Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là một vấn đề pháp lý phổ biến trong giao dịch đất đai. Những tranh chấp này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên mà còn tác động đến sự ổn định và phát triển của thị trường bất động sản. Sau đây, kính mời quý độc giả cùng NPLaw tìm hiểu các vấn đề pháp lý liên quan đến tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.
I. Thực trạng về tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất
Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hiện nay cho thấy xu hướng ngày càng gia tăng, đặc biệt trong bối cảnh giá đất tăng cao và nhu cầu sử dụng đất vào mục đích kinh doanh, sản xuất ngày càng lớn. Nhiều trường hợp xảy ra do hợp đồng thuê đất không rõ ràng, không được công chứng hoặc không đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền, dẫn đến khó khăn trong việc xác định quyền và nghĩa vụ của các bên.
Bên cạnh đó, một số người cho thuê đất không có đầy đủ quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng vẫn ký hợp đồng, gây thiệt hại cho bên thuê. Ngoài ra, việc thay đổi giá thuê, chậm thanh toán, hoặc tranh chấp về việc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn cũng là những nguyên nhân phổ biến. Thực tế cho thấy, phần lớn các tranh chấp phát sinh do thiếu hiểu biết pháp luật và không tuân thủ quy trình pháp lý khi giao kết hợp đồng, dẫn đến hậu quả là vụ việc phải đưa ra Tòa án giải quyết, gây mất thời gian, chi phí và ảnh hưởng đến quyền lợi các bên.
II. Quy định pháp luật về tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất
1. Thế nào là tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất?
Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là mâu thuẫn, bất đồng hoặc xung đột quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng.
2. Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất?
Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 235 và Điều 236 Luật Đất đai 2024.
- Hòa giải: Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp tự hòa giải hoặc hòa giải ở cơ sở. Trường hợp không tự hòa giải được thì bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã trước khi đưa vụ việc lên cấp cao hơn.
- Khởi kiện:
- Nếu có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tranh chấp được giải quyết tại Tòa án nhân dân;
- Nếu không có giấy tờ, các bên có thể lựa chọn: khởi kiện tại Tòa án hoặc gửi đơn yêu cầu UBND có thẩm quyền giải quyết.
- Nếu tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại, các bên có thể giải quyết tại Tòa án hoặc Trọng tài thương mại Việt Nam nếu có thỏa thuận trọng tài trong hợp đồng.
Như vậy, tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất có thể được giải quyết thông qua nhiều phương thức khác nhau như hòa giải, khởi kiện tại Tòa án, Trọng tài thương mại hoặc yêu cầu UBND có thẩm quyền giải quyết, tùy thuộc vào tình trạng giấy tờ và tính chất của tranh chấp.
3. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất?
Theo Điều 236 Luật Đất đai 2024, thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất được xác định như sau:
- Nếu các bên có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...), thì Tòa án là cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp;
- Nếu các bên không có các loại giấy tờ nêu trên, thì có thể lựa chọn giải quyết tại UBND cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền;
- Đối với tranh chấp phát sinh từ hợp đồng thuê quyền sử dụng đất trong hoạt động thương mại như giữa doanh nghiệp với nhau, thì sẽ do Tòa án hoặc Trọng tài thương mại giải quyết theo pháp luật về tố tụng dân sự hoặc trọng tài thương mại.
Như vậy, tùy vào tính chất và giấy tờ liên quan, tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất có thể được giải quyết bởi Tòa án, UBND hoặc Trọng tài thương mại.
III. Giải đáp một số câu hỏi về tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất
1. Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất thường xảy ra ở vấn đề nào?
Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất thường phát sinh từ một số vấn đề phổ biến sau:
- Vi phạm nghĩa vụ thanh toán;
- Sử dụng đất sai mục đích;
- Chậm bàn giao đất hoặc không đảm bảo quyền sử dụng;
- Đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật;
- Tranh chấp về tài sản trên đất;
- Hợp đồng không rõ ràng hoặc không đầy đủ.
Như vậy, tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất thường bắt nguồn từ việc các bên không thực hiện đúng và đầy đủ các nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng hoặc do hợp đồng thiếu chặt chẽ về nội dung.
2. Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất có thể giải quyết bằng hòa giải không? Nếu hòa giải không thành thì thủ tục khởi kiện như thế nào?
Theo quy định tại Điều 235 Luật Đất đai 2024, tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hoàn toàn có thể giải quyết bằng phương thức hòa giải. Nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở theo quy định pháp luật, hoặc áp dụng hòa giải thương mại nếu tranh chấp phát sinh từ hoạt động kinh doanh. Trường hợp không thể tự hòa giải, các bên buộc phải tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất trước khi đưa vụ việc ra cơ quan có thẩm quyền.
Theo Điều 189, 190, 191, 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, thủ tục khởi kiện về tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất gồm:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện
- Đơn khởi kiện;
- Biên bản hòa giải không thành có xác nhận của UBND xã, chữ ký các bên;
- CMND/CCCD/Hộ chiếu và sổ hộ khẩu;
- Hợp đồng thuê đất;
- Tài liệu, chứng cứ liên quan đến tranh chấp;
- Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn.
Bước 2: Nộp đơn khởi kiện
- Tòa án có thẩm quyền: Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp.
- Hình thức nộp: Trực tiếp, qua bưu điện, hoặc qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu hỗ trợ).
Bước 3: Xử lý đơn và thụ lý vụ án
- Thẩm phán xem xét đơn và hướng dẫn nộp tạm ứng án phí.
- Trong vòng 07 ngày, người khởi kiện nộp biên lai án phí để Tòa án thụ lý vụ án.
Bước 4: Chuẩn bị xét xử và xét xử
- Thời gian chuẩn bị xét xử: 4 tháng (có thể gia hạn thêm 2 tháng nếu vụ việc phức tạp);
- Sau phiên tòa sơ thẩm, nếu không đồng ý, các bên có quyền kháng cáo.
3. Khi yêu cầu khởi kiện về tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất cần cung cấp giấy tờ gì?
Theo Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, hồ sơ khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất gồm:
- Đơn khởi kiện;
- Biên bản hòa giải không thành có xác nhận của UBND xã, chữ ký các bên;
- CMND/CCCD/Hộ chiếu và sổ hộ khẩu;
- Hợp đồng thuê đất;
- Tài liệu, chứng cứ liên quan đến tranh chấp;
- Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn.
Như vậy, khi yêu cầu khởi kiện về tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất cần cung cấp những giấy tờ được nêu trên, việc cung cấp đầy đủ, chính xác các giấy tờ này là cơ sở để Tòa án xem xét và thụ lý vụ án đúng quy định pháp luật.
4. Khi xảy ra tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết?
Khi xảy ra tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, Điều 236 Luật Đất đai 2024 quy định rõ về thẩm quyền giải quyết như sau:
- Trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất (ví dụ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở…): Tranh chấp sẽ do Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.
- Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất: Các bên được lựa chọn một trong hai hình thức: khởi kiện tại Tòa án nhân dân hoặc gửi đơn yêu cầu giải quyết đến UBND cấp có thẩm quyền.
- Trường hợp tranh chấp trong hoạt động thương mại (ví dụ: giữa doanh nghiệp với doanh nghiệp): Tranh chấp được giải quyết tại Tòa án nhân dân hoặc Trọng tài thương mại Việt Nam, căn cứ vào thỏa thuận giữa các bên và quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc trọng tài thương mại
Tóm lại, tùy thuộc vào loại giấy tờ các bên có, tính chất tranh chấp và chủ thể tham gia, tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất có thể được giải quyết bởi Tòa án, UBND cấp có thẩm quyền, hoặc Trọng tài thương mại.
5. Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất do một bên vi phạm nghĩa vụ thanh toán thì bên còn lại có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng không?
Căn cứ vào Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là một dạng hợp đồng dân sự, được điều chỉnh bởi các quy định chung của pháp luật dân sự.
Theo khoản 1 Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015, một bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng, hoặc các bên có thỏa thuận. Tuy nhiên, việc đơn phương chấm dứt hợp đồng phải thực hiện đúng trình tự pháp luật, cụ thể là phải thông báo cho bên vi phạm. Nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì bên đơn phương chấm dứt hợp đồng sẽ phải bồi thường.
Như vậy, nếu bên thuê vi phạm nghĩa vụ thanh toán thì bên cho thuê hoàn toàn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định của pháp luật
6. Trong trường hợp tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, hợp đồng chưa công chứng có được coi là hợp lệ khi giải quyết tranh chấp không?
Theo điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất chỉ phải công chứng hoặc chứng thực nếu các bên có yêu cầu, do đó việc không công chứng không làm hợp đồng vô hiệu nếu không có thỏa thuận bắt buộc phải công chứng. Trường hợp pháp luật yêu cầu công chứng mà các bên không thực hiện, nhưng đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ hợp đồng, thì theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, Tòa án vẫn có thể công nhận hợp đồng có hiệu lực.
Như vậy, khi giải quyết tranh chấp, Tòa án sẽ căn cứ vào tính chất giao dịch, mức độ thực hiện nghĩa vụ và thỏa thuận giữa các bên để đánh giá tính hợp lệ của hợp đồng chưa được công chứng.
IV. Dịch vụ tư vấn pháp lý về tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất
Trên đây là bài viết của NPLaw về tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, với đội ngũ luật sư và chuyên viên pháp lý giàu kinh nghiệm NPLaw luôn sẵn sàng đồng hành, tư vấn và hỗ trợ Quý khách hàng các vấn đề pháp lý liên quan đến tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Nếu cần hỗ trợ về các vấn đề pháp lý khác, hãy liên hệ với NPLaw theo thông tin sau:
