Đất đai và nhà ở là những tài sản có giá trị lớn, vì thế các giao dịch liên quan đến việc chuyển nhượng (hay còn gọi là mua bán) những tài sản này đều cần phải được xem xét, tìm hiểu kĩ lưỡng trước khi thực hiện để tránh các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thông qua bài viết dưới đây, NPLaw làm rõ hơn về vấn đề liên quan đến các quy định pháp luật về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
I. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?
Theo quy định tại Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Điều 40, Điều 41 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn bên nhận chuyển nhượng thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng theo các điều kiện, nội dung, hình thức được quy định trong Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai. 
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự mâu thuẫn, xung đột xảy ra giữa các bên tham gia hợp đồng. Về bản chất đây là sự tranh chấp về quyền và nghĩa vụ giữa bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi giao kết và thực hiện hợp đồng.
II. Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1. Các bên tự thương lượng, hòa giải với nhau
Các bên cùng nhau bàn bạc, tự dàn xếp, tháo gỡ những bất đồng phát sinh để loại bỏ tranh chấp mà không cần sự can thiệp hay phán quyết của bên thứ ba. Thương lượng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không mang tính ràng buộc mà có ý nghĩa khuyến khích các bên tự thực hiện, tiến hành tùy thuộc vào ý chí thống nhất của các bên. Kết quả của việc thương lượng phụ thuộc vào thái độ thiện chí, hợp tác của các bên tranh chấp.
Việc các bên tự thương lượng hòa giải với nhau cũng có ưu và nhược điểm nhất định:
- Ưu điểm: đơn giản, hiệu quả, nhanh chóng, thuận tiện, ít tốn kém chi phí của các bên. Các bên có tranh chấp cũng có thể bảo vệ uy tín của mình.
- Nhược điểm: không chịu bất kì ràng buộc của nguyên tắc pháp lý hay quy định khuôn mẫu nào về giải quyết tranh chấp nên không được đảm bảo thi hành bằng cơ chế pháp lý mang tính bắt buộc.
2. Các bên hòa giải ở cơ sở thông qua hòa giải viên hoặc hòa giải tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn
Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 thì trường hợp tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên không thương lượng, tự hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. 
Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
3. Các bên yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết
Nếu hòa giải không thành thì các bên có thể yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết, cụ thể là yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa án. Theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 thì có hai hướng xử lý:
- Đối với các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
- Đối với các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp theo quy định sau đây:
- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền
- Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự: Các bên tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều 26, Điều 35, Điều 37, Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.
III. Các trường hợp xảy ra tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường gặp nhất
Những tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể kể đến như:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị làm giả;
- Giấy tờ không đầy đủ: thửa đất chưa có đủ giấy tờ theo yêu cầu của Luật Đất đai hoặc diện tích đất quá nhỏ không thể tách thửa được cũng là một loại tranh chấp phổ biến;
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình mà không có sự chấp thuận của tất cả các đồng sử dụng: trong giao dịch đất đai, có trường hợp quyền sử dụng đất của hộ gia đình nhưng khi giao dịch thì người bán cố tình không cho người mua biết, cũng không được công chứng để xem xét, xác minh đầy đủ vì vậy nếu có tranh chấp dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu;
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực: Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Nếu không có công chứng, chứng thực thì việc chuyển nhượng bị coi là vô hiệu;
- Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tiếp tục thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng sau khi đất đã sang tên cho bên nhận chuyển nhượng;
- Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xuất phát từ việc người sử dụng đất chuyển nhượng bằng giấy viết tay cùng một lúc cho nhiều bên;
- Ngoài ra, trong trường hợp nếu việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên ảnh hưởng tới quyền và lợi ích của người thứ ba, thì người thứ ba có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được ký kết để đảm bảo về quyền lợi của mình. Do đó, người thứ ba cũng có thể là chủ thể trong quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có vai trò liên quan trực tiếp tới giá trị pháp lý của hợp đồng này;
- Những tranh chấp phát sinh từ nhiều nguyên nhân khác.
IV. Làm sao để giảm rủi ro dẫn đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Nhận chuyển nhượng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: về mặt pháp lý nếu chúng ta chưa đủ điều kiện để thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì sẽ bị Tòa án tuyên bố vô hiệu khi các bên xảy ra tranh chấp, khởi kiện tại Tòa án. Do đó, hãy thực hiện các giao dịch chuyển nhượng khi đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Không nhận chuyển nhượng đất đang có tranh chấp: Khi tham gia vào giao dịch chuyển nhượng đất, bên mua cần phải tìm hiểu xem thửa đất mình chuẩn bị giao dịch có trong tình trạng đang bị tranh chấp hay không? Vì vậy, người mua cần lưu ý, khi đất đang trong quá trình tranh chấp không được phép thực hiện chuyển nhượng, mua bán.
- Không nhận chuyển nhượng đất không còn thời hạn sử dụng đất: Khi thực hiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần xem xét và tìm hiểu xem đất còn thời hạn sử dụng đất không. Việc xác định “đất có thời hạn sử dụng” có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, căn cứ thu hồi đất, làm cơ sở để giải quyết các nhu cầu về chuyển quyền sử dụng đất hay khiếu nại, xác định tính hợp pháp của việc thu hồi đất…
- Khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải lập thành văn bản có công chứng chứng thực nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của bản thân.
Như vậy, nếu không tìm hiểu kỹ các thông tin về đất chuẩn bị mua, kiểm tra xem đất đã đủ điều kiện để được chuyển nhượng theo quy định của pháp luật như đã phân tích ở trên hay chưa thì người mua sẽ phải đối diện với các rủi ro thường gặp như:
- Không làm được thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do đất không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Khó chuyển nhượng lại nhà, đất cho người khác;
- Việc xây mới, cải tạo, sửa chữa rất khó khăn đối với trường hợp phải cấp Giấy phép xây dựng;
- Không được đền bù khi nhà nước thu hồi đất;
- Dễ xảy ra tranh chấp dẫn đến hợp đồng mua bán nhà, đất bị vô hiệu.
