Đất chưa có giấy chứng nhận là một câu chuyện cần hạn chế nhưng thực tế lại tồn tại nhiều trong xã hội hiện nay. Việc đất chưa có giấy chứng nhận cản trở rất lớn việc chuyển nhượng, đầu tư, phát triển cơ sở hạ tầng của khu vực. Thông qua bài viết này, NPLaw xin cung cấp nội dung pháp lý về đất chưa có giấy chứng nhận.
Theo số liệu tổng hợp về Đăng ký quyền sử dụng đất và nhà ở, tính đến năm 2023, tỷ lệ đất chưa có giấy chứng nhận trên toàn quốc là khoảng 10.3%. Tỷ lệ này cao nhất tại các tỉnh miền núi phía Bắc và Tây Nguyên, dao động từ 20% đến 30%. Tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, tỷ lệ này thấp hơn, chỉ khoảng 5% đến 10%.
Có thể thấy, nhìn chung, việc đất chưa có giấy chứng nhận còn là một thực trạng phổ biến, chiếm tỷ lệ lớn trong xã hội, đòi hỏi cần có một cơ chế thúc đẩy để sớm cải thiện.
Đất chưa có giấy chứng nhận được hiểu là đất chưa được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất, chưa được xác nhận về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trong một số trường hợp, đất chưa có giấy chứng nhận có thể là đất chưa được đăng ký tài sản, chưa có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ cơ quan chức năng.
Việc sở hữu hoặc sử dụng đất mà không có giấy chứng nhận có thể gây ra rủi ro pháp lý cho chủ sở hữu hoặc người sử dụng đất. Để tránh tranh cãi và tranh chấp về quyền sở hữu đất, việc xác nhận và làm thủ tục để có được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là rất quan trọng.
.jpg)
Theo khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau:
“a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK 2;
b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;
c) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);
d) Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo Mẫu số 08a/ĐK và 08b/ĐK3;
đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
e) Đối với đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh thì ngoài giấy tờ quy định tại các Điểm a, b và d Khoản này phải có quyết định của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an về vị trí đóng quân hoặc địa điểm công trình; bản sao quyết định của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh trên địa bàn các quân khu, trên địa bàn các đơn vị thuộc Bộ Tư lệnh Bộ đội Biên phòng, trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mà có tên đơn vị đề nghị cấp Giấy chứng nhận;
g) Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế”.
Như vậy, hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất chưa có giấy chứng nhận được quy định bao gồm:
- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK 2.
- Một trong số các giấy tờ chứng minh nguồn gốc, quá trình sử dụng đất theo Điều 100 Luật Đất đai 2013.
- Bản sao chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Ngoài ra, trong từng trường hợp cụ thể phải có xác nhận của UBND cấp xã về việc đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch.
Người nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận được lựa chọn nộp bản sao hoặc bản chính giấy tờ, cụ thể:
- Nộp bản sao giấy tờ đã có công chứng hoặc chứng thực.
- Nộp bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để người tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu và xác nhận vào bản sao.
- Nộp bản chính giấy tờ.
Bước 1: Nộp hồ sơ
- Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
- Đối với địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp tại bộ phận một cửa.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ (trong phiếu ghi rõ ngày hẹn trả kết quả - nếu quá hạn thì người dân có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính).
- Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung.
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
- Cơ quan có thẩm quyền thực hiện các công việc theo nhiệm vụ để đăng ký, cấp Giấy chứng nhận.
- Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận khi nhận được thông báo nộp tiền của cơ quan thuế thì nộp theo đúng số tiền, thời hạn như thông báo và giữ biên lai, chứng từ để xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận.
Bước 4: Trao kết quả
- Thời gian thực hiện
Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian cấp Giấy chứng nhận lần đầu không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Căn cứ quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:
(1) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013;
(2) Đất không có tranh chấp;
(3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
(4) Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, có thể thấy đất phải có "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" là một trong những điều kiện bắt buộc để người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Do đó, đất chưa có giấy chứng nhận không đủ điều kiện để chuyển nhượng.
Tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất như sau:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
…”
Như vậy, từ những quy định trên thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền cho thuê khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đất chưa có giấy chứng nhận không thể cho thuê.
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất như sau:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Theo đó, đất chưa có giấy chứng nhận không phải là tài sản thừa kế. Trừ trường hợp trên đất có tài sản gắn liền với đất thì tài sản gắn liền với đất đó có thể được xem là di sản theo hướng dẫn tại mục II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP.
.jpg)
Hiểu được nhu cầu tìm hiểu pháp lý liên quan đến đất chưa có giấy chứng nhận của Quý Khách hàng, Hãng luật NPLaw với bề dày kinh nghiệm trong đa dạng lĩnh vực sẽ hỗ trợ, tư vấn cho Quý Khách hàng các vấn đề liên quan đến đất chưa có giấy chứng nhận. Quý độc giả có thể liên hệ ngay tới NPLaw để được các luật sư dày dặn kinh nghiệm của NPLaw tư vấn tận tình và nhanh chóng với thông tin liên hệ dưới đây:
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
