Chuyển nhượng bất động sản là quá trình chuyển quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức như mua bán, tặng cho, thừa kế, trao đổi, hoặc góp vốn. Đây là một giao dịch phổ biến trong thị trường bất động sản và thường được thực hiện nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở, đầu tư, hoặc kinh doanh của các cá nhân và tổ chức. Để tiến hành chuyển nhượng bất động sản, các bên tham gia cần tuân thủ các quy định pháp luật về điều kiện chuyển nhượng, hồ sơ, và thủ tục liên quan.
Vậy thực trạng liên quan đến chuyển nhượng bất động sản hiện nay như thế nào? Các quy định pháp luật liên quan đến chuyển nhượng bất động sản và những vướng mắc gì cần giải đáp liên quan đến chuyển nhượng bất động sản?
Nhu cầu chuyển nhượng bất động sản ngày càng tăng cao do sự phát triển của thị trường bất động sản và nhu cầu mua bán, trao đổi nhà đất của người dân. Những yếu tố như đầu tư, mua nhà ở, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, và thay đổi nơi cư trú đều thúc đẩy nhu cầu này.
Chuyển nhượng bất động sản là việc chuyển quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức như mua bán, tặng cho, thừa kế, trao đổi, hoặc góp vốn.
Theo Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền BĐS khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện quy định trên này, người sử dụng đất khi thực hiện quyền chuyển nhượng còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai 2013. Việc chuyển nhượng quyền BĐS phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Luật đất đai 2013 quy định về trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
Bước 1: Lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiến hành công chứng chứng hợp đồng tại văn phòng công chứng hoặc UBND xã, phường thị trấn nơi có bất động sản. Khi đi thì mình sẽ mang theo: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ hộ khẩu của hai bên, đối với trường hợp người mua đã kết hôn thì có giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, còn chưa thì phải có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (tại UBND cấp huyện nơi có nhà, đất)
Hồ sơ thực hiện việc sang tên sổ đỏ gồm:
– Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký);
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký;
– Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính);
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền);
– CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền);
– Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân;
– Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày Sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.
Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất).
Hồ sơ sang tên sổ đỏ – Thành phần hồ sơ gồm:
– Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay;
– Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng tặng cho; hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản; văn bản khai nhận di sản;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc);
– Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc);
– Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng;
– Thời hạn sang tên: Theo quy định của pháp luật.
Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận sổ đỏ.
Các loại thuế và lệ phí phải nộp đối với bên nhận chuyển nhượng;
Lệ phí trước bạ thì căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 7 nghị định 45/2015 Chính Phủ quy định về lệ phí trước bạ, cụ thể như sau:
Tiền nộp đất = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí) ( Trong đó: Diện tích đất tính bằng m2, Giá đất theo bảng giá của Uỷ ban nhân dân tỉnh nơi có đất, Lệ phí 0,5%).
Các lệ phí khác:
Theo điểm b Khoản 2 Điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC Việc chuyển nhượng sẽ chịu Lệ phí địa chính: 15.000 đồng.
Khoản 1 Điều 3 Thông tư liên tịch 62/2013/TTLT-BTC-BTP thì việc chuyển nhượng sẽ chịu: Lệ phí thẩm định: 0.15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu là 100.000 đồng và tối đa là 5.000.000 đồng).
Căn cứ theo Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, việc cá nhân có thu nhập từ việc bán nhà, chuyển nhượng bất động sản sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân theo mức thuế đã được ban hành.
Không, hợp đồng chuyển nhượng bất động sản không bắt buộc phải có nội dung về phạt vi phạm hợp đồng. Tuy nhiên, nếu không có quy định về phạt vi phạm, các bên sẽ phải căn cứ vào quy định của pháp luật để giải quyết tranh chấp nếu có.
Căn cứ khoản 2 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì công ty môi giới bất động sản chỉ được thực hiện các hành vi trung gian cho các bên có nhu cầu mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản và hưởng thù lao từ các giao dịch này. Do đó, công ty môi giới chỉ được ký kết hợp đồng môi giới bất động sản mà không được ký kết hợp đồng chuyển nhượng, đặt cọc.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ là đơn vị có kinh nghiệm trong việc tư vấn, thực hiện thủ tục liên quan chuyển nhượng bất động sản gồm:
Trên đây là thông tin giải đáp vướng mắc có liên quan đến chuyển nhượng bất động sản NPLAW gửi đến Quý độc giả. Nếu Quý độc giả có bất kỳ vướng mắc nào liên quan cần giải đáp thêm, xin vui lòng liên hệ với NPLAW theo thông tin liên hệ sau:
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
