Hợp đồng tặng cho quyền sở hữu nhà ở đóng vai trò quan trọng trong việc hạn chế rủi ro phát sinh và đảm bảo các quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan. Vậy làm sao để hiểu thế nào là hợp đồng tặng cho quyền sở hữu nhà ở và những vấn đề liên quan xoay quanh về hợp đồng tặng cho quyền sở hữu nhà ở như thế nào? Hãy cùng NPLaw tìm hiểu về những quy định pháp luật hiện hành liên quan đến vấn đề này bên dưới nhé.
Tặng cho quyền sở hữu nhà ở có thể được hiểu là sự tự nguyện thỏa thuận giữa chủ sở hữu nhà ở đối với bên được tặng cho đối với quyền sở hữu nhà ở (có khi kèm quyền sử dụng đất) mà không làm phát sinh nghĩa vụ thanh toán.
Hiện nay, trong đời sống, hoạt động tặng cho nhà ở thường diễn ra giữa những người thân có cùng dòng máu hoặc huyết thống. Thông thường sẽ là tặng cho bằng miệng nhưng không có lưu lại với giấy tờ pháp lý nào. Dẫn đến khi có tranh chấp xảy ra hay phát sinh những vấn đề khác cần pháp luật giải quyết thì rất khó khăn trong việc giải quyết và không có căn cứ nào để áp dụng quy định của pháp luật. Vì vậy khi tặng cho quyền sở hữu nhà ở thì nhu cầu lập hợp đồng tặng cho quyền sở hữu nhà ở cũng sẽ được tặng cao.
Căn cứ Điều 459 Bộ Luật Dân sự 2015 có quy định về việc tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật. Ngoài ra, hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.
Mặt khác, vì không có quy định pháp luật nào nêu rõ về định nghĩa hợp đồng tặng cho quyền sở hữu nhà ở nên theo căn cứ pháp lý trên có thể hiểu hợp đồng tặng cho quyền sở hữu nhà ở là một văn bản pháp lý được công nhận bởi cơ quan có thẩm quyền đối với sự thỏa thuận của người tặng cho tài sản và người được nhận tặng cho với nhau đối với quyền sở hữu nhà ở.
Hợp đồng tặng cho quyền sở hữu nhà ở có hiệu lực kể từ thời điểm lập và nếu hợp đồng tặng cho quyền sở hữu nhà ở không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.
Căn cứ tại khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 thì để được tặng cho quyền sở hữu nhà ở cần đáp ứng một số điều kiện sau đây:
Tặng cho nhà ở có điều kiện vẫn được thực hiện khi trong trường hợp điều kiện kèm theo không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội.
Theo quy định tại Điều 462 Bộ Luật Dân sự 2015 có nêu rõ quy định về việc tặng cho tài sản có điều kiện. Khi đó bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho (điều kiện này không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội).
Dẫn đến nếu nghĩa vụ phải được hoàn thành sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Còn trường hợp mà nghĩa vụ phải được hoàn thành trước khi tặng cho mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.
Theo quy định tại Điều 459 Bộ Luật Dân sự 2015, việc tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản công chứng, chứng thực. Nếu tài sản đó bắt buộc phải đăng ký thì phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định.
Lúc này, nếu tài sản không phải đăng ký thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ ngày hai bên chuyển giao tài sản. Nếu tài sản phải đăng ký theo quy định thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu.
Căn cứ quy định khoản 1 Điều 51 Luật Công chứng năm 2014 với việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.
Mặt khác, theo quy định tại Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 giá trị pháp lý của hợp đồng đã công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Ngoài ra, hợp đồng đã được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan (trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác).
Khi hợp đồng được công chứng thì đã có giá trị chứng cứ và những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng được công chứng sẽ không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.
Dẫn đến, nếu người được tặng cho không đồng ý hủy hợp đồng tặng cho quyền sở hữu nhà ở hoặc cả hai bên không tự thỏa thuận được thì chủ sở hữu nhà ở chỉ còn cách khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng tặng cho quyền sở hữu nhà ở bị vô hiệu. Với việc khởi kiện, chủ sở hữu phải đưa ra được các căn cứ để yêu cầu Tòa án tuyên là vô hiệu theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2015 thì mới mong Tòa án đáp ứng yêu cầu.
Hợp đồng tặng cho quyền sở hữu nhà ở bên cạnh việc phải được lập thành văn bản và nội dung trong hợp đồng gồm những nội dung sau đây:
Trong hợp đồng tặng cho quyền sở hữu nhà ở thì quyền sở hữu nhà ở cần đáp ứng một số điều kiện về tặng cho tài sản. Đó là việc tài sản phải được phép giao dịch, phải thuộc sở hữu của người tặng cho tài sản, đang không bị tranh chấp về quyền sở hữu và đang không bị kê biên để thi hành án.
Ngoài ra trong một bản hợp đồng tặng cho quyền sở hữu nhà ở còn có phần lời chứng và chữ ký của công chứng viên.
Với nội dung trên thì hợp đồng tặng cho quyền sở hữu nhà ở được thể hiện một cách rõ ràng, chi tiết về đặc điểm tài sản được tặng cho cũng như quyền lợi và nghĩa vụ của các bên có trong hợp đồng. Nên việc nội dung nào quan trọng nhất thì không thể khẳng định vì mỗi một điều khoản, mục được nêu rõ và chi tiết cũng như liên kết từng đặc điểm, nội dung của bản hợp đồng tặng cho quyền sở hữu nhà ở với nhau.
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 177 Luật Nhà ở năm 2023 về việc tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung thì với những trường hợp tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất thì phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung.
Còn đối với những trường hợp tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì chủ sở hữu chỉ được tặng cho phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình.
Tóm lại, tùy từng trường hợp, chủ sở hữu nhà ở chung được làm hợp đồng để tặng cho người khác.
Trên đây là bài viết của NPLaw về quy định hợp đồng tặng cho quyền sở hữu nhà ở hiện nay. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên pháp lý giàu kinh nghiệm, NPLaw cung cấp dịch vụ pháp lý uy tín, chuyên nghiệp, đảm bảo tốt nhất quyền lợi hợp pháp cho Quý Khách hàng. Nếu cần hỗ trợ về vấn đề pháp lý, bạn có thể liên hệ NPLaw để được tư vấn và hỗ trợ.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Tổng đài tư vấn và CSKH: 1900 9343
Hotline: 0913 41 99 96
Email: legal@nplaw.vn
