới là căn nhà. Theo đó, mặc dù đã biết hoặc phải biết tài sản đó không phải là của mình và cũng không được sự đồng ý của chủ sở hữu tài sản bị sáp nhập thì chủ sở hữu tài sản bị sáp nhập có một trong các quyền sau đây:
- Yêu cầu người sáp nhập tài sản thanh toán giá trị phần tài sản của mình và bồi thường thiệt hại;
- Quyền khác theo quy định của luật.
Chủ đất và người sử dụng đất hiện tại có thể thỏa thuận theo các phương án như sau:
- Chủ đất chuyển nhượng luôn quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng;
- Chủ đất lấy lại đất và thanh toán giá trị căn nhà lại cho người đang sử dụng, người đang sử dụng đất giao lại nhà cho chủ đất;
- Người sử dụng mua lại phần đất có căn nhà.
Trong trường hợp không thể thỏa thuận, chủ đất có thể thực hiện quyền kiện đòi tài sản.
2. Đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có được bồi thường khi bị thu hồi đất không?
Câu trả lời là có. Khi không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trường hợp đất bị thu hồi thì người sử dụng đất vẫn được bồi thường nhưng phải đáp ứng một số điều kiện nhất định như sau:
- Đối với trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất nhưng chưa được cấp thì hộ gia đình, cá nhân vẫn được bồi thường về đất nếu không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
- Đối với trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được bồi thường về đất với điều kiện đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004.
3. Đất không có Sổ đỏ được phép bán không?
Bán hay chính xác là chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện trong 02 trường hợp sau đây:
Trường hợp 1: Khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận.
Trường hợp 2: Tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế.
Còn tất cả các trường hợp khác đều cần phải đáp ứng một trong các điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó là có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu không việc chuyển nhượng sẽ là trái pháp luật.
4. Đất không có sổ đỏ chia thừa kế thế nào?
Quyền sử dụng đất được xác định là di sản người chết để lại mà người đó có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế. Tuy nhiên, trường hợp người đã mất để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng có di sản là nhà ở, vật kiến trúc khác gắn liền với đất đó mà có yêu cầu chia di sản thừa kế, thì được phân biệt như sau:
- Trường hợp đương sự có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa kịp cấp Giấy chứng nhận (đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận) thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất đó.
- Trường hợp đương sự không có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền cho biết rõ là việc sử dụng đất đó không vi phạm quy hoạch và có thể được xem xét để giao quyền sử dụng đất thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với đất.
- Trường hợp UBND cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết rõ việc sử dụng đất đó là không hợp pháp, di sản là tài sản gắn liền với đất không được phép tồn tại trên đất đó thì Toà án chỉ giải quyết tranh chấp về di sản là tài sản trên đất đó.
Theo đó, cho dù đất vẫn chưa có sổ đỏ, sổ hồng nhưng nếu quyền sử dụng đất được xác định là di sản thì vẫn có thể được chia di sản thừa kế theo quy định. Trong pháp luật dân sự hiện hành, thừa kế gồm hai loại là thừa kế theo di chúc và thừa kế theo pháp luật. Nếu người chết có di chúc hợp pháp thì quyền sử dụng đất chia theo di chúc. Trường hợp không có di chúc hoặc di chúc không hợp pháp thì quyền sử dụng đất được chia theo pháp luật.
Trên đây là nội dung tư vấn của NPLaw về đất không có sổ đỏ. Sổ đỏ có vai trò quan trọng trong việc quyền sử dụng đất được Nhà nước công nhận và đảm bảo việc thực hiện trọn vẹn quyền của người sử dụng đất. NPLaw là một đơn vị uy tín sẽ tư vấn cho Quý Khách hàng về thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Trong trường hợp Quý Khách hàng còn bất kỳ thắc mắc nào về vấn đề này hoặc có vấn đề pháp lý khác vui lòng liên hệ NPLaw để được tư vấn giải quyết. Trân trọng cảm ơn Quý Khách hàng.
Công ty Luật TNHH Ngọc Phú
Hotline: 0913449968
Email: legal@nplaw.vn
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
.png)
