Trường hợp nhà đã có sổ hồng nhưng chưa hoàn công không phải là hiếm gặp. Vậy nhà đã có sổ hồng nhưng chưa hoàn công có bị phạt không? Hãy cùng theo dõi bài viết dưới đây để tìm hiểu.
I. Tìm hiểu về không được hoàn công
1. Thế nào là nhà không được hoàn công?
Nhà không được hoàn công là nhà ở đã xây dựng xong nhưng chưa được cơ quan có thẩm quyền nghiệm thu và cấp giấy chứng nhận nghiệm thu đưa vào sử dụng.
2. Trường hợp nào không được hoàn công?
Những trường hợp không được hoàn công có thể do những lý do sau:
- Nhà chưa hoàn công do xây dựng trái phép
- Trước khi xây dựng, người đứng tên Sổ đỏ phải xin giấy phép xây dựng. Nhưng trên thực tế, có rất nhiều trường hợp không xin phép xây dựng hoặc có xin phép xây dựng nhưng không xây dựng như trên giấy phép.
- Chủ nhà trốn tránh các nghĩa vụ tài chính
- Khi thực hiện thủ tục hoàn công, chủ nhà phải thực hiện một số nghĩa vụ tài chính và cập nhật giá trị xây dựng trên Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, để trốn tránh các khoản thuế, phí phải nộp cho cơ quan Nhà nước, chủ nhà đã không thực hiện hoàn công.
- Không đủ điều kiện để hoàn công
Mặc dù chủ nhà có xin phép xây dựng và xây dựng đúng như giấy phép, song, quy định về vấn đề an ninh hoặc phòng cháy chữa cháy, môi trường không đảm bảo. Điều này cũng dẫn tới nhà ở không thể thực hiện thủ tục hoàn công.
3. Cách nhận biết nhà không được hoàn công
Dưới đây là cách nhận biết nhà không được hoàn công:
- Kiểm tra giấy tờ: Nếu nhà ở không có giấy chứng nhận nghiệm thu đưa vào sử dụng thì đó là nhà không được hoàn công.
- Kiểm tra hiện trạng nhà: Nếu nhà ở có dấu hiệu xây dựng sai quy hoạch, sai giấy phép xây dựng, sai kết cấu,... thì đó là nhà không được hoàn công
- Tra cứu thông tin: Bạn có thể tra cứu thông tin về tình trạng pháp lý của nhà ở trên các trang web của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
II. Quy định pháp luật về không được hoàn công
Quy định pháp luật về không được hoàn công như sau:
1. Hồ sơ xin xác nhận công trình hoàn công
Căn cứ phụ lục tại Thông tư 05/2015/TT-BXD thì danh mục hồ sơ hoàn thành công trình xây dựng gồm có:
-Giấy phép xây dựng.
-Hợp đồng xây dựng của chủ nhà ký với các nhà thầu khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát thi công xây dựng (nếu có).
-Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng.
-Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.
-Báo cáo kết quả thẩm tra và văn bản kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.
-Bản vẽ hoàn công (trong trường hợp việc thi công xây dựng có sai khác so với thiết kế bản vẽ thi công xây dựng).
-Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định (nếu có).
-Văn bản thỏa thuận, chấp thuận, xác nhận của các tổ chức, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (nếu có) về an toàn phòng cháy, chữa cháy; an toàn vận hành thang máy.
2. Thủ tục xin giấy phép hoàn công
Căn cứ Thông tư 05/2015/TT-BXD quy định thủ tục xin giấy phép hoàn công như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ hoàn công công trình xây dựng quy định ở trên
Bước 2: Nộp hồ sơ hoàn công công trình xây dựng tại cơ quan có thẩm quyền
Đối với từng loại công trình khác nhau thì địa điểm nộp hồ sơ thủ tục hoàn công công trình xây dựng cũng khác nhau, cụ thể:
- Đối với những công trình xây dựng cấp đặc biệt, cấp I, công trình tôn giáo, di tích lịch sử, miếu đình, tượng đài, quảng cáo, tranh hoành tráng, công trình trên các tuyến, trục đường chính thành phố do Ủy ban thành phố quy định sẽ nộp hồ sơ tại Sở Xây dựng;
- Đối với nhà ở riêng lẻ của người dân và các công trình xây dựng khác thuộc địa giới hành chính quận, huyện thì nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân quận, huyện;
- Đối với những trường hợp xây dựng mới, công trình xây dựng tạm, sửa chữa cải tạo mà theo quy định phải xin giấy phép xây dựng trên phạm vi ranh giới khu đô thị, chế xuất, công nghiệp đó thì nộp hồ sơ tại Ban quản lý đầu tư và xây dựng các khu đô thị mới, khu công nghiệp, chế xuất, khu công nghệ cao;
- Đối với nhà ở riêng lẻ ở điểm khu dân cư nông thôn đã có quy hoạch xây dựng thuộc địa giới hành chính xã thì nộp hồ sơ hoàn công công trình tại Ủy ban nhân dân xã.
Bước 3: Thụ lý, kiểm tra, đánh giá hồ sơ hoàn công công trình xây dựng
Sau khi tiếp nhận hồ sơ thủ tục hoàn công công trình xây dựng, cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm tra, đánh giá hồ sơ xem đã hợp lệ hay chưa và thực hiện việc đối chứng với hiện trạng công trình xây dựng thực tế so với hồ sơ hoàn công công trình xây dựng mà chủ đầu tư đã nộp.
Bước 4: Thông báo chấp thuận hoàn công công trình xây dựng
Sau khi tiến hành thẩm định, kiểm tra, đánh giá hồ sơ hoàn công công trình xây dựng, nếu hồ sơ đạt yêu cầu và tuân theo các điều kiện trước khi công trình được đưa vào sử dụng thì cơ quan có thẩm quyền sẽ ký quyết định chấp thuận hoàn công công trình xây dựng cho chủ đầu tư.
III. Giải quyết các câu hỏi liên quan đến không được hoàn công
1. Nhà không được hoàn công nhưng tiếp tục sử dụng thì có bị phạt không?
Hiện nay pháp luật chưa có quy định cụ thể liên quan đến thời gian hoàn công sau khi hoàn thành xây dựng. Do đó chưa đủ căn cứ để xác định nhà chưa hoàn công có phải là vi phạm pháp luật hay không.
Tuy nhiên, việc chưa làm thủ tục hoàn công xây dựng nhà ở sẽ làm hạn chế quyền của người sở hữu nhà ở như mua bán, chuyển nhượng nhà ở,… thậm chí là có nguy cơ bị thu hồi.
Nội dung này đã được nêu rõ tại khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2020 về điều kiện nhà ở tham gia giao dịch như sau:
- Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
2. Rủi ro khi mua nhà khi không được hoàn công
Thông thường đối với những trường hợp chưa thực hiện thủ tục hoàn công mặc dù nhà đã xây dựng xong thì là do có hành vi lấn chiếm sai phạm. Nếu thực hiện hoàn công sẽ buộc phải tháo dỡ các công trình có vi phạm và bị xử phạt hành chính.
Trường hợp mua bán nhà mà chưa được hoàn công, thì người mua chỉ có thể ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không thể chuyển nhượng nhà nằm trên đất. Như vậy cũng có nghĩa là người mua nhà chỉ có quyền sử dụng mà không có quyền sở hữu.
Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 88 Luật Đất đai 2013 quy định về việc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất.
Cụ thể, khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.
Theo đó, trường hợp nhà ở mà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền thì khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất thì có thể sẽ không được bồi thường nếu có vi phạm về đất đai cũng như không có giấy tờ chứng minh hợp pháp nhà ở.
Khó khăn khi thực hiện hoàn công nhà về sau: Nhà chưa hoàn công nếu giấy phép xây dựng đứng tên chủ sở hữu cũ thì người mua sau này cần phải xin chữ ký của chủ cũ nếu muốn thực hiện hoàn công. Trường hợp xấu xảy ra, nếu chủ cũ không đồng ý thì rất khó để chủ sở hữu hiện tại có thể hoàn công và bán nhà nếu muốn chuyển đi.
Như vậy, tùy vào một số trường hợp mà không cần phải thực hiện thủ tục hoàn công. Tuy nhiên, để tránh rắc rối sau này phát sinh trong việc sửa chữa, làm mới hay bán nhượng lại. Chủ đất, hay nhà ở đó phải thực hiện hoàn công để hợp thức hóa mảnh đất, căn nhà đó về mặt pháp lý. Từ đó giúp cho việc trao đổi mua bán, sang nhượng đất đai, nhà ở dễ dàng hơn.
3. Xây dựng đúng giấy phép xây dựng nhưng không được hoàn công vì đổi quy hoạch thì khi thu hồi đất có được bồi thường?
Theo điểm a khoản 1 Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi khoản 14 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP) về chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì giấy phép xây dựng nhà ở hoặc giấy phép xây dựng nhà ở có thời hạn đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng là một trong những tài liệu chứng minh chủ sở hữu hợp pháp.
Do đó, trường hợp nhà đã được cấp giấy phép xây dựng và đã xây dựng đúng giấy phép nhưng chưa hoàn công thì vẫn được xác định là chủ sở hữu hợp pháp của nhà ở dựa trên giấy phép xây dựng đã được cấp. Khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được bồi thường thiệt hại theo Điều 89 Luật đất đai 2013.
4. Nhà không hoàn công thì có thể cho tặng được không?
Theo quy định của pháp luật hiện hành, nhà ở được cho tặng phải là nhà ở hợp pháp, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (sổ đỏ). Nhà ở chưa hoàn công chưa được cấp sổ đỏ, do đó không được coi là nhà ở hợp pháp.
Trên đây là những thông tin xoay quanh đề tài thủ tục liên quan đến không được hoàn công. Để có thể được hỗ trợ cũng như tìm hiểu thông tin, quy định của pháp luật về thủ tục liên quan đến không được hoàn công, Quý khách có thể liên hệ NPLaw để được tư vấn bởi đội ngũ luật sư, chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm.
