Tranh chấp đất đai có thể nói đây là một loại tranh chấp có thủ tục phức tạp và thời gian xử lý một vụ tranh chấp là rất dài. Cho nên, để có cơ sở thắng kiện, cũng như tiết kiệm thời gian thì người khởi kiện nên biết một số quy định pháp luật về tranh chấp đất đai để bảo đảm tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Vậy, thế nào là tranh chấp đất đai, người dân cần chú ý những gì khi giải quyết các tranh chấp liên quan tới đất đai? NP LAW sẽ giải đáp dưới bài viết sau đây.
Theo quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
Ngoài ra theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP thì có thể có những tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,.....
Sau đây, là một số lí do mà chúng ta nên hiểu rõ về tranh chấp đất đai:
- Vì hiện nay, việc tranh chấp xảy ra khá nhiều và phổ biến, nên việc biết rõ về tranh chấp đất đai giúp người dân biết cách bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình nếu cơ quan nhà nước áp dụng không đúng quy định của pháp luật gây ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thì họ cũng biết để lên tiếng, đòi lại quyền lợi của mình.
- Bên cạnh đó còn giúp người dân biết được thủ tục khi giải quyết tranh chấp được tiến hành như thế nào. Để một khi có tranh chấp, còn kịp thời xử lý và nên biết mình sẽ làm những gì.
Căn cứ tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013, khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP thì có thể phân chia loại của tranh chấp đất đai cụ thể thành các trường hợp như sau:
Tranh chấp về quyền sử dụng đất
- Tranh chấp về quyền sử dụng đất là tranh chấp giữa những người sử dụng với nhau về ranh giới giữa các vùng đất. Loại tranh chấp này thường do một bên tự ý thay đổi ranh giới hoặc hai bên không xác định được với nhau về ranh giới, một số trường hợp chiếm luôn diện tích đất của người khác.
- Tranh chấp đòi lại đất: đây là dạng tranh chấp đòi lại đất, đòi lại tài sản gắn liền với đất có nguồn gốc trước đây thuộc quyền sở hữu của họ hoặc người thân của họ.
Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất
Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất mang bản chất là tranh chấp về hợp đồng dân sự. Tranh chấp này có thể là yêu cầu thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, công nhận hiệu lực của hợp đồng, tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu…
Tranh chấp liên quan đến đất
- Tranh chấp quyền sử dụng đất khi vợ chồng ly hôn
- Tranh chấp về quyền thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất
Khi có tranh chấp đất xảy ra, thì sẽ có các hướng giải quyết như sau:
1. Hòa giải tranh chấp đất đai
- Theo quy định tại khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai 2013 quy định: “Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở”
Như vậy, các bên tranh chấp được nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải hoặc thông qua hòa giải ở cơ sở, tuy nhiên kết quả giải quyết phụ thuộc vào sự thiện chí của các bên.
- Ngoài ra, các bên hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã theo quy định tại khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013: “Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải”
Như vậy, nếu các bên tranh chấp không tự hòa giải được thì gửi đơn đến UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất để hòa giải.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP thì đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện và Thẩm phán sẽ trả lại đơn khởi kiện theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ Luật Tố tụng dân sự 2015.
Còn đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.
Nếu hòa giải thành thì kết thúc tranh chấp; nếu hòa giải không thành thì tùy vào từng trường hợp mà pháp luật có cách giải quyết khác nhau.
2. Đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết
Căn cứ khoản 2 Điều 203 Luật Đất đai 2013, tranh chấp mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết:
- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền, cụ thể:
+ Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
+ Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
- Khởi kiện tại Tòa án nơi có đất tranh chấp theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.
3. Khởi kiện tại Tòa án nhân dân
Căn cứ khoản 1, 2 Điều 203 Luật Đất đai 2013, thì đương sự khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án nếu thuộc các trường hợp sau đây:
- Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định của Luật Đất đai 2013.
- Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất.
- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ theo quy định của Luật Đất đai 2013.
Khi xảy ra tranh chấp đất đai, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải ở cơ sở (thông qua hòa giải viên).
Nếu các bên tranh chấp không hòa giải được thì phải hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã nơi có đất nếu muốn khởi kiện hoặc đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết.
Như vậy, tranh chấp đất đai phải hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã nơi có đất trước khi khởi kiện, trường hợp không hòa giải mà nộp đơn trực tiếp lên Tòa án thì Tòa sẽ không thụ lý vì không đủ điều kiện khởi kiện. Trừ trường hợp tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.
Cơ sở pháp lý: điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ Luật Tố tụng dân sự 2015, khoản 1, 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013, khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP.
Theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013 thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được quy định như sau:
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
- Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định theo Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ của Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền:
• Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau;
• Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
+ Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.
Căn cứ theo điểm c khoản 1 Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP thì khi tổ chức cuộc họp hòa giải phải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.
Do đó, không bắt buộc các bên tranh chấp phải có mặt trong phiên hòa giải tranh chấp đất đai. Mà tại buổi hòa giải một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.
Theo khoản 2 Điều 203 Luật Đất đai 2013 thì đối với tranh chấp đất đai không có sổ đỏ, đương sự có quyền lựa chọn Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc UBND cấp có thẩm quyền theo để giải quyết tranh chấp.
Như vậy, Tòa án không phải là cơ quan duy nhất giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp không có sổ đỏ.
Hiện nay, tranh chấp đất đai là một trong những tranh chấp phổ biến và có tính chất phức tạp cao. Theo đó, trước khi khởi kiện tranh chấp đất đai, người dân cần lưu ý một số nội dung sau:
- Hiểu rõ được phạm vi và nội dung bao quát của tranh chấp đất đai là gì.
- Thứ hai là cần lưu ý về việc hòa giải tại UBND cấp xã
+ Bắt buộc: Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất;
+ Không bắt buộc: Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,...
Cơ sở pháp lý: khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP.
- Thời gian giải quyết
+ Thời hạn hòa giải tại UBND cấp xã
Theo quy định tại khoản 3 Điều 202 Luật Đất đai 2013 thì thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
+ Thời hạn chuẩn bị xét xử tại Tòa án
Theo quy định tại khoản 1 Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, thời hạn chuẩn bị xét xử đối với tranh chấp đất đai là 04 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án, trường hợp vụ tranh chấp có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thời gian gia hạn không được quá 02 tháng.
- Thu thập chứng cứ
Việc thu thập chứng cứ rất quan trọng, nếu muốn thắng kiện hoặc có cơ sở để khởi kiện thì phải có chứng cứ chứng minh.
Chứng cứ phải có những thuộc tính như sau: tính khách quan (có thật); tính liên quan đến tình tiết vụ án; tính hợp pháp. Theo quy định tại Điều 93 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
- Án phí
Căn cứ theo tiểu mục 1 Mục II Phần A Danh mục án phí, lệ phí ban hành kèm theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14. Mức án phí sơ thẩm đối với tranh chấp đất đai được xác định như sau:
|
STT |
TÊN ÁN PHÍ |
MỨC THU |
|
|
01 |
Đối với tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, lao động không có giá ngạch |
300.000 đồng |
|
|
02 |
Đối với tranh chấp về dân sự có giá ngạch |
Từ 6.000.000 đồng trở xuống |
300.000 đồng |
|
Từ trên 6.000.000 đồng đến 400.000.000 đồng |
5% giá trị tài sản có tranh chấp |
||
|
Từ trên 400.000.000 đồng đến 800.000.000 đồng |
20.000. 000 đồng + 4% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 400.000.000 đồng |
||
|
Từ trên 800.000.000 đồng đến 2.000.000.000 đồnG |
36.000.000 đồng + 3% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 800.000.000 đồng |
||
|
Từ trên 2.000.000.000 đồng đến 4.000.000.000 đồng |
72.000.000 đồng + 2% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 2.000.000.000 đồng |
||
|
Từ trên 4.000.000.000 đồng |
112.000.000 đồng + 0,1% của phần giá trị tài sản tranh chấp vượt 4.000.000.000 đồng. |
||
Phần lớn mọi người hiện nay đều không hiểu biết nhiều và không nắm được những quy định được sửa đổi bổ sung về Luật Đất đai, vì thế sẽ có rất nhiều thiếu sót nếu có xảy ra tranh chấp.
Vì thế, mỗi người nên tìm hiểu, trang bị cho mình những thông tin cơ bản về Luật Đất đai, hoặc có thể tìm đến sự hỗ trợ giúp đỡ từ công ty luật để được tư vấn về pháp luật đất đai, để từ đó có hiểu rõ hơn về luật đất đai, nhất là để tự bảo vệ quyền lợi của bản thân mỗi khi có tranh chấp, tránh các tranh chấp xảy ra.
Trên đây là nội dung tư vấn của NP LAW về tranh chấp đất đai muốn gửi đến quý khách hàng. Mọi vướng mắc chưa rõ hoặc có nhu cầu hỗ trợ vấn đề pháp lý khác như: Doanh nghiệp; Sở hữu trí tuệ; Lao động; Tư vấn và hỗ trợ tiến hành thủ tục xin cấp các loại giấy phép con…quý khách vui lòng liên hệ với NP LAW để được tư vấn và hỗ trợ nhanh chóng, kịp thời.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Hotline: 0913449968
Email: legal@nplaw.vn
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
